Inhaltsverzeichnis
- Ermittlung einer bezahlbaren Hypothek
- Kreditgeberkriterien
- Ihr Kredit-Score
- So berechnen Sie eine Anzahlung
- Wie Kreditgeber entscheiden
- Persönliche Kriterien für Eigenheimkäufer
- Überlegungen vor der Hypothek
- Kosten jenseits der Hypothek
- Die Quintessenz
2020 könnte es laut dem Online-Immobilienunternehmen Zillow zu einer Rezession auf dem Wohnungsmarkt kommen. Diejenigen, die sich keine Bargeldtransaktion leisten können, sollten nicht fragen: "Kann ich mir dieses Haus leisten?" Stattdessen sollten sie fragen: "Kann ich es mir leisten, Geld für dieses Haus zu leihen?"
Die zentralen Thesen
- Als Faustregel gilt, dass Sie sich eine Hypothek leisten können, die das Zwei- bis Zweieinhalbfache Ihres Bruttoeinkommens beträgt. Hypothekenzahlungen bestehen aus vier Komponenten: Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherung, die zusammen als PITI bezeichnet werden. Ihre Abschlussquote ist der Prozentsatz Ihres jährlichen Bruttoeinkommens, der für die Begleichung Ihrer Hypothek verwendet wird, und sollte im Allgemeinen 28% nicht überschreiten. Ihre Abschlussquote ist der Prozentsatz Ihres jährlichen Bruttoeinkommens, der für die Begleichung Ihrer Schulden verwendet wird. und im Allgemeinen sollte es 36% nicht überschreiten.
Ermittlung einer bezahlbaren Hypothek
Generell können es sich die meisten potenziellen Hausbesitzer leisten, eine Immobilie zu finanzieren, die das Zwei- bis Zweieinhalbfache ihres Bruttoeinkommens kostet. Nach dieser Formel kann sich eine Person, die 100.000 US-Dollar pro Jahr verdient, eine Hypothek von 200.000 bis 250.000 US-Dollar leisten. Diese Berechnung ist jedoch nur eine allgemeine Richtlinie. Mit dem Hypothekenrechner von Investopedia können Sie die monatlichen Hypothekenzahlungen besser einschätzen.
Letztendlich müssen Sie bei der Entscheidung für eine Immobilie einige weitere Faktoren berücksichtigen. Zunächst ist es eine gute Idee, zu verstehen, was sich Ihr Kreditgeber leisten kann (und wie er zu dieser Einschätzung gelangt ist). Zweitens müssen Sie einige persönliche Kriterien festlegen, indem Sie nicht nur Ihre Finanzen, sondern auch Ihre Vorlieben und Prioritäten bewerten.
Hypotheken: Wie viel können Sie sich leisten?
Kreditgeberkriterien
Während jeder Hypothekengeber seine eigenen Kriterien für die Erschwinglichkeit festlegt, hängt Ihre Fähigkeit zum Kauf eines Eigenheims - und die Größe und die Bedingungen des Darlehens, das Sie verdienen - weitgehend von den folgenden Faktoren ab:
Bruttoeinkommen
Dies ist die Höhe des Einkommens, die ein potenzieller Käufer vor Steuern erzielt. Dies wird im Allgemeinen als Gehalt zuzüglich etwaiger Bonuseinnahmen angesehen und kann Teilzeitverdienst, Selbständigenverdienst, Sozialversicherungsleistungen, Invalidität, Unterhalt und Kindergeld umfassen. Das Bruttoeinkommen spielt eine Schlüsselrolle bei der Bestimmung des Front-End-Verhältnisses.
Front-End-Verhältnis
Dieses Verhältnis ist der Prozentsatz Ihres jährlichen Bruttoeinkommens, der für die monatliche Begleichung Ihrer Hypothek verwendet werden kann. Eine Hypothekenzahlung besteht aus vier Komponenten (häufig zusammenfassend als PITI bezeichnet): Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherung (sowohl Sachversicherung als auch private Hypothekenversicherung, falls für Ihre Hypothek erforderlich). Als Faustregel gilt, dass der PITI 28% Ihres Bruttoeinkommens nicht überschreiten sollte. Viele Kreditgeber lassen Kreditnehmer jedoch mehr als 30%, und einige lassen Kreditnehmer sogar mehr als 40%.
