Inhaltsverzeichnis
- Wachstum in HOAs
- Erfahren Sie lokale Gesetze zu HOAs
- Einrichtung der HOA
- Schützen Sie die HOA
- Führen Sie solide Finanzunterlagen
- Halten Sie Hausbesitzer auf dem Laufenden
- Beschwerden nachverfolgen
- Community-Treffen veranstalten
- Die Quintessenz
Homeowner Associations (HOAs) behandeln Probleme, die die gesamte Gemeinde betreffen, wie z. B. Schutz und Sicherheit, mangelnde Instandhaltung von Immobilien, örtliche Belästigungen oder die Bereitstellung von Dienstleistungen, die nicht von der lokalen Regierung übernommen werden. HOAs können auch aufgrund der Macht, die sie über Hausbesitzer ausüben, zu heftigen Konflikten führen.
HOAs werden in der Regel von Entwicklern gebildet, wenn eine neue Community erstellt wird. Als Voraussetzung für den Erwerb von Eigentum in vielen Gemeinden müssen Käufer der HOA beitreten. Infolgedessen schließen sich viele Menschen HOAs an, ohne wirklich zu verstehen, was sie sind oder wie sie arbeiten, nur weil sie sich in ein bestimmtes Zuhause verlieben.
Wachstum in HOAs
Hausbesitzerverbände (HOAs) sind immer häufiger geworden. In Bezug auf dieses explosive Wachstum bei der Bildung von Eigentumswohnungen stellt der Professor für öffentliche Politik, Robert H. Nelson, Folgendes fest:
Noch 1970 machte es nur etwa 1% des US-amerikanischen Wohnungsbaus aus. Bis 2010 gab es jedoch mehr als 300.000 Gemeindeverbände, in denen mehr als 60 Millionen Amerikaner untergebracht waren, 20% der US-Bevölkerung. Zwischen 1980 und 2000 wurde die Hälfte der neuen Wohnungen in den Vereinigten Staaten unter der Privatregierung von gebaut und organisiert ein Gemeindeverband.
Erfahren Sie lokale Gesetze zu HOAs
Die staatlichen Eigentumskodizes legen die gesetzlichen Richtlinien für die Gründung eines Hausbesitzerverbandes fest. In Texas heißt es beispielsweise in Kapitel 204 des Immobilienkodex, dass ein dreiköpfiges Komitee gebildet werden muss, um die Gründung einer Immobilienbesitzervereinigung (POA) zu beantragen. Das Komitee muss offiziell schriftlich mitteilen, dass es beabsichtigt, einen POA mit obligatorischer Mitgliedschaft zu erstellen. Alle Plattenbesitzer in einer Unterteilung müssen benachrichtigt werden, und die Eigentümer von mindestens 60% der Liegenschaft müssen die Petition innerhalb eines Jahres unterzeichnen und genehmigen. Sobald der POA existiert, kann er Einschränkungen durch ein separates Petitionsverfahren schaffen, das die Zustimmung der Eigentümer von mindestens 75% des Eigentums der Unterteilung erfordert.
Einrichtung der HOA
Der Prozess zum Einrichten einer HOA hängt davon ab, wo sich die HOA befindet. Die folgenden Schritte sind jedoch wahrscheinlich erforderlich.
- Aufbau einer Geschäftsstruktur durch Gründung einer LLC oder eines gemeinnützigen Unternehmens. Erstellen von Vereinbarungen, Bedingungen und Beschränkungen (CC & Rs), die beschreiben, wie die HOA funktioniert und welche Regeln Hausbesitzer einhalten müssen leicht verständliche Sprache für Bürger der GemeindeErstellung von Verwaltungsdokumenten wie Statuten und Statuten (in denen die Häufigkeit der Sitzungen, die Abstimmungsrichtlinien, die Wahl der HOA-Leiter und andere Verfahrensweisen dargelegt sind) zu verstehen, wie man Bücher aufbewahrt und Geld verwaltet, zum Beispiel)
Wenn die Personen, die die HOA gründen, keine Experten im Immobilienrecht sind, wäre die Einstellung eines Anwalts mit HOA-Fachkenntnissen zu diesem Zeitpunkt eine gute Entscheidung. Die HOA kann ihre Regeln nicht durchsetzen, wenn sie angefochten werden und sich als nicht legal herausstellen. Ein guter Anwalt kann auch auf wichtige Themen hinweisen, auf die HOA-Verantwortliche achten sollten, z. B. auf ein faires Wohnungsrecht, um rechtliche Probleme zu vermeiden, wenn der Verband erst einmal besteht. Vorschriften von Bund, Ländern und Gemeinden haben Vorrang vor HOA-Regeln.
