Was bedeutet Coterminous?
Unter Coterminous Loans versteht man ein Ergänzungsdarlehen mit einem Fälligkeitsdatum, das mit einer vorrangigen Schuld oder einem ursprünglichen Darlehen identisch ist. Coterminous wird am häufigsten zur Beschreibung von Hypothekendarlehen verwendet, beispielsweise für private und gewerbliche Kreditnehmer.
Die zentralen Thesen
- Coterminous-Kredite sind Ergänzungskredite mit einem Fälligkeitsdatum, das mit einem vorrangigen Kredit identisch ist. Mit Coterminous-Darlehen sind in der Regel Beschränkungen in Bezug auf Höhe und Laufzeit der Dienstleistung verbunden.
Coterminous verstehen
Während ein ergänzender Kredit ein Fälligkeitsdatum haben kann, das nach dem des ursprünglichen Kredits liegt (häufig als "nicht koterminös" bezeichnet), bevorzugen die meisten zweiten Hypotheken- oder Mezzanine-Kreditgeber, dass beide Kredite am selben Datum fällig werden. Auf diese Weise kann der Darlehensnehmer wählen, beide Darlehen in ein größeres Darlehen zu refinanzieren, vorzugsweise mit demselben Darlehensgeber.
Das gleiche Abrechnungsdatum erleichtert es den Kreditnehmern auch, festzustellen, ob die Refinanzierung der ursprünglichen und der koterminösen Kredite erhebliche Einsparungen bringt. Die Kreditgeber profitieren auch von den gleichen Abwicklungsterminen, da dies ein geringeres Ausfallrisiko darstellt als eine Hypothek auf ein nicht coterminöses Mezzanin.
Ein weiterer Vorteil des gleichen Abwicklungstermins für zwei Kredite besteht darin, dass durch die Strategie sichergestellt wird, dass die Kredite den geltenden Zinssätzen entsprechen. Darüber hinaus wird es einfacher, die Zinssätze zu bestimmen, während beide Kredite am Ende ihrer jeweiligen Laufzeit in ein einziges Schuldinstrument refinanziert oder verpackt werden.
Wie coterminous Kredite strukturiert sind
In einigen Fällen werden Mezzanine-Kredite über Investmentvehikel finanziert, die als Kapitalgesellschaften mit beschränkter Haftung strukturiert sind.
Kreditgeber, die coterminous Darlehen anbieten, können eine Reihe von Grenzen und Einschränkungen haben. Dies kann die Bedingung beinhalten, dass derselbe Kreditgeber alle bestehenden vorherigen Hypotheken für den Kreditnehmer bedienen muss. Die kreditgebende Stelle gestattet möglicherweise nicht, dass ein coterminous, ergänzendes Darlehen aufgenommen wird, kurz nachdem ein ursprüngliches Darlehen genehmigt wurde. Der Kreditnehmer muss möglicherweise mindestens ein Jahr auf die Laufzeit des ursprünglichen Kredits warten, bevor er diese zusätzliche Finanzierung beantragt. Die Kreditgeber verlangen möglicherweise, dass für das ursprüngliche Darlehen eine Mindestlaufzeit von beispielsweise fünf Jahren verbleibt, bevor ein koterminöses Darlehen genehmigt wird.
Eine Coterminous-Hypothek kann einen Mindestbetrag haben, der geliehen werden muss. Bei koterminösen gewerblichen Hypotheken kann es auch Bestimmungen über die Immobilie selbst geben.
Beispielsweise kann es Belegungsanforderungen geben, die der Kreditnehmer erfüllen und aufrechterhalten muss, um sich für eine zusätzliche Hypothek zu qualifizieren. Möglicherweise muss das Gebäude mindestens 90 Tage vor Abschluss der Hypothek zu 85% physisch ausgelastet sein. Auf die Einziehung von Ersatzreserven für eine koterminöse Zusatzhypothek kann verzichtet werden. Die Ersatzreserven in der ursprünglichen Hypothek würden jedoch weiterhin eingezogen. Möglicherweise ist eine Neubewertung des Eigentums sowie eine neue Eigentumsversicherung erforderlich.
Diese Art der Finanzierung könnte für Kreditnehmer attraktiv sein, da mehrere Hypotheken zu einem Zeitpunkt aufgenommen werden können, zu dem die Immobilie voraussichtlich frei und frei verfügbar sein wird. Es ist möglich, dass Kreditnehmer ihre Kredite durch Refinanzierung konsolidieren, wenn die Zinssätze günstiger werden, um ihre Gesamtschuldenverpflichtung zu verringern.
Beispiel für ein koterminöses Darlehen
Coterminous Darlehen werden allgemein in der Baufinanzierung benutzt. Wenn ein Bauträger beispielsweise ein Wohnhaus baut, kann er ein erstes Darlehen aufnehmen, um mit dem Bau zu beginnen. Die anfänglichen Zahlungen für diese erste Hypothek decken den geliehenen Kapitalbetrag ab. Anschließend kann sie ein zweites Darlehen aufnehmen, um Zahlungen für das erste Darlehen zu leisten und den weiteren Bau zu finanzieren.
Diese Strategie kommt sowohl dem Bauherrn als auch der finanzierenden Institution zugute. Die Bauherrin erhält eine zusätzliche Finanzierungsquelle für ihr Projekt in Form eines zweiten Darlehens, und die Finanzierungsinstitute können den Fortschritt des Projekts vor der Ausgabe eines zweiten Darlehens beurteilen. In der Regel wird der Verschuldungsgrad für Coterminous Loans als Prozentsatz des LTV oder des Loan-to-Value-Verhältnisses berechnet. Je höher der LTV, desto größer das Risiko.
