Was ist ein Mello-Roos?
Ein Mello-Roos ist ein Ad-hoc-Steuerbezirk in Kalifornien, der zur Finanzierung eines Infrastrukturprojekts gegründet wurde. Ein Distrikt darf nur mit Zustimmung von zwei Dritteln der Wähler gegründet werden und erlaubt die Festsetzung einer Sondersteuer für seine Einwohner. Das staatliche Gesetz, das solche Bezirke erlaubt, wurde 1982 eingeführt, um es den Kommunalverwaltungen zu ermöglichen, die staatliche Obergrenze für Grundsteuererhöhungen von 1978 zu umgehen.
Das Mello-Roos-Steuergesetz bleibt umstritten. Es ist bekannt, dass kalifornische Entwickler ihre neu gebauten Häuser als "No Mello-Roos!"
Mello-Roos verstehen
Ein Mello-Roos Community Facilities District (CFD) kann von einer Stadt, einem Landkreis oder einem Schulbezirk erstellt werden.
Mit einem Mello-Roos kann eine lokale Bezirks- oder Stadtregierung oder ein Schulbezirk Anleihen verkaufen, um ein bestimmtes Projekt oder eine bestimmte Dienstleistung zu finanzieren. Projekte, die nach kalifornischem Recht zulässig sind, reichen von Infrastrukturverbesserungen bis hin zu Polizei und Feuerwehr, Schulen, Parks und Kinderbetreuungseinrichtungen.
Die zentralen Thesen
- Ein Mello-Roos-Distrikt ist ein spezielles Steuerveranlagungsdistrikt, das in Kalifornien zur Finanzierung lokaler Infrastrukturen oder Dienstleistungen eingerichtet wurde. Die Steuer wird nur für Einwohner des Distrikts erhoben, für die das Projekt gilt Geld für lokale Projekte trotz der Beschränkungen von Proposition 13 Grundsteuerobergrenzen.
Der Steuerbescheid kann so lange erhoben werden, bis die für den Distrikt begebene Schuldverschreibung vollständig mit Zinsen zurückgezahlt ist.
Die Ursprünge von Mello-Roos
Die Mello-Roos-Steuer ist nach den Sponsoren des Gesetzes, dem kalifornischen Senator Henry Mello und dem Abgeordneten Mike Roos, benannt.
Ihr Gesetzesentwurf war ein Workaround für Proposition 13. Diese Änderung der kalifornischen Verfassung von 1978 begrenzt die Grundsteuern auf 1% des veranschlagten Wertes und begrenzt die Steigerungsrate auf 2% pro Jahr.
Immobilienmakler müssen potenzielle Käufer informieren, wenn sich ein Haus in einem Mello-Roos-Gemeindebezirk befindet.
Die Mello-Roos-Steuer wird auf das Grundstück angerechnet, basiert jedoch nicht auf dem geschätzten Wert der Immobilie. Auf diese Weise wird die in Satz 13 auferlegte Obergrenze umgangen.
Heute wird Mello-Roos am häufigsten zum Erstellen von Infrastruktur- oder Supportdiensten in und um neue Entwicklungen verwendet. Es bietet auch die Möglichkeit, Verbesserungen in älteren und weniger wohlhabenden Stadtvierteln zu erzielen, die nicht mehr genügend Grundsteuern einbringen, um die Grundversorgung zu sichern.
Vor- und Nachteile von Mello-Roos
Befürworter des Mello-Roos-Gesetzes sagen, es ermögliche den Neubau von Wohngebäuden zu geringeren Kosten für die späteren Käufer. Ein Entwickler, der eine große neue Community plant, könnte sich entweder dem Preis für die Finanzierung neuer Infrastruktur in und um die Community widersetzen oder die Kosten durch eine Erhöhung der Preise für die Häuser weitergeben.
Die Gegner verweisen auf die zusätzliche Steuerbelastung und die potenziellen Schwierigkeiten beim Verkauf eines Eigenheims, an das eine besondere Steuerveranlagung gebunden ist.
Mello-Roos-Steuern sind im Allgemeinen nicht von den Bundessteuern abzugsfähig, da sie nicht den IRS-Anforderungen für den Abzug entsprechen.
Kleingedrucktes auf Mello-Roos
Die von einem CFD begebene Anleihe wird als Pfandrecht an einer Immobilie angesehen, und die Nichtzahlung der Steuer kann schnell zur Zwangsvollstreckung führen, da Mello-Roos-Bezirke beschleunigten Zwangsvollstreckungsgesetzen unterliegen.
Die Makler sind gesetzlich verpflichtet, potenzielle Käufer zu informieren, wenn sich ein Haus in einem CFD befindet und daher einer besonderen Steuerveranlagung unterliegt.
Mello-Roos-Steuern werden in der Regel als Posten auf der jährlichen Steuerabrechnung einer Immobilie aufgeführt. Gelegentlich sendet ein Bezirk Hausbesitzern jedoch eine separate Rechnung. Bezirksbewertungsämter führen Aufzeichnungen über die Bezirke von Mello-Roos.
