Was ist ein High-Ratio-Darlehen?
Ein High-Ratio-Darlehen ist ein Darlehen, bei dem der Darlehenswert im Verhältnis zum als Sicherheit dienenden Immobilienwert hoch ist. Hypothekarkredite mit hohen Kreditquoten haben einen Kreditwert, der sich 100% des Immobilienwerts nähert. Ein Darlehen mit hoher Ratio kann für einen Kreditnehmer genehmigt werden, der keine hohe Anzahlung leisten kann.
Bei Hypotheken bedeutet ein Darlehen mit hoher Quote in der Regel, dass der Darlehenswert 80% des Immobilienwerts übersteigt. Die Berechnung wird als LTV-Verhältnis (Loan-to-Value) bezeichnet. Hierbei handelt es sich um eine Beurteilung des Kreditrisikos, das Finanzinstitute vor der Genehmigung einer Hypothek eingehen.
Die zentralen Thesen
- Ein High-Ratio-Darlehen ist ein Darlehen, bei dem der Darlehenswert im Verhältnis zum als Sicherheit dienenden Immobilienwert hoch ist. Hypothekarkredite mit hohen Kreditquoten haben einen Kreditwert, der sich 100% des Immobilienwerts nähert. Ein hochverzinsliches Darlehen bedeutet in der Regel, dass der Darlehenswert 80% des Immobilienwerts übersteigt. Die Berechnung wird als Beleihungsquote (LTV) bezeichnet.
Die Formel für ein High-Ratio-Darlehen mit LTV
Obwohl es keine spezifische Formel zur Berechnung eines Kredits mit hoher Quote gibt, sollten Anleger zunächst das Verhältnis von Kredit zu Wert in ihrer Situation berechnen, um festzustellen, ob der Kredit die 80% -LTV-Schwelle überschreitet.
Um die Umstellung zu erleichtern, müssen Sie Loan to Value Ratio = Bewerteter ImmobilienwertHypothekenbetrag
So berechnen Sie ein High-Ratio-Darlehen mit LTV
- Die LTV-Quote wird berechnet, indem der geliehene Betrag durch den geschätzten Wert der Immobilie dividiert wird. Multiplizieren Sie das Ergebnis durch 100, um es als Prozentsatz auszudrücken. Wenn der Wert des Darlehens nach Ihrer Anzahlung 80% des LTV übersteigt, wird das Darlehen als Darlehen mit hoher Ratio betrachtet.
Was sagt Ihnen ein High Ratio Loan?
Kreditgeber und Finanzdienstleister verwenden die LTV-Quote, um das mit der Gewährung eines Hypothekendarlehens verbundene Risiko zu messen. Wenn ein Darlehensnehmer keine nennenswerte Anzahlung leisten kann und sich der Darlehenswert dem geschätzten Wert der Immobilie nähert, wird dies als ein Darlehen mit hoher Ratio angesehen. Mit anderen Worten, wenn sich der Kreditwert 100% des Immobilienwerts nähert, halten die Kreditgeber den Kredit möglicherweise für zu riskant und lehnen den Antrag ab.
Der Kreditgeber ist einem Ausfallrisiko ausgesetzt, insbesondere wenn der LTV zu hoch ist. Die Bank ist möglicherweise nicht in der Lage, die Immobilie zu verkaufen, um den Kreditbetrag zu decken, der dem ausgefallenen Kreditnehmer gewährt wurde. Ein solches Szenario kann leicht in einem wirtschaftlichen Abschwung auftreten, wenn Wohnimmobilien in der Regel an Wert verlieren. Übersteigt das dem Kreditnehmer gewährte Darlehen den Wert der Immobilie, handelt es sich um ein Unterwasserdarlehen. Wenn der Kreditnehmer mit der Hypothek in Verzug gerät, verliert die Bank Geld, wenn sie die Immobilie zu einem niedrigeren Wert als dem ausstehenden Hypothekensaldo verkauft. Banken überwachen den LTV, um einen solchen Verlust zu verhindern.
Infolgedessen benötigen die meisten Hypothekarkredite mit hoher Quote irgendeine Form von Versicherungsschutz, um den Kreditgeber zu schützen. Die Versicherung wird als private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) bezeichnet, die der Kreditnehmer separat abschließen müsste, um den Kreditgeber zu schützen.
Kredithistorie mit hoher Quote
Bis in die 1920er Jahre kauften die Menschen Häuser nicht, indem sie zu einer Bank gingen, sondern indem sie ihr eigenes Geld sparten, bis sie genug für mindestens ein Stück Land oder ein Grundstück mit einem Haus darauf hatten. Dann kam die Bau- und Darlehensfirma, die den Leuten das Geld für den Kauf eines Hauses zur Verfügung stellte und sie über viele Jahre hinweg in Raten zurückzahlen ließ. Selbst dann waren Kredite in der Regel für die Hälfte des Wertes des Hauses oder weniger.
