So funktioniert die Abschreibung von Mietobjekten

Investitionen in Mietobjekte können sich als kluger finanzieller Schachzug erweisen. Für den Anfang kann eine Mietimmobilie eine stabile Einnahmequelle darstellen, während Sie Eigenkapital aufbauen und die Immobilie (idealerweise) aufwerten. Es gibt auch Steuervorteile: Sie können Ihre Mietkosten von allen Mieteinnahmen abziehen und so Ihre Steuerschuld senken. Die meisten Mietkosten umfassen Hypothekenversicherungen, Grundsteuern, Reparatur- und Wartungskosten, Home-Office-Kosten, Versicherungen, Professionelle Dienstleistungen und Reisekosten im Zusammenhang mit dem Management werden in dem Jahr abgezogen, in dem Sie das Geld ausgeben.

Ein anderer wichtiger Steuerabzug - der für die Abschreibung - funktioniert jedoch anders. Bei der Abschreibung werden die Kosten für den Kauf und die Verbesserung eines Mietobjekts abgezogen. Anstatt in dem Jahr, in dem Sie die Immobilie kaufen (oder verbessern), einen großen Abzug vorzunehmen, verteilt die Abschreibung den Abzug auf die Nutzungsdauer der Immobilie. Der Internal Revenue Service (IRS) hat sehr spezifische Regeln für die Abschreibung. Wenn Sie ein Mietobjekt besitzen, ist es wichtig zu verstehen, wie der Prozess funktioniert.

Welche Immobilie ist abschreibungsfähig?

Laut IRS können Sie ein Mietobjekt abschreiben, wenn es alle folgenden Anforderungen erfüllt:

• Sie besitzen das Eigentum. (Sie gelten auch dann als Eigentümer, wenn die Immobilie einer Verschuldung unterliegt.) Sie nutzen die Immobilie in Ihrem Unternehmen oder als einkommensschaffende Aktivität. Die Nutzungsdauer der Immobilie ist bestimmbar, dh sie nutzt sich ab und verfällt, verbraucht sich, veraltet oder verliert seinen Wert aus natürlichen Gründen. Die Eigenschaft wird voraussichtlich länger als ein Jahr dauern.

Selbst wenn die Immobilie alle oben genannten Anforderungen erfüllt, kann sie nicht abgeschrieben werden, wenn Sie sie im selben Jahr in Betrieb nehmen und entsorgen (oder nicht mehr für geschäftliche Zwecke nutzen). Grundstücke gelten nicht als abschreibungsfähig, und im Allgemeinen können die Kosten für Rodung, Bepflanzung und Landschaftsgestaltung nicht abgeschrieben werden, da diese Tätigkeiten als Teil der Grundstücke betrachtet werden.

Wann beginnt die Abschreibung?

Sobald die Immobilie in Betrieb genommen wurde oder zur Vermietung zur Verfügung steht, können Sie Abschreibungen vornehmen. Ein Beispiel: Sie kaufen am 15. Mai eine Mietimmobilie, nachdem Sie mehrere Monate am Haus gearbeitet haben Haben Sie es bereit, um es am 15. Juli zu mieten, so beginnen Sie, online und in den lokalen Zeitungen zu werben. Sie finden einen Mieter, und der Mietvertrag beginnt am 1. September. Da die Immobilie am 15. Juli in Betrieb genommen wurde, dh vermiet- und bewohnbar war, würden Sie das Haus erst im Juli und nicht erst im September abschreiben Sie fangen an, Miete zu sammeln.

Sie setzen die Abschreibung der Immobilie fort, bis eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist.

• Sie haben Ihre gesamten Kosten oder eine andere Grundlage in der Immobilie abgezogen. Sie stellen die Immobilie außer Betrieb, auch wenn Sie ihre Kosten oder eine andere Grundlage nicht vollständig zurückerhalten haben. Eine Immobilie wird aus dem Dienst genommen, wenn sie nicht mehr als einkommensschaffende Immobilie genutzt wird - oder wenn Sie sie verkaufen oder umtauschen, für den persönlichen Gebrauch umwandeln, aufgeben oder wenn sie zerstört wird.

Sie können weiterhin einen Abzug für die Wertminderung für Immobilien verlangen, die vorübergehend "inaktiv" oder nicht in Gebrauch sind. Wenn Sie beispielsweise nach dem Auszug eines Mieters Reparaturen vornehmen, können Sie die Immobilie weiterhin abschreiben, während Sie sie für den nächsten Auszug vorbereiten.

Abschreibungsmethode

Drei Faktoren bestimmen die Höhe der Abschreibungen, die Sie jedes Jahr abziehen können: Ihre Basis in der Immobilie, die Wiederherstellungsdauer und die verwendete Abschreibungsmethode. Alle nach 1986 in Betrieb genommenen Mietwohnungen werden nach dem Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS) abgeschrieben. Dabei handelt es sich um eine Bilanzierungsmethode, die die Kosten (und Abschreibungen) über einen Zeitraum von 27, 5 Jahren verteilt ”Eines Mietobjekts.

