In der US-Hypothekenbranche gibt es zwei kolossale Institute: Fannie Mae und Freddie Mac. Die meisten Menschen haben von ihnen gehört, aber nur wenige verstehen, was sie tun oder welche wichtige Rolle sie bei der Finanzierung des amerikanischen Wohneigentums spielen. Die meisten Menschen verstehen auch nicht das potenzielle systematische Risiko, das sie für unser gesamtes Finanzsystem darstellen. Wir werden diskutieren, was sie tun, welchen Status sie als staatlich gefördertes Unternehmen (GSE) haben, welche öffentlichen Missionen sie haben und wie sie davon profitieren. Wir werden dann die Gefahr untersuchen, die diese Giganten für den US-Hypothekenmarkt darstellen könnten, wenn sie ihr Risiko nicht effektiv steuern könnten. Denken Sie daran, wenn Riesen fallen, sind es die Bauern, die zerquetscht werden.
Was sie machen
Fannie Mae und Freddie Mac kaufen und garantieren Hypotheken über den Sekundärhypothekenmarkt. Sie begründen oder bedienen keine Hypotheken.
Hypothekengeber verkaufen Hypotheken direkt an Fannie Mae und Freddie Mac oder tauschen mit ihnen Hypothekenpools gegen hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS), die durch dieselben Hypotheken besichert sind, die jedoch die zusätzliche Garantie für die fristgerechte Zahlung von Kapital und Zinsen an die Bank bieten Wertpapierhalter. Wenn Hypothekenschuldner Hypotheken an Fannie Mae oder Freddie Mac verkaufen oder die an sie zurückgegebenen MBSs verkaufen, werden die Mittel für die Vergabe dieser Hypotheken wieder freigegeben, sodass die Originatoren noch mehr Hypotheken aufnehmen können. Fannie Mae und Freddie Mac investieren ebenfalls stark in ihre eigenen MBS in das, was als ihre zurückbehaltenen Portfolios bekannt ist.
Kurz gesagt, sie erleichtern den Geldfluss von der Wall Street zur Main Street.
SIEHE: Hinter den Kulissen Ihrer Hypothek
Von der Regierung geförderte Unternehmen
Fannie Mae und Freddie Mac sind GSEs. Beide wurden durch Akten des Kongresses geschaffen; Fannie Mae im Jahr 1938 und Freddie Mac im Jahr 1970. Beide sind börsennotierte Unternehmen, die für eine öffentliche Mission zugelassen sind. Ihre Aktien werden an der NYSE unter den Symbolen FNM bzw. FRE gehandelt. Obwohl sie börsennotierte Unternehmen sind, haben sie aufgrund ihrer Urkunden folgende Beziehungen zur Bundesregierung:
- Beide Unternehmen haben einen Verwaltungsrat mit 18 Mitgliedern, von denen fünf vom Präsidenten der Vereinigten Staaten ernannt werden. Der Finanzminister ist befugt, jedoch nicht verpflichtet, von jedem Unternehmen Wertpapiere im Wert von bis zu 2, 25 Mrd. USD zu kaufen, um die Liquidität des Unternehmens zu unterstützen. Beide Unternehmen sind von staatlichen und lokalen Steuern befreit.
Aufgrund dieser Bindungen neigt der Markt dazu zu glauben, dass die von Fannie Mae und Freddie Mac ausgegebenen Wertpapiere die implizite Garantie der US-Regierung tragen. Mit anderen Worten, der Markt glaubt, dass die US-Regierung eingreifen würde, wenn bei Fannie Mae oder Freddie Mac etwas schief gehen sollte, um sie zu retten. Diese implizite Garantie spiegelt sich darin wider, wie billig sie Zugang zu Finanzmitteln haben. Fannie Mae und Freddie Mac können Unternehmensanleihen, sogenannte Agency Debentures, mit Renditen begeben, die unter denen anderer Institute liegen.
Zweck und Mission von Fannie Mae und Freddie Mac
Laut ihrer Charta besteht der öffentliche Zweck von Fannie Mae und Freddie Mac darin, den stetigen Fluss kostengünstiger Hypothekenfonds zu fördern.