Back-End-Verhältnis
Es wird auch als Schulden-Einkommens-Verhältnis (Debt-to-Income-Ratio, DTI) bezeichnet und berechnet den Prozentsatz Ihres Bruttoeinkommens, der zur Deckung Ihrer Schulden erforderlich ist. Zu den Schulden zählen Kreditkartenzahlungen, Unterhaltszahlungen für Kinder und andere ausstehende Kredite (Auto, Student usw.). Mit anderen Worten, wenn Sie monatlich 2.000 US-Dollar an Ausgaben zahlen und monatlich 4.000 US-Dollar verdienen, beträgt Ihre Quote 50% - die Hälfte Ihres monatlichen Einkommens wird zur Begleichung der Schulden verwendet.
Hier ist die schlechte Nachricht: Ein Schulden-Einkommens-Verhältnis von 50% wird Ihnen nicht das Traumhaus bringen. Die meisten Kreditgeber empfehlen, dass Ihr DTI 36% Ihres Bruttoeinkommens nicht überschreitet. Um Ihre maximale monatliche Verschuldung basierend auf diesem Verhältnis zu berechnen, multiplizieren Sie Ihr Bruttoeinkommen mit 0, 36 und dividieren Sie durch 12. Wenn Sie beispielsweise 100.000 USD pro Jahr verdienen, sollten Ihre maximalen monatlichen Verschuldungskosten 3.000 USD nicht überschreiten. Je niedriger das DTI-Verhältnis, desto besser.
Ihr Kredit-Score
Wenn eine Seite der Erschwinglichkeitsmünze das Einkommen ist, dann ist die andere Seite das Risiko. Hypothekengeber haben eine Formel entwickelt, mit der das Risiko eines potenziellen Eigenheimkäufers ermittelt werden kann. Die Formel variiert, wird jedoch im Allgemeinen anhand der Kreditwürdigkeit des Antragstellers bestimmt. Bewerber mit einer niedrigen Kreditwürdigkeit können damit rechnen, einen höheren Zinssatz, auch als jährlicher Prozentsatz (APR) bezeichnet, für ihr Darlehen zu zahlen.
20%
Der Betrag des Kaufpreises eines Eigenheims, der für eine Anzahlung benötigt wird, mit der Sie die Zahlung einer privaten Hypothekenversicherung vermeiden können
So berechnen Sie eine Anzahlung
Die Anzahlung ist der Betrag, den sich der Käufer leisten kann, um aus eigener Tasche mit Bargeld oder liquiden Mitteln für die Residenz zu bezahlen. Eine Anzahlung von mindestens 20% des Kaufpreises eines Eigenheims wird in der Regel von den Kreditgebern verlangt (und ist das Minimum, um eine private Hypothekenversicherung zu vermeiden), aber viele Kreditgeber lassen Käufer ein Eigenheim mit erheblich geringeren Prozentsätzen kaufen. Je mehr Sie tun können, desto weniger Finanzmittel benötigen Sie und desto besser sehen Sie für die Bank aus.
Wenn es sich beispielsweise ein potenzieller Käufer leisten kann, 10% für ein Haus mit 100.000 USD zu zahlen, beträgt die Anzahlung 10.000 USD, was bedeutet, dass der Hausbesitzer 90.000 USD finanzieren muss.
Neben der Höhe der Finanzierung möchten die Kreditgeber auch die Anzahl der Jahre wissen, für die der Hypothekendarlehen benötigt wird. Eine kurzfristige Hypothek hat höhere monatliche Zahlungen, ist jedoch über die Laufzeit des Kredits wahrscheinlich günstiger.
Wie Kreditgeber entscheiden
Bei der Entscheidung des Hypothekengebers über die Erschwinglichkeit des Eigenheimkäufers spielen viele verschiedene Faktoren eine Rolle, die sich jedoch im Wesentlichen auf Einkommen, Schulden, Vermögenswerte und Verbindlichkeiten beschränken. Manchmal denken wir, dass unsere Hypothekenanträge von einer Person beurteilt werden, die eher ein Bauchgefühl als objektive Kriterien verwendet, aber in der Tat können Sie sicher sein, dass ein Großteil des Prozesses formelhaft ist, auch wenn Ihr Hypothekengeber einen schlechten Tag hatte.
