Hausbesitzer befinden sich oft in der beneidenswerten Lage, mehr auf den Saldo ihrer Hypotheken zu schulden, als ihre Häuser wert sind. Dies resultiert aus einer Kombination von Ereignissen, von denen viele außerhalb des Einflussbereichs eines Hausbesitzers liegen. Sinkende Immobilienpreise, eine sich verschlechternde Nachbarschaft, schlechte Kreditentscheidungen (z. B. die Aufnahme einer Hypothek mit variablem Zinssatz, die sich mehr als der Kreditnehmer leisten kann, oder die Übernahme einer Option) und die Refinanzierung zur Aufnahme von Eigenkapital können dazu führen, dass Hausbesitzer immer mehr Schulden haben. Wenn der Restbetrag der Hypothek den Wert der Immobilie übersteigt, wird die Position des Hausbesitzers als "verkehrt herum" oder "unter Wasser" bezeichnet. Es ist schwierig, dieser unbequemen Position zu entkommen - und es erfordert oft, das Haus für weniger als den Wert des Darlehens zu verkaufen -, aber es gibt Lösungen. Schauen wir uns einige Optionen für Hausbesitzer mit negativem Eigenkapital an.
Leerverkauf eines Eigenheims, das wenig Eigenkapital hat
Leerverkäufe sind eine gangbare Option, wenn der Unterschied zwischen dem Verkaufspreis des Eigenheims und dem belasteten Betrag gering ist oder der Verkäufer über tiefe Taschen verfügt. Wenn ein Käufer gefunden werden kann, kann der Hausbesitzer mit einem Scheck zum Abschluss kommen, um den Restbetrag des Darlehens zurückzuzahlen. Wenn der Verkäufer es sich nicht leisten kann, den Restbetrag zurückzuzahlen, sondern verkaufen muss, muss er sich an den Hypothekeninhaber wenden und versuchen, einen Leerverkauf zu arrangieren. (Weitere Informationen zum Leerverkauf Ihres Eigenheims finden Sie unter Leerverkauf Ihres Eigenheims zur Vermeidung von Marktabschottungen .)
Das Überzeugen des Kreditgebers, einem Leerverkauf zuzustimmen, ist häufig mit einem erheblichen Zeit- und Papieraufwand verbunden. Zusätzlich zur Zustimmung des Kreditgebers muss der Hausbesitzer einen Immobilienmakler finden, der bereit ist, den Verkauf abzuwickeln. Wenn ein Käufer gefunden wird, gehen die Komplikationen weiter. Der Kreditgeber bedient den Kredit häufig im Auftrag eines Anlegers. Wenn der Kreditgeber mit dem Verkauf zufrieden ist, muss er mit dem Investor, der den Kredit hält, zusammenarbeiten, um eine Einigung zu erzielen. Dies kann einige Zeit dauern. Wenn das Haus durch eine private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) abgesichert ist, ist möglicherweise auch der Versicherer in den Prozess involviert. Der Versicherer hat das Vermögen gegen Verzug versichert, um die Interessen der Bank zu schützen, so dass der Versicherer an dem Prozess beteiligt ist. Im Allgemeinen ist der Zeitrahmen für die Erzielung einer Einigung lang, und die Bank hat wenig Anreiz zur Zusammenarbeit.
Abschottung
Letztendlich kann der Hausbesitzer der Bank auch nach dem Verkauf Geld schulden, um die Differenz zwischen der Zahlungsbereitschaft eines Käufers und der Zahlungsbereitschaft der Bank auszugleichen. Wenn Sie glauben, dass dies in Ihrer Situation der Fall sein könnte, könnte die Alternative die Abschottung sein. Wägen Sie diese Option jedoch sehr sorgfältig ab - obwohl ein Leerverkauf für Ihre Bonität nicht gut ist, ist eine Zwangsvollstreckung noch schlimmer. (Lesen Sie die Bedeutung Ihrer Bonität , um zu erfahren, wie sich Ihre Kreditaufnahme auf Ihre Bonität auswirkt.)
Neben den Herausforderungen bei der Einrichtung des Verkaufs, der Möglichkeit, nach dem Verkauf Geld zu schulden, und der Wahrscheinlichkeit, dass Ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigt wird, müssen auch Steuern berücksichtigt werden. Aus steuerlicher Sicht kann die Differenz zwischen dem Verkaufspreis des Eigenheims und dem Restbetrag der Hypothek als Einkommen angesehen werden. Die Zahlung der Steuer oder der Nachweis, dass Sie zahlungsunfähig und somit steuerfrei waren, sind Punkte, die behandelt werden müssen, da aus steuerlicher Sicht ein Leerverkauf als Schuldenerlass angesehen wird.
Die Möglichkeiten, den Ärger eines Leerverkaufs zu vermeiden, sind begrenzt. Das ideale Szenario besteht darin, weiterhin zu Hause zu leben und die Hypothek zu bezahlen, bis sich der Immobilienmarkt verbessert und das Haus zu einem Preis verkauft werden kann, der den Restbetrag der Hypothek abdeckt. Weitere Möglichkeiten sind die Aufnahme eines Mitbewohners, um die Rechnungen zu bezahlen, oder der Umzug in eine Wohnung und die Vermietung des Hauses.
Die Quintessenz
Der beste Weg, um die Wahrscheinlichkeit zu minimieren, dass Sie sich auf dem Kopf stehen, besteht darin, die kleinste Hypothek aufzunehmen, die Sie finden können, und sie so schnell wie möglich zurückzuzahlen. Diese Anstrengung beginnt mit dem Kauf eines Eigenheims, das Sie sich tatsächlich leisten können. Dies könnte eine völlig andere Immobilie sein als die, zu der Sie sich zugehörig fühlen. ( Benötigen Sie Hilfe beim Ermitteln der Zahlen? Lesen Sie Hypotheken: Wie viel können Sie sich leisten? )
Kluge, vorsichtige Eigenheimkäufer leisten eine erhebliche Anzahlung, damit sie keine private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) abschließen müssen und nicht genug Eigenheimkapital bereitstellen müssen, um einen Puffer zu haben, wenn die Eigenheimwerte sinken. Darüber hinaus sollten Sie durch die Aufnahme einer kleinen Hypothek in der Lage sein, zusätzliche Zahlungen zu leisten und in kürzerer Zeit aus der Schuldenlast auszusteigen. Wenn Sie zusätzliche Zahlungen leisten, ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie Ihre Hypothek auf den Kopf stellen, sehr viel geringer.
Weitere Informationen zum Berechnungs- und Zahlungsprozess sowie zum Tilgungsplan für Wohnungsbaudarlehen finden Sie unter Grundlegendes zur Hypothekenzahlungsstruktur .