Ihre Chartas umfassen Folgendes:
- Ihr besonderer Fokus liegt auf dem Wohnungshypothekenmarkt. Sie dürfen keine unabhängigen Geschäftsbereiche eingehen oder die Unterstützung für den Wohnungsbau-Hypothekenmarkt einstellen. Die Hypotheken, die sie kaufen und garantieren, müssen unter einem vom Bundesamt für Wohnungswesen (OFHEO) festgelegten Betrag liegen. Es ist ihnen untersagt, in das Geschäft anderer Immobilienfinanzierungsunternehmen einzusteigen, beispielsweise bei der Vergabe von Hypotheken. Sie müssen die vom Department of Housing and Urban Development (HUD) festgelegten Jahresziele erfüllen. Diese Ziele konzentrieren sich auf einkommensschwache und einkommensschwache Wohnungen sowie Wohnungen für Minderheiten. Sie unterliegen risikobasierten Mindestkapitalanforderungen und jährlichen Prüfungen durch OFHEO.
Auf der Website von Freddie Mac heißt es, es sei das Ziel, dem Immobilienmarkt Liquidität, Stabilität und Erschwinglichkeit zu bieten. Auf der Website von Fannie Mae heißt es, dass es seine Mission ist, erschwinglichen Wohnraum zu erweitern und lokale Gemeinden mit globalem Kapital zu versorgen, um den US-amerikanischen Wohnungsmarkt zu bedienen. (Weitere Informationen zu Immobilien finden Sie unter In Immobilien investieren , Intelligente Immobilientransaktionen und in unserem Lernprogramm Exploring Real Estate Investments .)
Gewinnorientierte Unternehmen mit öffentlichem Auftrag
Machen Sie keinen Fehler - Fannie Mae und Freddie Mac werden von Gewinnen getrieben, wie es ihre Aktionäre fordern. Während sie ihren öffentlichen Auftrag erfüllen, erzielen sie ihren Gewinn in erster Linie auf zwei Arten: als Garantie für Provisionseinnahmen und für einbehaltene Portfolios.
- Lassen Sie uns zunächst die Einnahmen aus der Garantiegebühr oder "g-Gebühren" abdecken. Fannie Mae und Freddie Mac behalten einen bestimmten Prozentsatz jeder Hypothekenzahlung für jede Hypothek ein, für die sie einem MBS-Inhaber (Investor) eine fristgerechte Zahlung von Kapital und Zinsen garantiert haben. Beispielsweise kann jede monatliche Hypothekenzahlung in Kapital und Zinsen unterteilt werden. Kapital und Zinsen, die von einem Hypothekendienstleister eingezogen werden, werden an eines der beiden Unternehmen weitergegeben, sagen wir Fannie Mae. Fannie Mae übergibt dann den Kapitalbetrag und die Zinsen an den Inhaber des hypothekarisch besicherten Wertpapiers. Es behält jedoch einen bestimmten Prozentsatz der Zinsen als Garantiegebühr bei - in der Regel zwischen 0, 12% und 0, 50% pro Jahr. Betrachten Sie es als eine Versicherungspolice. Hoffentlich erzielt Fannie Mae aufgrund von Kreditnehmerausfällen mehr Einnahmen aus der Garantiegebühr, als sie an ihre hypothekenbesicherten Wertpapierinhaber auszahlt. Es ist eine sehr große Versicherungspolice. Laut dem US-Finanzminister Robert K. Steel hatten die beiden Unternehmen zum Jahresende 2006 Kreditgarantien in Höhe von 2, 9 Billionen US-Dollar (15. März 2007 vor dem US-Finanzdienstleistungsausschuss für die GSE-Reform).
Zweitens verfügen Fannie Mae und Freddie Mac über riesige Bestände an Hypotheken und MBS. Sie investieren stark in ihre eigenen und die ihrer Mitbewerber. Aufgrund ihrer impliziten Bundesgarantie können sie, wie bereits erwähnt, Schuldtitel zu Renditen ausgeben, die unter denen anderer Unternehmen liegen, um ihre einbehaltenen Portfolios zu finanzieren. Mit anderen Worten, sie können aufgrund dieses Finanzierungsvorteils Spreads für ihre Portfolios erzielen, die möglicherweise höher sind als bei anderen Instituten. Zu sagen, dass die Größe ihrer Portfolios riesig ist, ist eine Untertreibung. Die kombinierten Hypothekenportfolios der beiden Unternehmen beliefen sich 2006 laut Steel (15. März 2007) erneut auf 1, 4 Billionen US-Dollar.