(Weitere Informationen finden Sie unter: So wählen Sie den richtigen Anwalt aus .)
Schützen Sie die HOA
Die leitenden Angestellten und der Vorstand sind für die Leitung und Überwachung der HOA verantwortlich. Mit dieser hohen Verantwortung geht ein hohes Risiko einher. Die HOA braucht einen Weg, sich selbst zu schützen, wenn ein Hausbesitzer klagen möchte.
Warum könnte ein Hausbesitzer klagen? In Elk Grove, Kalifornien, verklagte ein Anwohner seine HOA wegen der vorgeschlagenen Änderungen der Parkregeln in der Nachbarschaft. Ein Mann aus Houston, Texas, verklagte seine HOA, weil er trotz der hohen Kriminalitätsrate in der Gegend die Einbrecher aus seinem Haus entfernen wollte. Eine faire Wohnungsbaugesellschaft verklagte eine Wohngemeinschaft in Florida, weil sie es abgelehnt hatte, Kindern das Leben in dem Gebäude zu ermöglichen. Ein Vorstandsmitglied könnte wegen Verstoßes gegen seine Treuepflicht gegenüber den Bewohnern der HOA angeklagt und persönlich haftbar gemacht werden.
Die Directors and Officers-Versicherung bietet den Personen, die die HOA leiten, finanziellen Schutz. Sie deckt sowohl die Kosten der Rechtsverteidigung als auch den Schadenersatz ab. Vorsätzliches Fehlverhalten wird jedoch nicht erfasst. Die Diebstahlversicherung für Mitarbeiter kann den Verein schützen, wenn ein Direktor, leitender Angestellter oder Immobilienverwalter HOA-Gelder unterschlägt.
Führen Sie solide Finanzunterlagen
Ein HOA braucht Geld, um zu funktionieren, und dieses Geld kommt von den Bewohnern der Gemeinde. Ein Teil des Geldes finanziert die Verwaltung des HOA (z. B. Rechts-, Buchhaltungs- und Verwaltungsdienste), der größte Teil des Geldes fließt jedoch in die Instandhaltung der öffentlichen Bereiche. Es könnte sich für Landschaftsgestaltung, Poolpflege und sogar Müllabfuhr lohnen. Ein Teil des Geldes wird jeden Monat ausgegeben und der Rest wird in einen Reservefonds eingestellt. Manchmal entstehen erhebliche Kosten, die nicht aus dem Reservefonds der HOA bezahlt werden können. In diesem Fall verlangt die HOA von den Einwohnern eine zusätzliche Gebühr, die als Sonderbewertung bezeichnet wird.
Eine neue HOA muss eine Finanzierungsanalyse durchführen und ein Budget aufstellen, um zu bestimmen, wie viel monatliche Gebühren von den Eigentümern der einzelnen Immobilien erhoben werden müssen. Die Analyse basiert darauf, welche Ausgaben von den Gemeindemitgliedern bezahlt werden, wie viel sie kosten, wie viel dem Reservefonds zugewiesen wird und wie viel Prozent des Gemeindegutes jedem Bewohner gehört. Außerdem muss der Reservefonds verwaltet und investiert werden, um die HOA finanziell solide zu halten (beispielsweise muss der Wert des Fonds gegen Inflation geschützt werden).
Halten Sie Hausbesitzer auf dem Laufenden
Als Mitglieder der Gemeinschaft, die Beiträge zahlen und von den Entscheidungen der HOA betroffen sind, müssen die Bewohner über die Aktivitäten der HOA und alle Probleme, die die Gemeinschaft betreffen, auf dem Laufenden gehalten werden. HOAs müssen regelmäßige Treffen abhalten und die Bewohner rechtzeitig informieren, damit jeder die Möglichkeit hat, daran teilzunehmen. Sie müssen auch Wahlen für Direktoren und leitende Angestellte abhalten und sicherstellen, dass jeder die Möglichkeit hat, abzustimmen. Ein Community-Newsletter, eine E-Mail-Adresse und / oder eine Website können auch dazu beitragen, Hausbesitzer auf dem Laufenden zu halten.