Ein Darlehensgeber möchte wissen, wie viel Einkommen ein Antragsteller verdient, wie viele Anforderungen es an dieses Einkommen gibt und welches Potenzial in Zukunft für beide besteht - kurz gesagt, alles, was seine Fähigkeit gefährden könnte, eine Rückzahlung zu erhalten. Einnahmen, Anzahlungen und monatliche Ausgaben sind in der Regel die Basiskriterien für die Finanzierung, während die Bonität und der Score den Zinssatz für die Finanzierung selbst bestimmen.
Persönliche Kriterien für Eigenheimkäufer
Der Kreditgeber kann Ihnen sagen, dass Sie sich ein riesiges Grundstück leisten können, aber können Sie das wirklich? Denken Sie daran, die Kriterien des Kreditgebers beziehen sich hauptsächlich auf Ihr Bruttogehalt. Das Problem bei der Verwendung des Bruttolohns ist einfach: Sie berücksichtigen bis zu 30% Ihres Gehalts - aber wie steht es mit Steuern, FICA-Abzügen und Krankenkassenprämien? Selbst wenn Sie eine Rückerstattung für Ihre Steuererklärung erhalten, hilft Ihnen das jetzt nicht weiter - und wie viel bekommen Sie wirklich zurück?
Aus diesem Grund halten es einige Finanzexperten für realistischer, in Bezug auf Ihr Nettoeinkommen (auch als Take-Home-Pay bezeichnet) zu denken und dass Sie nicht mehr als 25% Ihres Nettoeinkommens für Ihre Hypothekenzahlung verwenden sollten. Andernfalls könnten Sie, obwohl Sie buchstäblich in der Lage sind, die Hypothek monatlich zu bezahlen, "hausarm" werden.
Die Kosten für die Bezahlung und den Unterhalt Ihres Eigenheims könnten einen so hohen Prozentsatz Ihres Einkommens ausmachen - weit über dem nominalen Front-End-Verhältnis -, dass Sie nicht mehr genug Geld haben, um andere Ermessensausgaben oder ausstehende Schulden zu decken oder zu sparen für den Ruhestand oder sogar einen regnerischen Tag. Die Entscheidung, ob man ein armes Haus hat oder nicht, ist größtenteils eine Frage der persönlichen Entscheidung. Eine Hypothekengenehmigung bedeutet nicht, dass Sie sich die Zahlungen leisten können.
Versetzen Sie sich nicht in die Lage, „hausarm“ zu werden, indem Sie für eine Hypothek so viel bezahlen, dass Sie nicht mehr genug Geld haben, um Ermessensausgaben zu decken oder für den Ruhestand zu sparen.
Überlegungen vor der Hypothek
Berücksichtigen Sie zusätzlich zu den Kriterien des Kreditgebers die folgenden Punkte, wenn Sie über Ihre Fähigkeit nachdenken, eine Hypothek zu bezahlen.
Einkommen
Verlassen Sie sich auf zwei Einkommen, nur um die Rechnungen zu bezahlen? Ist dein Job stabil? Können Sie leicht eine andere Position finden, die den gleichen oder einen besseren Lohn zahlt, wenn Sie Ihren aktuellen Job verlieren? Wenn das Erreichen Ihres monatlichen Budgets von jedem Cent abhängt, den Sie verdienen, kann auch eine kleine Reduzierung eine Katastrophe sein.
Kosten
Die Berechnung Ihres Back-End-Verhältnisses umfasst den größten Teil Ihrer aktuellen Schuldenausgaben. Wie steht es jedoch mit anderen Ausgaben, die Sie noch nicht generiert haben? Wirst du Kinder haben, die eines Tages aufs College gehen? Haben Sie Pläne, ein neues Auto, einen neuen LKW oder ein neues Boot zu kaufen? Genießt Ihre Familie einen jährlichen Urlaub?
Lebensstil
Sind Sie bereit, Ihren Lebensstil zu ändern, um das Haus zu bekommen, das Sie wollen? Wenn Sie weniger Fahrten in das Einkaufszentrum unternehmen und das Budget ein wenig knapper wird, kann es gut funktionieren, ein höheres Back-End-Verhältnis anzuwenden. Wenn Sie keine Anpassungen vornehmen können oder bereits beträchtliche Guthaben auf Ihrem Kreditkartenkonto haben, möchten Sie möglicherweise auf Nummer sicher gehen und bei der Haussuche konservativer vorgehen.
