Was ist das Front-End-Verhältnis?
Das Front-End-Verhältnis, auch Hypotheken-Einkommens-Verhältnis genannt, gibt an, welcher Teil des Einkommens einer Person für Hypothekenzahlungen verwendet wird. Das Front-End-Verhältnis wird berechnet, indem die erwartete monatliche Hypothekenzahlung einer Person durch ihr monatliches Bruttoeinkommen dividiert wird. Die Hypothekenzahlung besteht in der Regel aus Kapital-, Zins-, Steuer- und Hypothekenversicherung (PITI). Die Kreditgeber verwenden das Front-End-Verhältnis in Verbindung mit dem Back-End-Verhältnis, um zu bestimmen, wie viel sie verleihen sollen.
Grundlegendes zum Front-End-Verhältnis
Bei der Entscheidung über die Verlängerung einer Hypothek halten die Kreditgeber das Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) für wichtiger als ein stabiles Einkommen, eine pünktliche Zahlung der Rechnungen und einen hohen FICO-Wert. Eine Art von DTI-Verhältnis ist das Front-End-Verhältnis. Neben der allgemeinen Hypothekenzahlung werden auch andere damit verbundene Kosten berücksichtigt, z. B. gegebenenfalls die Gebühren der Hausbesitzervereinigung (HOA). Zum Beispiel betragen die erwarteten Hypothekenkosten einer Person 2.000 USD (1.700 USD Hypothekenzahlung und 300 USD HOA-Gebühren) und ihr monatliches Einkommen 9.000 USD. Das Front-End-Verhältnis beträgt daher ca. 22%.
Die zentralen Thesen
- Die Front-End-Quote misst, wie viel oder wie viel das Einkommen einer Person für Hypothekenzahlungen verwendet wird. Die Kreditgeber bevorzugen eine Front-End-Quote von höchstens 28% für die meisten Kredite und höchstens 31% für FHA-Kredite. Die Back-End-Quote misst, wie viel des Einkommens einer Person für andere Schuldenverpflichtungen verwendet wird. Hohe Studentendarlehenszahlungen hindern Verbraucher häufig daran, Häuser zu kaufen.
Front-End-Verhältnis vs. Back-End-Verhältnis
Das Front-End-Verhältnis misst, wie viel des Einkommens einer Person für Hypothekenkosten einschließlich PITI verwendet wird. Im Vertrag misst die Back-End-Quote, wie viel des Einkommens einer Person auf alle anderen monatlichen Schulden entfällt. Es ist die Summe aller anderen Schuldenverpflichtungen geteilt durch die Summe des Einkommens der Person. Andere Schulden umfassen üblicherweise Studentendarlehenszahlungen, Kreditkartenzahlungen und nicht hypothekarische Darlehenszahlungen.
Kreditgeber bevorzugen Verbraucher mit einer Quote von nicht mehr als 36% wegen des damit verbundenen Ausfallrisikos. Hohe Back-End-Quoten deuten darauf hin, dass ein größerer Teil des Einkommens des Kreditnehmers für andere Schuldverpflichtungen verwendet wird, wodurch weniger Einkommen für die Hypothek zur Verfügung steht. Wenn das Einkommen des Kreditnehmers nachteilig beeinflusst wird, besteht eine größere Wahrscheinlichkeit, dass er oder sie nicht in der Lage ist, seinen Schuldverpflichtungen nachzukommen, einschließlich der Bezahlung der Hypothek.
Empfohlene Front-End-Verhältnisse
Kreditgeber bevorzugen für die meisten Kredite eine Front-End-Quote von höchstens 28% und für Kredite der Federal Housing Administration (FHA) von höchstens 31% und eine Back-End-Quote von höchstens 36%. Höhere Quoten weisen auf ein erhöhtes Ausfallrisiko hin. Die Kreditgeber akzeptieren jedoch möglicherweise höhere Quoten, wenn bestimmte Faktoren (z. B. erhebliche Anzahlungen, erhebliche Einsparungen und günstige Bonitätsbewertungen) vorliegen. Wenn beispielsweise ein Kreditnehmer mit einem hohen Front-End-Verhältnis die Hälfte des Kaufpreises als Anzahlung zahlt oder seine Ersparnisse erheblich erhöht, können ihm die Kreditgeber eine Hypothek anbieten.
Wenn nicht genehmigt, kann der Kreditnehmer die Schulden reduzieren, um die Quote zu senken. Der Kreditnehmer kann auch in Betracht ziehen, einen Mitunterzeichner für eine Hypothek zu haben. Zum Beispiel ermöglichen FHA-Darlehen Angehörigen mit ausreichendem Einkommen und guten Kredit-Scores die Mitzeichnung.
Besondere Überlegungen
Eine beträchtliche Verschuldung der Studenten hindert viele Verbraucher daran, Häuser zu kaufen. Selbst mit ausgezeichneten Kredit-Scores erkennen viele, dass ihre Front-End-Verhältnisse für Kreditgeber zu hoch sind. Die Kreditnehmer können jedoch die Verschuldung so umstrukturieren, dass der DTI eines potenziellen Hausbesitzers weniger beeinträchtigt wird. Sie können beispielsweise die monatliche Zahlung für ein Studentendarlehen senken. Auch Bundesstudienkredite können Zahlungen ermöglichen, die nur 10% des Einkommens eines Kreditnehmers verwenden.