Aufsicht über Fannie Mae und Freddie Mac
Fannie Mae und Freddie Mac werden vom OFHEO und dem HUD reguliert. OFHEO reguliert die finanzielle Sicherheit und Solidität von Fannie Mae und Freddie Mac, einschließlich der Implementierung, Durchsetzung und Überwachung ihrer Kapitalstandards und der Begrenzung der Größe ihrer verbleibenden Portfolios. OFHEO legt auch die jährlichen Kreditlimits fest. HUD ist verantwortlich für die Wohnungsmission von Fannie Mae und Freddie Mac. Alle neuen Darlehensprogramme, an denen sie teilnehmen können (Kauf und / oder Garantie), müssen von HUD genehmigt werden. Darüber hinaus legt HUD jährliche Ziele für Fannie Mae und Freddie Mac fest, um ihre Wohnungsmission durchzuführen. Diese Ziele konzentrieren sich auf Wohnraum mit niedrigem und mittlerem Einkommen und Wohnraum für Minderheiten.
Zu viel Risikokonzentration in zwei Unternehmen mit Federal Ties?
Es besteht kein Zweifel, dass Fannie Mae und Freddie Mac eine wichtige Rolle in unserem Immobilienfinanzierungssystem spielen. Es besteht jedoch die Gefahr, dass sich so viel Risiko auf nur zwei Unternehmen konzentriert. Sie managen ein immenses Kredit- und Zinsrisiko. Wenn bei ihrem Risikomanagement und / oder Portfoliomanagement etwas schief gelaufen ist, sind Schmerzen und Stress zweifellos auf den Finanzmärkten weltweit zu spüren. Viele Kritiker sind der Meinung, dass sie aufgrund ihrer Größe und der Komplexität des Hypothekenrisikomanagements ein zu großes systematisches Risiko für unsere Wirtschaft darstellen. Darüber hinaus glauben einige, dass Fannie Mae und Freddie Mac einen unfairen Vorteil aufgrund ihrer impliziten Bundesgarantie haben, die es ihnen ermöglicht, Schulden zu Zinssätzen auszugeben, die für andere Unternehmen nicht verfügbar sind. Insbesondere diese implizite Garantie hat es Fannie Mae und Freddie Mac ermöglicht werde so groß.
Vereinfacht gesagt besteht die Gefahr, dass die beiden Unternehmen zu viel Risiko auf Kosten des amerikanischen Steuerzahlers eingehen dürfen. Laut Treasury Secretary Steel hatten Fannie Mae und Freddie Mac Ende 2006 ein Hypothekenkreditrisiko von rund 4, 3 Billionen USD, was etwa 40% der gesamten ausstehenden Hypothekenschulden in den USA (15. März 2007) entspricht). Anders ausgedrückt: Die beiden Unternehmen haben Verbindlichkeiten in Höhe von 5, 2 Billionen US-Dollar und ausstehende MBS-Verpflichtungen, die die 4, 9 Billionen US-Dollar an öffentlichen Schulden der US-Regierung übersteigen, so der Vorsitzende des Direktoriums der Federal Reserve, Ben Bernanke (April 2007).
Darüber hinaus hat niemand behauptet, dass sich das Kreditrisiko oder das Zinsrisiko einer Hypothek durch den Einsatz von Derivaten leicht steuern oder mindern lässt.
Fazit
Im Sommer 2007 kam der Markt für alle Hypotheken mit Ausnahme der von Fannie Mae und Freddie Mac garantierten vollständig zum Erliegen und unterstrich die Bedeutung der Rolle der beiden Unternehmen. Im Herbst 2007 schockierte Freddie Mac den Markt, indem er große Verluste im Zusammenhang mit Krediten ankündigte, was das Argument entfachte, dass die beiden Unternehmen ein enormes Risiko für das gesamte Finanzsystem darstellen. Werden die Vorteile, die Fannie Mae und Freddie Mac für den amerikanischen Hausbesitzer bringen, die Risiken überwiegen, die sie für unser gesamtes Finanzsystem und den amerikanischen Steuerzahler darstellen? Nur die Zeit kann es verraten.
Informationen zu diesen beiden Instituten finden Sie unter Profit From Mortgage Debt With MBS .