Persönlichkeit
Keine zwei Personen haben die gleiche Persönlichkeit, unabhängig von ihrem Einkommen. Manche Menschen können nachts tief und fest schlafen, weil sie wissen, dass sie für die nächsten 30 Jahre 5.000 US-Dollar im Monat schulden, während andere sich über eine Zahlung ärgern, die nur halb so groß ist. Die Aussicht, das Haus zu refinanzieren, um sich die Zahlungen für ein neues Auto leisten zu können, würde einige Leute verrückt machen, andere aber überhaupt nicht beunruhigen.
Seien Sie ehrlich über das finanzielle Risiko, mit dem Sie leben möchten.
Kosten jenseits der Hypothek
Während die Hypothek sicherlich die größte finanzielle Verantwortung des Wohneigentums darstellt, gibt es eine Reihe zusätzlicher Ausgaben, von denen einige auch nach der Tilgung der Hypothek nicht weggehen. Intelligente Käufer sollten die folgenden Punkte berücksichtigen:
Instandhaltung
Selbst wenn Sie ein neues Zuhause bauen, wird es nicht für immer neu bleiben, ebenso wenig wie die teuren Großgeräte wie Herde, Geschirrspüler und Kühlschränke. Gleiches gilt für das Dach, den Ofen, die Auffahrt, den Teppich und sogar die Farbe an den Wänden. Wenn Sie bei der ersten Hypothekenzahlung hausarm sind, könnten Sie sich in einer schwierigen Situation befinden, wenn sich Ihre Finanzen nicht verbessert haben, bis Ihr Haus größere Reparaturen benötigt.
Dienstprogramme
Wärme, Strom, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Kabelfernsehen und Telefondienste kosten Geld. Diese Aufwendungen sind weder im Front-End-Verhältnis noch im Back-End-Verhältnis enthalten. Dennoch sind sie für die meisten Hausbesitzer unvermeidlich.
Verbandsgebühren
Viele geschlossene Stadtteile oder geplante Gemeinden berechnen monatliche oder jährliche Vereinsgebühren. Manchmal betragen diese Gebühren weniger als 100 USD pro Jahr. andere Male sind es mehrere hundert Dollar pro Monat. In einigen Gemeinden gehören Rasenpflege, Schneeräumung, ein Gemeinschaftspool und andere Dienstleistungen dazu.
Einige Gebühren werden nur für die Verwaltungskosten der Community verwendet. Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass eine zunehmende Anzahl von Kreditgebern zwar die Verbandsgebühren in das Front-End-Verhältnis einbezieht, diese Gebühren jedoch mit der Zeit wahrscheinlich steigen werden.
Möbel und Dekor
Fahren Sie nach Sonnenuntergang durch fast alle neuen Häuser, und Sie werden wahrscheinlich bemerken, dass einige Innenleuchten weite, leere Räume erhellen, die Sie nur sehen können, weil diese großen, schönen Häuser keine Fensterverkleidungen haben. Dies ist nicht der neueste Dekorationstrend. Es ist das Ergebnis einer Familie, die ihr ganzes Geld für das Haus ausgegeben hat und sich jetzt keine Vorhänge oder Möbel mehr leisten kann. Sehen Sie sich vor dem Kauf eines neuen Hauses die Anzahl der zu möblierenden Räume und die Anzahl der zu verkleidenden Fenster genau an.
Die Quintessenz
Die Kosten für ein Eigenheim sind die größten persönlichen Ausgaben, die die meisten Menschen jemals haben werden. Nehmen Sie sich die Zeit, um zu rechnen, bevor Sie eine solch enorme Schuld auf sich nehmen. Nachdem Sie die Zahlen eingegeben haben, überlegen Sie sich Ihre persönliche Situation und Ihren Lebensstil - nicht nur jetzt, sondern in den nächsten ein oder zwei Jahrzehnten.
Das Traumhaus ist vielleicht alles, was Sie sich jetzt zu einem günstigen Preis gewünscht haben, aber lohnt es sich, sich und Ihre Familie zu überfordern? Verpfänden Sie nicht nur Ihr Haus, sondern auch Ihr ganzes Leben? Ein Kreditgeber hilft Ihnen beim Kauf eines Eigenheims, aber die Person, die entscheiden sollte, ob Sie es sich leisten können, sind Sie.
