Was sind Comps?
Der Begriff comps (kurz für comparables) hat je nach Branche und Kontext unterschiedliche Bedeutungen, beinhaltet jedoch einen Vergleich von Finanzkennzahlen und anderen Faktoren, um die Performance zu quantifizieren oder die Bewertung zu bestimmen.
Im Einzelhandel bezieht sich dies auf den Umsatz eines Unternehmens im Vergleich zum Vorjahr oder einem ähnlichen Geschäft. In ähnlicher Weise ist comps in der Finanzanalyse die Abkürzung für "vergleichbare Unternehmensanalyse". Hierbei handelt es sich um eine Relativwertmethode, mit der einem Unternehmen ein Wert zugewiesen wird, der auf den Bewertungsmetriken eines Peers basiert. In Immobilien werden Comps verwendet, um einer Eigenschaft einen Wert zuzuweisen, indem sie mit ähnlichen, benachbarten Eigenschaften verglichen werden. Während ähnlich, Immobilien-Comps sind anders als Bewertungen.
Grundlegendes zu Comps: Beispiel für den Einzelhandel
Bei der Messung der Leistung von Einzelhandelsgeschäften wird comps im Zusammenhang mit vergleichbaren Verkäufen im gleichen Geschäft verwendet. Diese Vergleichsmetrik wird von Analysten und Investoren verwendet, um zu bestimmen, welcher Anteil des Umsatzwachstums auf alte Geschäfte im Vergleich zu neuen Geschäften entfällt. Einige große Einzelhandelsketten veröffentlichen monatlich Comps. In diesem Zusammenhang vergleichen solche Vergütungen das Umsatzwachstum eines Unternehmens mit dem Umsatz, der durch Geschäfte erzielt wird, die seit mindestens einem Jahr geöffnet sind.
Geschäfte, die weniger als ein Jahr geöffnet haben, sind neue Geschäfte. Neue Geschäfte verzeichnen aus verschiedenen Gründen hohe Wachstumsraten, einschließlich Werbeaktionen, verstärktem Interesse an Produkteinführungen und großen Eröffnungen.
Comps liefern Anlegern und Analysten nicht nur wichtige Informationen über die finanzielle Situation eines Unternehmens, sondern helfen Einzelhändlern auch dabei, die Leistung ihrer bestehenden Geschäfte gegenüber anderen Standorten einzuschätzen.
Alternativ können die Verkäufe neuer Geschäfte aufgrund schlechter Vermarktung, unzureichender Werbung und glanzloser Werbeaktionen geringer ausfallen als geplant. Infolgedessen kann die Einbeziehung neuer Filialen in die Berechnung der Wachstumsrate für eine gesamte Einzelhandelskette zu ungenauen Ergebnissen der Wachstumsrate führen. Da die Comps-Metrik nur Ergebnisse für Geschäfte vergleicht, die älter als ein Jahr sind, liefert sie einen besseren Hinweis auf das tatsächliche Wachstum des gesamten Unternehmens.
Analysten hören in der Regel gerne, dass die Comps eines Unternehmens von Periode zu Periode steigen. Dies ist ein gutes Indiz dafür, dass die Verbraucher eines Unternehmens bereit sind, im Vergleich zur Vorperiode mehr für ihre Waren zu bezahlen, und / oder dass sie bereit sind, häufiger in den Laden zu kommen und ungefähr den gleichen Betrag auszugeben.
Berechnung und Verwendung von Einzelhandelsumsätzen
Um die Umsatzwachstumsrate eines Unternehmens zu berechnen, subtrahieren Sie die Umsätze des Vorjahres von den Umsätzen des laufenden Jahres und dividieren Sie die Differenz durch das Vorjahr. Wenn beispielsweise Unternehmen A im letzten Jahr 2 Millionen US-Dollar Umsatz und in diesem Jahr 4 Millionen US-Dollar Umsatz erwirtschaftet hat, ergibt sich für die Ermittlung der Wachstumsrate ein Wert von 4 Millionen US-Dollar minus 2 Millionen US-Dollar geteilt durch 2 Millionen US-Dollar oder 100%.
Die zentralen Thesen
- Durch das Nichteinbeziehen neuer Geschäfte in Comps werden irrelevante Faktoren, wie z. B. Werbeaktionen zur Eröffnung, beseitigt. Comps sind wertvolle Messdaten, anhand derer Einzelhändler die Rentabilität eines aktuellen Geschäfts ermitteln können.