Ende der zwanziger Jahre gewährten Banken Kredite mit einem hohen Zinssatz von bis zu 80% des Hauswerts. Private Hypothekenversicherungen entstanden zum Schutz der Banken, aber alles, was in den 1930er Jahren auf der Strecke blieb, als Arbeitslose aufhörten, Zahlungen zu leisten, und die Banken und die PMI-Unternehmen ebenfalls untergingen.
Der Kongress verabschiedete die Home Owners 'Loan Corp., die damit begann, Hypotheken und auf 15% gesunkene Quoten zu garantieren. Später fielen die Anzahlungen über die Bundeswohnungsverwaltung und andere Stellen auf den niedrigen einstelligen Bereich und sogar auf 0%, um das Wohneigentum zu fördern.
Dieses System gedieh bis etwa 2007-2008, als die Hypothekenkrise von 2008 Einzug hielt. Der starke Anstieg der Hypotheken mit hohem Risiko, der ab 2007 in Verzug geriet, trug zu der schwersten Rezession seit Jahrzehnten bei. Der Immobilienboom Mitte der 2000er Jahre veranlasste - in Kombination mit den damals niedrigen Zinsen - viele Kreditgeber, Privatpersonen mit schlechten Krediten Wohnungsbaudarlehen anzubieten. Nach dem Platzen der Immobilienblase konnten viele Kreditnehmer ihre Subprime-Hypotheken nicht mehr bezahlen.
High-Ratio-Kredite angeboten
Die Eidgenössische Wohnungsverwaltung bietet Programme an, über die Kreditnehmer FHA-Kredite mit einer LTV-Quote von bis zu 96, 5% erhalten können. Mit anderen Worten, das Programm erfordert eine Anzahlung von 3, 5%. Das Programm erfordert jedoch eine Mindestpunktzahl, um für ein Darlehen mit hoher Quote genehmigt zu werden. Es gibt andere Angebote, bei denen bei einer Anzahlung von 10% eine geringere Kreditwürdigkeit zulässig ist.
Außerdem erfordern die FHA-Darlehen eine Hypothekenversicherungsprämie (MIP). Sie können sich jedoch refinanzieren, sobald der LTV unter 80% fällt und der Kredit nicht mehr als hochverzinslicher Kredit betrachtet wird, wodurch die Versicherung entfällt.
Beispiel für ein High-Ratio-Darlehen
Nehmen wir an, ein Kreditnehmer plant den Kauf eines Eigenheims und hat einen geschätzten Wert von 100.000 USD. Der Kreditnehmer leistet eine Anzahlung in Höhe von 10.000 USD, und die restlichen 90.000 USD werden geliehen. Das Ergebnis ist eine Beleihungsquote von 90% oder (90.000 / 100.000), die als hochverzinsliches Darlehen angesehen wird.
Der Unterschied zwischen High Ratio Loans und Home Equity Loans
Ein Hypothekendarlehen ist ein Hypothekendarlehen oder eine Zweithypothek, mit der Hausbesitzer Kredite gegen das Eigenkapital ihres Wohnsitzes aufnehmen können. Das Darlehen basiert auf der Differenz zwischen dem Eigenkapital des Eigenheimbesitzers und dem aktuellen Marktwert des Eigenheims.
Ein Hypothekendarlehen ist für diejenigen Kreditnehmer gedacht, die bereits eine Hypothek besitzen und einen Teil des Hypothekensaldos zurückgezahlt haben, wobei der Immobilienwert den Kreditsaldo übersteigt. Mit anderen Worten, ein Eigenheimdarlehen ermöglicht es Hausbesitzern, Kredite auf der Grundlage des Eigenkapitals des Hauses aufzunehmen. Ein hochverzinsliches Darlehen kann andererseits einen Darlehenswert haben, der sich 100% des Wertes der Immobilie nähert.
Einschränkungen der Verwendung eines High-Ratio-Kredits
Kredite mit hoher Ratio können höhere Zinssätze aufweisen, insbesondere wenn die Kreditnehmer eine niedrige Bonität aufweisen. Ihr Kredit-Score ist ein numerischer Wert, der Ihre Fähigkeit zur Rückzahlung von Schulden darstellt und den Kreditgebern zeigt, wie hoch Ihr Ausfallrisiko ist. Wenn Ihre Punktzahl niedrig ist, wird Ihr Zinssatz wahrscheinlich höher sein.
