Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Immobilienunternehmen, das der Öffentlichkeit Stammaktien anbietet. Auf diese Weise ähnelt eine REIT-Aktie jeder anderen Aktie, die das Eigentum an einem operativen Geschäft darstellt. Ein REIT weist zwei einzigartige Merkmale auf: Sein Hauptgeschäftsfeld ist die Verwaltung von Gruppen ertragsgenerierender Immobilien, und er muss den größten Teil seiner Gewinne als Dividende ausschütten. Hier werfen wir einen Blick auf REITs, ihre Eigenschaften und wie sie analysiert werden.
Qualifikation
Um sich als REIT beim IRS zu qualifizieren, muss sich ein Immobilienunternehmen bereit erklären, mindestens 90% seines steuerpflichtigen Gewinns in Dividenden auszuschütten (und zusätzliche, aber weniger wichtige Anforderungen zu erfüllen). Durch den REIT-Status vermeidet ein Unternehmen die Körperschaftsteuer. Ein reguläres Unternehmen erzielt einen Gewinn und zahlt Steuern auf seinen gesamten Gewinn. Anschließend entscheidet es, wie der Gewinn nach Steuern auf Dividenden und Reinvestitionen aufgeteilt wird. Ein REIT verteilt einfach alle oder fast alle seiner Gewinne und kann die Besteuerung überspringen.
Anderer Typ
Es gibt verschiedene Arten von REITs. Einige fallen in eine spezielle Klasse, die als Hypotheken-REITs bezeichnet wird. Diese REITs gewähren durch Immobilien besicherte Darlehen, besitzen oder betreiben jedoch im Allgemeinen keine Immobilien. Hypotheken-REITs erfordern eine spezielle Analyse. Sie sind Finanzunternehmen, die mehrere Absicherungsinstrumente einsetzen, um ihr Zinsrisiko zu steuern. Wir werden sie hier nicht betrachten.
Während eine Handvoll hybrider REITs sowohl Immobiliengeschäfte als auch Hypothekendarlehen abwickeln, konzentrieren sich die meisten REITs auf das "Hard Asset" -Geschäft des Immobiliengeschäfts. Diese werden Equity-REITs genannt. Wenn Sie über REITs lesen, lesen Sie normalerweise über Aktien-REITs. Equity-REITs sind in der Regel auf den Besitz bestimmter Gebäudetypen wie Wohnungen, regionale Einkaufszentren, Bürogebäude oder Unterkünfte spezialisiert. Einige sind diversifiziert und andere spezialisiert, was bedeutet, dass sie sich der Klassifizierung entziehen - wie zum Beispiel ein REIT, der Golfplätze besitzt.
Investitionsanalyse
REITs sind Dividendenaktien, die sich auf Immobilien konzentrieren. Wenn Sie Erträge anstreben, sollten Sie diese zusammen mit hochverzinslichen Rentenfonds und dividendenausschüttenden Aktien in Betracht ziehen. REITs werden als dividendenausschüttende Aktien ähnlich wie andere Aktien analysiert. Es gibt jedoch einige große Unterschiede aufgrund der Bilanzierung von Immobilien.
Lassen Sie uns mit einem vereinfachten Beispiel veranschaulichen. Angenommen, ein REIT kauft ein Gebäude für 1 Million US-Dollar. Die Rechnungslegung erfordert, dass unser REIT eine Abschreibung auf den Vermögenswert vornimmt. Nehmen wir an, wir verteilen die Abschreibung linear über 20 Jahre. Jedes Jahr werden 50.000 USD an Abschreibungskosten abgezogen (50.000 USD pro Jahr x 20 Jahre = 1 Million USD).