HOA-Beauftragte und Direktoren sollten detaillierte Aufzeichnungen über ihre Aktivitäten führen, z. B. Protokolle von Gemeindeversammlungen. Verbände sollten regelmäßig wichtige finanzielle Informationen an die Mitglieder der Community weitergeben. Mitglieder sollten über ihre Rechte zum Anzeigen von HOA-Aufzeichnungen informiert sein und auf Anfrage Zugang erhalten.
(Weitere Informationen finden Sie unter: Umgang mit Ihrem Condo Board .)
Beschwerden nachverfolgen
HOAs sind regelbasierte Communitys. Sie müssen daher von Zeit zu Zeit Regeln durchsetzen, gegen die Community-Mitglieder verstoßen. HOAs müssen sich auch mit Beschwerden von Anwohnern über bestehende Regeln befassen, die sie nicht mögen oder die ihrer Meinung nach hinzugefügt werden sollten, um ein laufendes Problem zu lösen.
HOAs müssen Regeln schnell und konsequent durchsetzen. Hausbesitzer, die die Einhaltung verweigern, sollten mit einer Geldstrafe belegt werden. Wenn ein Hausbesitzer die Einhaltung verweigert, muss der HOA möglicherweise das Konto an Inkasso senden oder den Hausbesitzer verklagen. HOAs sollten die selektive Durchsetzung vermeiden - mit anderen Worten, sie sollten keine Favoriten mit HOA-Führern oder Gemeindebewohnern spielen, mit denen sie befreundet sind. Voreingenommenes Verhalten kann zu einer Klage führen.
Durch die Einstellung einer professionellen Verwaltungsgesellschaft kann die Belastung der leitenden Angestellten und Direktoren einer HOA verringert und eine potenzielle Konfliktquelle zwischen HOA-Führungskräften und anderen Mitgliedern der Community beseitigt werden. Die Verwaltungsgesellschaft kann einen Großteil der Verwaltungsarbeit übernehmen und mit Unannehmlichkeiten wie der Durchsetzung von Vorschriften und der Erhebung von Gebühren fertig werden. Es kann auch sein Fachwissen in der Immobilienverwaltung einsetzen, um den reibungslosen Betrieb der Gemeinde zu gewährleisten und Fehler zu vermeiden, die unerfahrene leitende Angestellte und Direktoren machen könnten. Professionelles Management kostet jedoch Geld, was bedeutet, dass die monatlichen HOA-Gebühren für Hausbesitzer höher sind.
Das Worst-Case-Szenario für die Durchsetzung von Regeln beinhaltet die Abschottung des Eigentums eines Hausbesitzers wegen Nichtzahlung von Gebühren oder Sonderveranlagungen. Diese extreme Maßnahme kann zu einer streitigen Situation zwischen dem Hausbesitzer und der HOA führen. Zwangsvollstreckungen senken auch die Immobilienwerte, was für die anderen Anwohner in der Nachbarschaft nicht gut ist.
Community-Treffen veranstalten
HOAs können streng geschäftlich sein, müssen es aber nicht. Eine gelegentliche unterhaltsame Aktivität ermöglicht es HOA-Mitgliedern, sich nicht nur im möglicherweise kontroversen Rahmen eines HOA-Treffens auf freundschaftlicher, sozialer Basis kennenzulernen. Wenn sich die Nachbarn persönlich kennen, kann die Gemeinschaft ein angenehmerer Ort zum Leben sein und Konflikte können leichter gelöst werden.
Die Quintessenz
Die Gründung und Verwaltung eines Eigenheimbesitzerverbandes ist eine große Aufgabe mit erheblichen Verantwortlichkeiten und erheblichen Auswirkungen. Wenn Sie überlegen, eine Immobilie in einem HOA zu kaufen, sollten Sie verstehen, worauf Sie sich vor dem Kauf einlassen.
(Weitere Informationen finden Sie unter: 9 Dinge, die Sie über Hausbesitzerverbände wissen müssen .)