Es wird zwar immer empfohlen, bei der Berechnung der Abschreibungen mit einem qualifizierten Steuerberater zusammenzuarbeiten, doch hier sind die grundlegenden Schritte:

1. Bestimmen Sie die Basis der Immobilie: Die Basis der Immobilie sind ihre Kosten oder der Betrag, den Sie (in bar, mit einer Hypothek oder auf andere Weise) bezahlt haben, um die Immobilie zu erwerben. Einige Abrechnungs- und Abschlusskosten, einschließlich Anwaltskosten, Aufnahmegebühren, Umfragen, Übertragungssteuern, Eigentumsversicherung und alle Beträge, die der Verkäufer Ihnen schuldet (z. B. Steuern nachträglich), sind in der Grundlage enthalten. Einige Abrechnungsgebühren und Abschlusskosten können nicht in Ihrer Basis berücksichtigt werden, einschließlich Feuerversicherungsprämien, Miete im Zusammenhang mit der Belegung des Grundstücks vor dem Abschluss und Gebühren im Zusammenhang mit dem Erhalt oder der Refinanzierung eines Darlehens: Punkte, Prämien für Hypothekenversicherungen, Kosten für Kreditauskünfte. und Bewertungsgebühren. Trennen Sie die Kosten für Grundstücke und Gebäude: Da Sie nur die Kosten für das Gebäude und nicht das Grundstück abschreiben können, müssen Sie den Wert jedes Grundstücks bestimmen, um den korrekten Betrag abzuschreiben. Um den Wert zu bestimmen, können Sie entweder den beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt des Kaufs der Immobilie verwenden oder die Zahl auf der Grundlage der festgestellten Grundsteuerwerte bestimmen. Angenommen, Sie haben ein Haus für 110.000 US-Dollar gekauft. Der jüngste Steuerbescheid für Immobilien beziffert die Immobilie auf 90.000 USD, von denen 81.000 USD für das Haus und 9.000 USD für das Grundstück bestimmt sind. Daher können Sie dem Haus 90% (81.000 USD - 90.000 USD) des Kaufpreises und dem Grundstück 10% (9.000 USD - 90.000 USD) des Kaufpreises zuweisen. Bestimmen Sie Ihre Basis im Haus: Nachdem Sie die Basis des Grundstücks (Haus plus Grundstück) und den Wert des Hauses kennen, können Sie Ihre Basis im Haus bestimmen. Mit dem obigen Beispiel würde Ihre Basis im Haus - der Betrag, der abgeschrieben werden kann - 99.000 US-Dollar betragen (90% von 110.000 US-Dollar). Ihre Basis im Land wäre 11.000 US-Dollar (10% von 110.000 US-Dollar). Bestimmen Sie gegebenenfalls die angepasste Basis: Möglicherweise müssen Sie die Basis für bestimmte Ereignisse zwischen dem Zeitpunkt des Kaufs der Immobilie und dem Zeitpunkt, zu dem Sie sie zur Vermietung bereit haben, erhöhen oder verringern. Beispiele für eine Erhöhung der Basis sind die Kosten für Ergänzungen oder Verbesserungen, deren Nutzungsdauer mindestens ein Jahr beträgt, bevor Sie die Immobilie in Betrieb nehmen, die Ausgaben für die Wiederherstellung beschädigter Objekte, die Kosten für die Erbringung von Versorgungsleistungen für die Immobilie und bestimmte Anwaltskosten.

Beispiele für eine Verringerung der Versicherungsgrundlage sind Versicherungsleistungen, die Sie aufgrund von Schäden oder Diebstahl erhalten, Unfallschäden, die nicht durch eine Versicherung gedeckt sind, für die Sie einen Abzug vorgenommen haben, und Geld, das Sie für die Gewährung einer Dienstbarkeit erhalten.

Welches System soll verwendet werden?

In den nächsten Schritten wird bestimmt, welches der beiden MACRS gilt: das Allgemeine Abschreibungssystem (GDS) oder das Alternative Abschreibungssystem (ADS). Das GDS gilt für die meisten in Dienst gestellten Immobilien, und im Allgemeinen müssen Sie es nutzen, es sei denn, Sie treffen eine unwiderrufliche Wahl für ADS oder das Gesetz schreibt die Nutzung von ADS vor.

• Hat ein qualifizierter Betrieb 50% der Zeit oder weniger genutzt? Hat eine steuerbefreite Nutzung? Wird durch steuerbefreite Anleihen finanziert? Wird hauptsächlich in der Landwirtschaft eingesetzt

Im Allgemeinen verwenden Sie GDS, es sei denn, Sie haben einen Grund, ADS einzusetzen. Auch hier empfiehlt es sich, einen qualifizierten Steuerberater zu konsultieren, der Ihnen helfen kann, den günstigsten Weg für die Abschreibung Ihres Mietobjekts zu finden.

Sobald Sie wissen, welches MACRS-System angewendet wird, können Sie den Wiederherstellungszeitraum für die Eigenschaft bestimmen. Die Wiederherstellungsfrist mit GDS beträgt 27, 5 Jahre für Mietwohnimmobilien. Wenn Sie ADS verwenden, beträgt die Wiederherstellungsfrist für dieselbe Art von Immobilie 30 Jahre für nach dem 31. Dezember 2017 in Betrieb genommene Immobilien oder 40 Jahre, wenn sie platziert wurden davor im Dienst.

Bestimmen Sie anschließend den Betrag, den Sie jedes Jahr abschreiben können. Da die meisten Mietwohnungen GDS verwenden, konzentrieren wir uns auf diese Berechnung.

Für jedes volle Jahr, in dem eine Immobilie in Betrieb ist, wird der gleiche Betrag abgeschrieben: 3, 636% pro Jahr, solange Sie die Immobilie weiterhin abschreiben. Wenn die Immobilie weniger als ein Jahr in Betrieb war (zum Beispiel haben Sie im Mai ein Haus gekauft und im Juli damit begonnen, es zu mieten), würden Sie in diesem Jahr einen geringeren Prozentsatz abschreiben, je nachdem, wann sie in Betrieb genommen wurde. Gemäß der GDS-Tabelle für Wohnimmobilien von IRS:

Januar	3, 485%
Februar	3, 182%
März	2, 879%
April	2, 576%
Kann	2, 273%
Juni	1, 970%
Juli	1, 667%
August	1, 364%
September	1, 061%
Oktober	0, 758%
November	0, 455%
Dezember	0, 152%