Schauen wir uns die vereinfachte Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung oben an. Im Jahr 10 wird in unserer Bilanz der Wert des Gebäudes mit 500.000 US-Dollar (auch als Buchwert bezeichnet) ausgewiesen: die ursprünglichen historischen Kosten von 1 Million US-Dollar abzüglich 500.000 US-Dollar kumulierter Abschreibungen (10 Jahre x 50.000 US-Dollar pro Jahr). Unsere Gewinn- und Verlustrechnung zieht 190.000 USD von den Einnahmen in Höhe von 200.000 USD ab, aber 50.000 USD von den Ausgaben sind Abschreibungen.
Allerdings gibt unser REIT dieses Geld im zehnten Jahr nicht aus. Die Abschreibung ist eine nicht zahlungswirksame Belastung. Um Funds from Operations (FFO) zu generieren, addieren wir daher den Abschreibungsbetrag zum Nettoergebnis zurück. Die Idee ist, dass Abschreibungen unser Nettoeinkommen ungerechtfertigt reduzieren, weil unser Gebäude in den letzten 10 Jahren wahrscheinlich nicht die Hälfte seines Wertes eingebüßt hat. FFO behebt diese vermutete Verzerrung durch Ausschluss des Abschreibungsaufwands. (FFO enthält auch einige andere Anpassungen.)
Wir sollten beachten, dass der FFO dem Cashflow näher kommt als das Nettoeinkommen, aber den Cashflow nicht erfasst. Beachten Sie im obigen Beispiel vor allem, dass wir nie die 1 Million US-Dollar gezählt haben, die für den Erwerb des Gebäudes ausgegeben wurden (die Investitionsausgaben). Eine genauere Analyse würde Investitionsausgaben einbeziehen. Die Zählung der Investitionen ergibt einen Wert, der als bereinigter FFO bezeichnet wird, aber es besteht kein allgemeiner Konsens hinsichtlich seiner Berechnung.
Unsere hypothetische Bilanz kann uns dabei helfen, die andere gängige REIT-Metrik, den Nettoinventarwert (NAV), zu verstehen. Im Jahr 10 betrug der Buchwert unseres Gebäudes nur 500.000 USD, da die Hälfte der ursprünglichen Kosten abgeschrieben wurde. Der Buchwert und damit verbundene Verhältnisse wie das Kurs-Buch-Verhältnis, die in Bezug auf die allgemeine Aktienanalyse oft zweifelhaft sind, sind für REITs so gut wie unbrauchbar. Der NAV versucht, den Buchwert einer Immobilie durch eine bessere Schätzung des Marktwerts zu ersetzen.
Die Berechnung des Nettoinventarwerts erfordert eine eher subjektive Bewertung der Bestände des REIT. Im obigen Beispiel erwirtschaftet das Gebäude ein Betriebsergebnis von 100.000 US-Dollar (Einnahmen von 200.000 US-Dollar minus Betriebsausgaben von 100.000 US-Dollar). Eine Methode wäre, das Betriebsergebnis auf der Grundlage eines Marktzinssatzes zu aktivieren. Wenn wir der Ansicht sind, dass die derzeitige Marktkapitalisierungsrate für diesen Gebäudetyp 8% beträgt, wird der Wert des Gebäudes auf 1, 25 Mio. USD geschätzt (100.000 USD Betriebsertrag / 8% Kapitalisierungsrate = 1.250.000 USD). Diese Marktwertschätzung ersetzt den Buchwert des Gebäudes. Wir würden dann die Hypothekenschuld (nicht gezeigt) abziehen, um den Nettoinventarwert zu erhalten. Vermögenswerte abzüglich Schulden entsprechen dem Eigenkapital, wobei der Nettoinventarwert den Nettoverschuldungsgrad darstellt. Der letzte Schritt ist die Aufteilung des Nettoinventarwerts in Stammaktien, um den Nettoinventarwert pro Aktie zu erhalten, der eine Schätzung des inneren Werts darstellt. Theoretisch sollte der notierte Aktienkurs nicht zu weit vom NIW pro Aktie abweichen.
