Hauskäufer, die beabsichtigen, einen Hauskauf mit einem Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) zu finanzieren, erhalten manchmal eine böse Überraschung: Sie dürfen eine bestimmte Immobilie nicht kaufen, weil sie den Anforderungen der FHA nicht entspricht. Warum gibt es diese Anforderungen, was sind sie und können sie behoben werden, damit Käufer die Häuser kaufen können, die sie wollen?
Warum die FHA Mindeststandards für Immobilien festlegt
Wenn ein Eigenheimkäufer eine Hypothek aufnimmt, dient die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen. Mit anderen Worten, wenn der Kreditnehmer aufhört, die Hypothekenzahlungen zu leisten, wird der Hypothekengeber schließlich das Haus schließen und in Besitz nehmen. Die kreditgebende Stelle wird dann das Haus verkaufen, um so viel Geld wie möglich zurückzufordern, das noch für den Kredit geschuldet ist. Der Prozess der Zwangsvollstreckung hat 6 Phasen.
Die Forderung, dass die Immobilie Mindeststandards erfüllt, schützt den Kreditgeber. Dies bedeutet, dass die Immobilie einfacher zu verkaufen sein und einen höheren Preis verlangen sollte, wenn der Kreditgeber sie nutzen muss. Gleichzeitig schützt diese Forderung den Kreditnehmer: Sie bedeutet, dass er nicht von Anfang an mit ruinösen Reparaturrechnungen belastet wird und dass der Kreditnehmer bei einem grundsätzlich soliden Wohnraum einen größeren Anreiz hat, in schwierigen finanziellen Zeiten Zahlungen zu leisten das Haus behalten.
Was sind Mindeststandards für Immobilien?
Laut dem US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) verlangt die FHA, dass die mit ihren Kreditprodukten finanzierten Immobilien die folgenden Mindeststandards erfüllen:
- Sicherheit: Das Haus sollte die Gesundheit und Sicherheit der Insassen schützen. Sicherheit: Das Haus sollte die Sicherheit des Eigentums schützen. Solidität: Die Immobilie sollte keine physischen Mängel oder Bedingungen aufweisen, die die strukturelle Integrität beeinträchtigen.
HUD beschreibt dann die Bedingungen, die die Immobilie erfüllen muss, um diese Anforderungen zu erfüllen. Ein Gutachter wird den Zustand der Immobilie während der erforderlichen Immobilienbewertung beobachten und die Ergebnisse auf dem Bewertungsformular der FHA angeben. Immobilienbewertungen sind eine der vielen Anforderungen, die Käufer erfüllen müssen, bevor sie sich auf ein Geschäft einigen können.
Für Einfamilienhäuser muss der Gutachter ein Formular mit der Bezeichnung Uniform Residential Appraisal Report verwenden. Das Formular fordert den Sachverständigen auf, die grundlegenden Merkmale der Immobilie zu beschreiben, z. B. die Anzahl der Stockwerke, das Baujahr, die Größe, die Anzahl der Zimmer und den Standort. Der Sachverständige muss außerdem "den Zustand der Immobilie beschreiben (einschließlich erforderlicher Reparaturen, Verschlechterungen, Renovierungen, Umbauten usw.)" und die Frage stellen: "Liegen physische Mängel oder nachteilige Bedingungen vor, die die Lebensfähigkeit, die Solidität oder die strukturelle Integrität der Immobilie beeinträchtigen die Eigenschaft?" Das Bewertungsformular für Eigentumswohnungen ist ähnlich, enthält jedoch spezifische Fragen zu den öffentlichen Bereichen, der Eigentümergemeinschaft, der Anzahl der Eigentumswohnungen usw.
Die FHA verlangt keine Reparatur kosmetischer oder geringfügiger Mängel, keine verspätete Wartung und keine normale Abnutzung, wenn diese die Sicherheit oder den Gesundheitszustand des Hauses nicht beeinträchtigen. Die FHA sagt, dass Beispiele für solche Probleme Folgendes umfassen, aber nicht darauf beschränkt sind:
- Fehlende HandläufeGerissene oder beschädigte Ausgangstüren, die ansonsten funktionsfähig sindGerissenes FensterglasDefekte Lackoberflächen in Häusern, die nach 1978 gebaut wurden (aufgrund von Blei-Lack-Gefahren). Geringe Leckstellen (wie Tropfwasserhähne)) Hinweise auf frühere (nicht aktive) holzzerstörende Schäden an Insekten / Organismen, bei denen keine Anhaltspunkte für nicht reparierte strukturelle Schäden vorliegen. Verrottete oder abgenutzte Arbeitsplatten. Beschädigter Putz, Schotter oder anderes Wand- und Deckenmaterial in Häusern, die nach 1978 gebaut wurden teilweise wogende Bürgersteige, schlecht verlegte Teppiche) Kriechen Sie mit Trümmern und Müll durch die Räume
Es gibt jedoch viele Bereiche, in denen die FHA die Behebung von Problemen erfordert, damit der Verkauf abgeschlossen werden kann. Hier sind einige der häufigsten Probleme, mit denen Käufer konfrontiert sind.
Elektrik und Heizung
- Der Schaltkasten sollte keine ausgefransten oder freiliegenden Kabel haben. Alle bewohnbaren Räume müssen über eine funktionierende Wärmequelle verfügen (außer in einigen ausgewählten Städten mit milden Wintern).
Dächer und Dachböden
- Das Dach muss feuchtigkeitsundurchlässig sein. Das Dach muss mindestens zwei weitere Jahre halten. Der Gutachter muss den Dachboden auf mögliche Dachprobleme untersuchen. Das Dach darf nicht mehr als drei Dachschichten haben müssen Dachreparaturen durchgeführt werden, und das Dach hat bereits drei oder mehr Dachschichten. Die FHA erfordert ein neues Dach.
