Immobilien zu kaufen und zu besitzen ist selten einfach oder leicht. Wenn sich die betreffende Immobilie an einem entfernten Ort befindet, vervielfachen sich die Herausforderungen. Trotzdem kann eine Investition in nicht staatliche Immobilien attraktiv erscheinen, wenn Sie in einem Gebiet wohnen, in dem Immobilien teuer sind. Es könnte auch attraktiv erscheinen, wenn Sie bereits eine Immobilie besitzen, in der Sie wohnen, und Ihre Bestände diversifizieren möchten. Oder Sie möchten einfach nur ein Ferienhaus besitzen. Bevor Sie jedoch ein Angebot unterbreiten, sollten Sie diese Punkte sorgfältig prüfen.
Investition in nichtstaatliches Eigentum
Gründe für den Kauf
Ein Faktor, der die Menschen dazu bringt, den Kauf von Immobilien fern von zu Hause in Betracht zu ziehen, ist, dass Immobilien in einem anderen Staat möglicherweise günstiger sind. Vielleicht leben Sie in einer Gegend wie San Francisco oder New York City, in der die Immobilienkosten sehr hoch sind. Wenn Sie es sich einfach nicht leisten können, einen Ort zu kaufen, an dem Sie leben, oder wenn Sie dafür den größten Teil Ihres Geldes in Immobilien investieren müssen (was Sie lieber nicht tun würden), sollten Sie sich andere Städte ansehen, in denen die Marktgrundlagen stimmen sind solide, aber die Sachkosten sind deutlich niedriger.
Menschen, die in depressiven Gegenden leben, aber nicht aus beruflichen oder persönlichen Gründen umziehen möchten, sind möglicherweise besser dran, in ihrer Heimatstadt zu mieten und in Immobilien zu investieren, in denen die Wirtschaft stärker ist. Wenn Sie beispielsweise in Las Vegas gelebt haben, der Stadt mit der höchsten Zwangsvollstreckungsrate während der Subprime-Krise von 2008, möchten Sie möglicherweise Immobilien auf einem Markt kaufen, auf dem die durchschnittlichen Verkaufspreise relativ stabil blieben, wie in Charlotte, North Carolina.
Vielleicht ist der Hauptgrund, warum sich die Leute für Investitionen in Immobilien außerhalb des Staates entscheiden, der, dass der Return on Investment (ROI) dort möglicherweise besser ist als zu Hause. Kaufpreise, Wertsteigerungsraten, Hypothekenkosten (falls zutreffend), Steuern, Wohnverordnungen, Mietmarktbedingungen usw. sind Faktoren, die in einem anderen Bundesstaat möglicherweise günstiger sind und zum potenziellen ROI einer Immobilie beitragen.
Zu berücksichtigende Herausforderungen
Wenn Sie außerhalb des Staates investieren, müssen Sie Ihre mangelnde Vertrautheit mit dem außerstaatlichen Immobilienmarkt und seinen lokalen wirtschaftlichen Bedingungen sowohl auf Stadt- als auch auf Nachbarschaftsebene überwinden. Sie werden nicht das genaue Wissen eines entfernten Marktes haben, das Sie von dem Markt haben, in dem Sie leben. Sie haben kein tiefes Verständnis für die besten Viertel - oder die schlechtesten. Sie müssen sich auf Mundpropaganda, Recherche, Bauchgefühl und die Meinung der von Ihnen eingestellten Fachkräfte verlassen.
Es ist eine weitere große Herausforderung, alle Gesetze und Vorschriften in Bezug auf Eigentum und Grundsteuern an einem Ort zu verstehen, an dem Sie nicht leben. Auch wenn Sie jede Zeile der örtlichen Vorschriften und Verordnungen lesen, stimmt das, was auf dem Papier steht und was in der Realität passiert, nicht immer überein. Es ist von entscheidender Bedeutung, mit den Eigentümern in der Umgebung zu sprechen, um ein echtes Verständnis der örtlichen Statuen zu erlangen.
Sie benötigen gute Kontakte in der Region, um Ihren Investitionsplan erfolgreich umzusetzen. Wenn Sie jedoch mit einer fernen Stadt zu tun haben, müssen Sie möglicherweise bei Null anfangen, um Fachleute wie Immobilienmakler, Immobilienverwalter und Handwerker zu finden der Schlüssel zu Ihrem Erfolg oder Misserfolg.