Top-Down Vs. Prost
Wenn Sie Aktien auswählen, hören Sie manchmal von Top-Down- oder Bottom-Up-Analysen. Top-down beginnt mit einer wirtschaftlichen Perspektive und setzt auf Themen oder Sektoren (zum Beispiel kann eine alternde Bevölkerungsgruppe die Pharmaunternehmen begünstigen). Bottom-up konzentriert sich auf die Grundlagen bestimmter Unternehmen. REIT-Aktien erfordern eindeutig sowohl eine Top-Down- als auch eine Bottom-Up-Analyse.
Von oben nach unten gesehen können REITs von allem beeinflusst werden, was das Angebot und die Nachfrage nach Immobilien beeinflusst. Das Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum ist in der Regel für alle REIT-Typen günstig. Die Zinssätze sind in Kürze ein gemischter Sack. Ein Anstieg der Zinssätze bedeutet in der Regel eine Verbesserung der Wirtschaft, was für REITs von Vorteil ist, da die Menschen mehr Geld ausgeben und die Unternehmen mehr Platz mieten. Steigende Zinssätze sind in der Regel gut für Apartment-REITs, da die Mieter lieber bleiben als neue Häuser kaufen. Andererseits können REITs häufig niedrigere Zinssätze nutzen, indem sie ihre Zinsaufwendungen senken und damit ihre Rentabilität steigern.
Wichtig sind auch die Kapitalmarktbedingungen, nämlich die institutionelle Nachfrage nach REIT-Aktien. Kurzfristig kann diese Nachfrage die Fundamentaldaten überwältigen. Beispielsweise entwickelten sich die REIT-Aktien im Jahr 2001 und im ersten Halbjahr 2002 trotz schwacher Fundamentaldaten recht gut, da das Geld in die gesamte Anlageklasse floss.
Auf der Ebene der einzelnen REITs erwarten Sie starke Umsatzwachstumsperspektiven wie Mieteinnahmen, zugehörige Serviceeinnahmen und FFO. Sie wollen sehen, ob der REIT eine einzigartige Strategie zur Verbesserung der Belegung und Erhöhung der Mieten hat. REITs streben in der Regel Wachstum durch Akquisitionen an und zielen ferner darauf ab, Skaleneffekte zu erzielen, indem ineffizient betriebene Immobilien assimiliert werden. Skaleneffekte würden durch eine Reduzierung der Betriebskosten als Prozentsatz des Umsatzes erzielt. Aber Akquisitionen sind ein zweischneidiges Schwert. Wenn ein REIT die Vermietungsquote nicht verbessern und / oder die Mieten nicht anheben kann, kann er zu unüberlegten Akquisitionen gezwungen werden, um das Wachstum anzukurbeln.
Da Hypothekenschulden eine große Rolle für den Eigenkapitalwert spielen, lohnt es sich, einen Blick auf die Bilanz zu werfen. Einige empfehlen, eine Hebelwirkung in Betracht zu ziehen, beispielsweise das Verhältnis von Schulden zu Eigenkapital. In der Praxis ist es jedoch schwierig zu erkennen, wann die Hebelwirkung zu groß geworden ist. Es ist wichtiger, das Verhältnis von fester zu variabler Verschuldung abzuwägen. Im gegenwärtigen Niedrigzinsumfeld wird ein REIT, der nur variabel verzinsliche Schuldtitel einsetzt, bei steigenden Zinssätzen geschädigt.
Die Quintessenz
REITs sind Immobilienunternehmen, die hohe Dividenden ausschütten müssen, um die Steuervorteile des REIT-Status nutzen zu können. Stabile Erträge, die die Renditen von Staatsanleihen übersteigen können, bieten zusammen mit der Kursvolatilität ein Total Return-Potenzial, das mit Aktien mit geringer Marktkapitalisierung mithalten kann. Die Analyse eines REIT erfordert das Verständnis der durch Abschreibungen verursachten Bilanzierungsverzerrungen und die sorgfältige Berücksichtigung makroökonomischer Einflüsse.