Wasserkocher
Der Warmwasserbereiter muss den örtlichen Bauvorschriften entsprechen und mit der Immobilie befördert werden.
Gefahren und Belästigungen
Eine Reihe von Bedingungen fallen unter diese Kategorie. Sie umfassen, ohne darauf beschränkt zu sein, Folgendes:
- Kontaminierter BodenNähe zu einer SondermülldeponieAuf dem Grundstück befindliche Öl- und GasbohrungenSchwerer VerkehrLärm und Gefahren im FlughafenWeitere Quellen übermäßigen LärmsNähe zu etwas Explosionsfähigem wie einer Hochdruck-ErdölleitungNähe zu HochspannungsleitungenNähe zu einem Radio- oder Fernsehturm
Eigentumszugang
Die Immobilie muss einen sicheren und angemessenen Zugang für Fußgänger und Fahrzeuge bieten, und die Straße muss über eine Allwetteroberfläche verfügen, damit Einsatzfahrzeuge unter allen Wetterbedingungen auf die Immobilie zugreifen können.
Strukturelle Solidität
Eventuell mangelhafte bauliche Bedingungen und sonstige Bedingungen, die zu künftigen baulichen Schäden führen könnten, müssen behoben werden, bevor die Immobilie verkauft werden kann. Dazu gehören fehlerhafte Konstruktion, übermäßige Feuchtigkeit, Auslaufen, Verfall, Termitenschäden und fortgesetzte Ansiedlung.
Asbest
Wenn ein Bereich des Hauses Asbest enthält, das beschädigt zu sein scheint oder sich verschlechtert, muss die FHA von einem Asbestfachmann weiter untersucht werden.
Badezimmer
Das Haus muss eine Toilette, ein Waschbecken und eine Dusche haben. (Diese Anforderung mag albern klingen, aber Sie wären überrascht, was die Leute mitnehmen, wenn sie ausgeschlossen werden, und welche Vandalen aus einem leer stehenden Haus stehlen.)
Haushaltsgeräte
Anekdoten legen nahe, dass die FHA Eigenschaften benötigt, um Küchengeräte, insbesondere einen Arbeitsherd, zu haben. In den FHA-Dokumenten sind jedoch keine Anforderungen an Geräte aufgeführt.
Hauskäufer-Abhilfemaßnahmen für Immobilien unterhalb der Mindeststandards
Was kann ein Eigenheimkäufer tun, wenn er sich in eine Immobilie verliebt hat, die eines dieser potenziellen Deal-Kill-Probleme hat?
Der erste Schritt sollte darin bestehen, den Verkäufer zu bitten, die erforderlichen Reparaturen durchzuführen. Wenn sich der Verkäufer keine Reparatur leisten kann, kann der Kaufpreis möglicherweise erhöht werden, damit die Verkäufer ihr Geld beim Abschluss zurückerhalten. Normalerweise ist die Situation umgekehrt - wenn eine Immobilie erhebliche Probleme hat, wird der Käufer einen niedrigeren Preis verlangen, um dies zu kompensieren. Wenn der Preis der Immobilie jedoch bereits unter dem Marktpreis liegt oder der Käufer dies dringend genug wünscht, kann es eine Option sein, den Preis zu erhöhen, um sicherzustellen, dass die Reparatur abgeschlossen ist und die Transaktion abgeschlossen wurde.
Wenn der Verkäufer eine Bank ist, ist sie möglicherweise nicht zu Reparaturen bereit. In diesem Fall ist der Deal tot. Die Immobilie muss an einen Käufer in bar oder an einen Nicht-FHA-Käufer gehen, dessen Darlehensgeber es ihnen gestattet, die Immobilie in dem gegenwärtigen Zustand zu kaufen.
Viele Eigenheimkäufer müssen einfach weiter suchen, bis sie eine bessere Immobilie finden, die den FHA-Standards entspricht. Diese Realität kann frustrierend sein, insbesondere für Käufer mit begrenzten Mitteln und begrenzten Immobilien in ihrer Preisklasse. Leider ist es manchmal die einzige Lösung.
Einige Eigenheimkäufer können möglicherweise die Genehmigung für ein anderes Darlehensprodukt erhalten. Ein Nicht-FHA-Darlehen bietet möglicherweise mehr Spielraum für den Zustand der Immobilie, der Kreditgeber hat jedoch weiterhin seine eigenen Anforderungen, sodass dies keine Garantie ist. Eine andere Möglichkeit ist die Beantragung eines FHA 203 (k) -Darlehens, das den Kauf eines Hauses mit erheblichen Problemen ermöglicht.
Die Quintessenz
FHA-Kredite erleichtern Kreditnehmern die Qualifizierung für eine Hypothek, sie erleichtern jedoch nicht unbedingt den Kauf einer Immobilie. Viele Eigenheimkäufer müssen einfach weiter suchen, bis sie eine bessere Immobilie finden, die den FHA-Standards entspricht - ein Prozess, der insbesondere für Käufer mit begrenzten Mitteln und wenigen Immobilien in ihrer Preisklasse frustrierend sein kann.
FHA-Kreditnehmer, die wissen, was sie beim Home-Shopping zu erwarten haben, können ihre Suche jedoch auf Immobilien beschränken, die wahrscheinlich den FHA-Richtlinien entsprechen, oder zumindest die Hoffnung auf eine Immobilie mit höherem Fixer-Level vermeiden, bevor sie bewertet wird.