Out-of-State kaufen
Das Erfolgsgeheimnis vieler ausländischer Investoren besteht darin, eine hervorragende Immobilienverwaltungsgesellschaft zu finden und zu beauftragen. Sie benötigen sie, um freie Stellen zu besetzen, Miete zu kassieren, Reparaturen durchzuführen und Notfälle zu bewältigen. Wenn Sie in der Gegend gelebt haben, können Sie die Immobilie auch selbst verwalten. Wenn Sie jedoch weit weg wohnen, ist eine professionelle Immobilienverwaltung ein zusätzlicher Aufwand, den Sie zur Absicherung Ihrer Investition auf sich nehmen müssen. Der erfahrene Baumeister und Immobilienverwalter Rusty Meador rät: "Egal, wie gut ein Immobiliengeschäft ist, es ist nur so gut wie seine Fähigkeit, gut verwaltet zu werden."
Beachten Sie, dass Sie auch bei einer Immobilienverwaltungsfirma, die auf Ihrer Gehaltsliste steht, gelegentliche Besuche in Ihrer Immobilie durchführen müssen, um sicherzustellen, dass die Aussagen von Managern und Mietern der Realität entsprechen. Dies ist ein zusätzlicher Zeit- und Geldaufwand, der berücksichtigt werden muss.
Wenn Sie ein Mietobjekt kaufen, insbesondere ein Mietobjekt außerhalb des Staates, werden Sie wahrscheinlich höhere Versicherungssätze für Eigenheimbesitzer, höhere Hypothekenzinsen und höhere Anzahlungsanforderungen haben, da die Kreditgeber Sie als einen riskanteren Kreditnehmer betrachten als einen Eigennutzer. Sie erschweren außerdem Ihre Steuersituation, indem Sie in mehr als einem Bundesstaat Mietobjekte besitzen und Einnahmen erzielen. Möglicherweise müssen Sie einen Steuerberater beauftragen, damit Sie bei den Steuerbehörden bleiben.
Wenn Sie all diese Faktoren berücksichtigen, werden Sie möglicherweise feststellen, dass es viel einfacher und kostengünstiger ist, als Eigennutzer zu fungieren oder als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu erwerben.
Bevor Sie außerhalb des Staates einkaufen
Wenn Sie immer noch beabsichtigen, außerhalb des Staates zu kaufen, beachten Sie diese zusätzlichen Warnhinweise.
Kaufen Sie keine ungesehenen Augen; Die Eigenschaft ist möglicherweise nicht das, was Sie denken. Online-Informationen zu einer Immobilie können veraltet sein und ein örtlicher Immobilienmakler oder Immobilieneigentümer, der nicht auf Ihre Interessen achtet, könnte Sie anlügen, einen Verkauf abzuschließen. Wenn Sie unabsichtlich Eigentümer einer störenden Eigenschaft werden, die gegen die Gesundheits- und / oder Sicherheitsgesetze verstößt, können Sie zahlreiche Code-Verstöße begehen, deren Behebung zeitaufwändig und teuer sein wird. Wenn eine Immobilie lange genug leer steht, kann es zu Wartungsproblemen kommen, die zu einem solchen Verfall führen, dass die Stadt sie als Sicherheitsrisiko einstuft und sie planiert. Sie könnten sogar am Haken für die Abbruchrechnung landen.
Einige Immobilieninvestoren haben Bettwanzen, Termiten, Kakerlaken, Mäuse oder andere Schädlinge als ihren Untergang empfunden. Ohne einen persönlichen Besuch in der Unterkunft und eine professionelle Inspektion, um diese Probleme festzustellen, könnten Sie Eigentümer einer nicht bewohnbaren Immobilie werden. Scott Paxton von der Rental Protection Agency weist darauf hin, dass Bettwanzenbeschwerden immer häufiger auftreten und die Beseitigung dieses Problems sehr kostspielig sein kann.