Ein neugieriger Investor greift tiefer und fragt, wie viel des Wachstums auf neue Geschäfte im Vergleich zu alten Geschäften zurückzuführen ist. Sie stellen fest, dass neue Geschäfte 3 Millionen US-Dollar des Umsatzes des laufenden Jahres erwirtschafteten und Geschäfte, die ein oder mehrere Jahre geöffnet hatten, nur 1 Million US-Dollar Umsatz erzielten.
Bei der Berechnung der Comp-Verkäufe berücksichtigt der Investor keine Verkäufe von neuen Filialen. Die neue Berechnung beträgt 1 Mio. USD, minus 2 Mio. USD, geteilt durch 2 Mio. USD oder -50%. Wenn die Verkäufe der Comp Stores steigen, steigen die Verkäufe des Unternehmens in den aktuellen Stores. Wenn das Gesamtumsatzwachstum steigt und die Comp Stores sinken, generiert das Unternehmen den größten Teil seines Umsatzes durch die Eröffnung neuer Stores, um das Wachstum aufrechtzuerhalten, was ein Zeichen für Turbulenzen sein könnte.
Comps: Geschäftsbewertungsmethode
Comps verwenden im Rahmen einer vergleichbaren Unternehmensanalyse ein Verhältnis, das auf einer Wertmetrik wie Marktkapitalisierung oder Unternehmenswert (EV) im Vergleich zu einer Leistungsmetrik wie Umsatz, EBITDA oder Gewinn / Gewinn je Aktie basiert. Eine Feststellung zur Wertentwicklung kann unter der Annahme getroffen werden, dass Unternehmen, die ähnlich sind, mit ähnlichen Multiplikatoren handeln sollten.
Unternehmensbewertung Comps Verwendungen
Solche Finanzanalyse-Comps sind besonders wertvoll bei der Bestimmung des Fair Market Value (FMV) eines Unternehmens. Sie können verwendet werden, um bei einem Kauf oder Verkauf oder bei Streitigkeiten zwischen Partnern oder während eines Buy-outs einen Angebots- oder Angebotspreis zu formulieren. Solche Vergütungen können auch in Rechts- oder Steuerstreitigkeiten verwendet werden, wenn eine Bewertung erforderlich ist.
Ein gängiges Beispiel für die Verwendung von Comps zur Bestimmung des fairen Marktwerts eines Unternehmens besteht darin, den Preis zum Bruttoumsatz zu multiplizieren und diesen Wert mit dem Geschäftsumsatz zu multiplizieren. Es ist eine Software verfügbar, mit der Personen diese Vergleiche durchführen können.
Beispiel für Comps: Immobilienpreise
Bei Immobilien umfasst das Bestimmen von Comps den Vergleich von Eigenschaften, die dieselben oder ähnliche Merkmale aufweisen, wie z. B. Größe, Alter, Standort und andere Metriken. Immobilien-Comps können von einem Immobilienmakler unter Verwendung von Marktanalysen oder von einem Sachverständigen oder Gutachter durchgeführt werden, der lizenziert oder zertifiziert sein kann.
Immobilien-Comps-Faktoren
Zu den Faktoren, die normalerweise für die Immobilienbewertung herangezogen werden, gehören Marktbedingungen wie Preisänderungen im Zeitverlauf sowie Verkaufsbedingungen, z. B. ob die Immobilie zuletzt als Notverkauf oder als Nachlassabrechnung verkauft wurde, oder ein anderer Faktor, der sich auf die Immobilienbewertung auswirken könnte Wert. Weitere Faktoren sind Standort- und physikalische Vergleichbarkeit, z. B. wenn sich die Objekte in der Nähe befinden und in Alter, Form, Zustand und Größe ähnlich sind.
Real Estate Comps Genauigkeit
Eigentümer oder Käufer von Immobilien sollten sich darüber im Klaren sein, dass einige Angebote möglicherweise nicht besonders repräsentativ für den Wert eines Hauses sind. Einige Kompositionen sind möglicherweise zu alt / stellen keinen sich schnell ändernden Marktplatz dar oder führen Eigenschaften an, die zu weit entfernt oder noch auf dem Markt sind. Bei einigen Kompositionen kann es sich tatsächlich um Beurteilungen handeln, bei denen eine strenge Formel verwendet wird, die auf der Größe oder Anzahl der Räume basiert, und nicht auf den Wünschen, der Qualität oder sogar dem sogenannten "Charm-Faktor". Wohnungseigentümer und Eigentümer von Häusern, die eine Vielzahl von Luxus- und / oder preiswerten Immobilien in der Nähe haben, stellen möglicherweise fest, dass ihre Comps nicht für ihre Immobilie stehen. Ein guter Immobilienmakler sollte in der Lage sein, zutreffende Informationen zu relevanten Vergütungen zu liefern.
