Für den größten Teil der US-Geschichte - oder zumindest soweit zuverlässige Informationen vorliegen - sind die Immobilienpreise nur geringfügig stärker gestiegen als die Inflationsrate der Wirtschaft. Nur in der Zeit zwischen 1990 und 2006, bekannt als die große Mäßigung, konkurrierten die Immobilienrenditen mit denen der Börse. Der Aktienmarkt hat durchweg mehr Booms und Büsten hervorgebracht als der Immobilienmarkt, aber auch insgesamt bessere Renditen erzielt.
Alle Ergebnisse aus dem Vergleich der relativen Wertentwicklung von Aktien und Immobilienpreisen hängen vom untersuchten Zeitraum ab. Die Betrachtung der Erträge aus dem 21. Jahrhundert unterscheidet sich erheblich von den Erträgen, die den größten Teil oder den gesamten Teil des 20. Jahrhunderts ausmachen.
Historische Beweise
Zuverlässige Daten zum Wert von Immobilien in den USA sind vor den 1920er Jahren relativ trübe. Laut dem Case-Shiller Housing Index stieg die durchschnittliche annualisierte Rendite für Wohnimmobilien zwischen 1928 und 2013 um 3, 7%. Die Aktienrendite betrug im selben Zeitraum annualisiert 9, 5%.
Die inflationsbereinigte Aufwertung des Dow Jones Industrial Average (DJIA) betrug im selben 84-Jahres-Zeitraum 1, 6% pro Jahr. Dieser Unterschied hat im Laufe der Zeit zu einer Verfünffachung der Wertentwicklung an den Aktienmärkten geführt.
Es gibt jedoch nicht viele Anleger mit einem Anlagehorizont von 84 Jahren. Nehmen Sie einen anderen Zeitraum: die 38 Jahre zwischen 1975 und 2013. Eine Investition von 100 US-Dollar in ein durchschnittliches Eigenheim (gemessen am Eigenheimpreisindex der Federal Housing Finance Agency (FHFA)) im Jahr 1975 wäre bis 2013 auf etwa 500 US-Dollar angewachsen. Eine ähnliche Investition von 100 USD in den S & P 500 in diesem Zeitraum wäre auf ungefähr 1.600 USD angewachsen.
Äpfel und Orangen
Während Aktienkurse und Immobilienpreise den Marktwert eines Vermögenswerts widerspiegeln, sollte man Häuser und Aktien nicht nur für Marktrenditen vergleichen.
Aktien repräsentieren eine Beteiligung an einem börsennotierten Unternehmen. Sie sind keine materiellen Vermögenswerte und dienen keinem anderen Nutzen als einem Wertspeicher und einem liquiden Sicherheitsinstrument. Es gibt zwar Grund zu der Annahme, dass der Gesamtaktienmarkt im Laufe der Zeit an realem (im Gegensatz zum nominalen) Wert gewinnen würde, aber es gibt wenig Grund zu der Annahme, dass eine einzelne Aktie auf Dauer wachsen sollte.
Immobilien sind nicht wie Aktien. Einige Leute spekulieren mit Immobilienpreisen, aber Gewerbe- und Wohnimmobilien erfüllen greifbare Funktionen. Die Menschen leben in Häusern und Eigentumswohnungen. Unternehmen operieren von Gewerbeimmobilien aus. Physische Eigenschaft hat Wert an und für sich.
Dies führt zwei widersprüchliche Phänomene ein. Zum einen sollten bestehende Immobilienstrukturen durch Abnutzung und Wertminderung naturgemäß mit der Zeit an Wert verlieren. Ein unmodifiziertes Haus hat keinen Grund, im Laufe der Zeit an Wert zu gewinnen. Alle Böden, Decken, Geräte und Isolierungen altern und verlieren an Wert.
Andererseits waren die durchschnittlichen Häuser, die 2015 gebaut wurden, den durchschnittlichen Häusern, die 1915 gebaut wurden, wohl überlegen. Während bestehende Strukturen keinen Wertzuwachs erzielen sollten, sollten neue Strukturen aufgrund ihrer strukturellen und funktionalen Verbesserungen wertvoller sein.
Advisor Insight
Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Financial Group, Dayton, OH
Von 1968 bis 2009 stieg die durchschnittliche Aufwertungsrate für Bestandsimmobilien um 5, 4% pro Jahr. Der S & P 500 erzielte im Durchschnitt eine Rendite von 8, 2%. Small Caps lagen im Durchschnitt bei 11, 5% pro Jahr. Die Inflationsrate lag bei 4, 5%. Wir erwarten nicht, dass Immobilieninvestitionen viel stärker wachsen als die Inflation.
Zahlen erzählen aber nicht die ganze Performance-Geschichte. Sie müssen auch die Auswirkungen von Steuervorteilen, Einkommensrenditen und die Tatsache berücksichtigen, dass Immobilieninvestitionen häufig einen erheblichen Hebel bewirken (Sie können beispielsweise einen Hauskauf finanzieren, indem Sie nicht mehr als 20% Ihres eigenen Geldes ablegen).. Wenn Sie Immobilien direkt kaufen, müssen Sie natürlich auch Ihre Zeit für die Verwaltung der Immobilie sowie die Wartungs- und Reparaturkosten einkalkulieren. Beim Vergleich der Renditen müssen alle diese Elemente berücksichtigt werden.