Die Suche nach qualifizierten Mietern ist für abwesende Vermieter besonders wichtig. Sie werden nicht da sein, um das Verhalten Ihrer Mieter oder deren Behandlung der Immobilie im Auge zu behalten, und Sie werden auch nicht da sein, um sie zur Zahlung zu drängen, wenn die Miete überfällig ist. Sie möchten nicht nur eine erstklassige Immobilienverwaltungsfirma einstellen, sondern auch Mieter, die Ihnen oder Ihrer Verwaltungsfirma keine Kopfschmerzen bereiten.
Darüber hinaus können Sie sich bei einem persönlichen Besuch vor Ort mit den Fachleuten vertraut machen, die Sie beim Kauf von Eigenheimen unterstützen, z. B. Ihrem Anwalt, Immobilienmakler und Kreditgeber. Nehmen Sie sich während Ihres Aufenthalts etwas Zeit, um sich mit verschiedenen Kreditgebern zu treffen und die verschiedenen vor Ort verfügbaren Hypothekentypen und Zinssätze zu recherchieren. Es ist auch von Vorteil, eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek zu erhalten, da dies die Zeit verkürzt, die zum Abschluss des Vertrags benötigt wird, sobald Sie Ihr Traumhaus gefunden haben.
Wenn Sie noch nie eine Immobilie besessen haben, ist der Kauf Ihrer ersten Immobilie außerhalb des Staates besonders riskant. Egal, wie viele Bücher Sie zum Thema Immobilienbesitz lesen, es gibt keinen Ersatz für echte Erfahrungen. Ohne Erfahrung im Immobilienbesitz und ohne das Wissen aus erster Hand, das aus dem täglichen Leben in einer Immobilie resultiert, könnten Sie wichtige Überlegungen zur Instandhaltung übersehen.
Out-of-State-Alternativen
Sie könnten auch einen zweiten Blick auf den Kauf von Immobilien werfen, in denen Sie leben - auch wenn Sie nicht darin leben möchten. Vielleicht haben Sie in San Francisco gemietet, weil Sie nicht daran interessiert sind, an dem einzigen Ort zu wohnen, den Sie sich leisten können, eine 250 Quadratmeter große Eigentumswohnung zu kaufen. Aber wären Sie bereit, diese Wohnung als Mietobjekt zu besitzen? Es ist wahrscheinlich einfacher, einen Platz in der Nähe Ihres Hauses zu kaufen und zu besitzen. Es könnte teurer oder weniger rentabel sein, aber Sie können feststellen, dass die zusätzlichen Kosten oder der niedrigere ROI den reduzierten Aufwand wert sind.
Wie es funktioniert
Kaufen Sie in einem Gebiet mit Ähnlichkeiten zu dem Gebiet, in dem Sie leben, wie z. B. Klima, Bevölkerungszahl oder Alter des Eigentums, damit Sie eine Vorstellung davon haben, womit Sie es zu tun haben. Wenn Sie Ihr ganzes Leben in einem kalifornischen Vorort der 1960er Jahre gelebt haben, kaufen Sie keine 120 Jahre alte Immobilie in Boston.
Kaufen Sie keine risikoreichen Immobilien. Kaufen Sie in einem vorwiegend von Eigentümern bewohnten Viertel, um Mieter mit einem geringeren wirtschaftlichen Risiko anzuziehen, sagt Ryan L. Hinricher, Gründungspartner der Investment-Home-Vertriebsgesellschaft Investor Nation. Eine qualitativ hochwertige Immobilie werde "in der Regel weniger Wartung und Instandhaltung haben. Diese Immobilien werden auch schneller vermietet, da sie in der Regel moderne Grundrisse und eine ausreichende Anzahl von Schlafzimmern und Bädern aufweisen", stellt er fest.
Schließlich ist es, wie bereits erwähnt, von entscheidender Bedeutung, ein großartiges Netzwerk von Fachleuten aufzubauen, die Ihnen helfen und gelegentlich Ihre Immobilie selbst besuchen.
Die Quintessenz
Investitionen in Immobilien außerhalb des Staates sind ein riskantes Unterfangen und eine große Verpflichtung. Bevor Sie es tun, stellen Sie sicher, dass Sie wirklich verstehen, worauf Sie sich einlassen, und dass Sie bereit sind, alle damit verbundenen Herausforderungen zu meistern.
