Was ist das Netto-Betriebsergebnis - NOI?
Der Net Operating Income (NOI) ist eine Berechnung, mit der die Rentabilität von einkommensgenerierenden Immobilieninvestments analysiert wird. NOI entspricht allen Einnahmen aus der Immobilie abzüglich aller zumutbar notwendigen Betriebskosten. Der NOI ist ein Wert vor Steuern, der in der Gewinn- und Verlustrechnung einer Immobilie ohne Kapital- und Zinszahlungen für Darlehen, Investitionen, Abschreibungen und Amortisationen ausgewiesen wird. Wenn diese Kennzahl in anderen Branchen verwendet wird, wird sie als „EBIT“ bezeichnet, was für „Ergebnis vor Zinsen und Steuern“ steht.
Die zentralen Thesen
- Das Betriebsergebnis misst die Rentabilität einer einkommensschaffenden Immobilie, bevor Finanzierungs- oder Steuerkosten hinzugefügt werden. Die in der NOI-Metrik verwendeten Betriebsausgaben können manipuliert werden, wenn ein Eigentümer bestimmte Einnahmen- oder Ausgabenposten aufschiebt oder beschleunigt. Die NOI-Metrik enthält keine Investitionen.
Die Formel für NOI lautet:
Um die Umstellung zu erleichtern, müssen Sie Nettobetriebsertrag = RR - OEwhere: RR = ImmobilienertragOE = Betriebsaufwand
Nettobetriebsergebnis
Was sagt NOI Ihnen?
Das Betriebsergebnis ist eine Bewertungsmethode, mit der Immobilienfachleute den genauen Wert ihrer einkommensschaffenden Immobilien ermitteln. Um den NOI zu berechnen, müssen die Betriebskosten der Immobilie von den Einnahmen abgezogen werden, die eine Immobilie erzielt.
Neben den Mieteinnahmen kann eine Immobilie auch Einnahmen aus Annehmlichkeiten wie Parkhäusern, Verkaufsautomaten und Wäschemöglichkeiten generieren. Die Betriebskosten umfassen die Kosten für den Betrieb und die Instandhaltung des Gebäudes, einschließlich Versicherungsprämien, Rechtskosten, Nebenkosten, Grundsteuern, Reparaturkosten und Hausmeistergebühren. Investitionen, wie z. B. Kosten für eine neue Klimaanlage für das gesamte Gebäude, gehen nicht in die Berechnung ein.
NOI hilft Immobilieninvestoren bei der Ermittlung des Kapitalisierungssatzes, der ihnen wiederum bei der Berechnung des Werts einer Immobilie hilft. Auf diese Weise können sie verschiedene Immobilien vergleichen, die sie möglicherweise kaufen oder verkaufen möchten.
Für finanzierte Immobilien wird NOI auch im Rahmen des Verschuldungsgrads (Debt Coverage Ratio, DCR) verwendet, der den Kreditgebern und Anlegern mitteilt, ob die Einnahmen einer Immobilie ihre Betriebskosten und Schuldentilgungen decken. NOI wird auch zur Berechnung des Nettoeinkommensmultiplikators, der Kapitalrendite und der Gesamtkapitalrendite verwendet.
Beispiel für die Verwendung des Betriebsergebnisses
Nehmen wir an, Sie besitzen eine Immobilie, die jährlich Einnahmen in Höhe von 120.000 USD erzielt und Betriebskosten in Höhe von 80.000 USD verursacht. Unter diesen Umständen ergibt sich ein NOI von 40.000 USD (120.000 USD - 80.000 USD). Wenn die Summe negativ ist und die Betriebskosten höher sind als die Einnahmen, wird das Ergebnis als Nettobetriebsverlust (NOL) bezeichnet.
Gläubiger und gewerbliche Kreditgeber verlassen sich in hohem Maße auf NOI, um das Ertragspotenzial der zu belastenden Immobilie zu bestimmen, und berücksichtigen dies noch mehr, als die Bonität eines Anlegers bei ihren Entscheidungen berücksichtigt. Einfach ausgedrückt: Diese Kennzahl hilft den Kreditgebern, den Anfangswert der Immobilie grundlegend zu bewerten, indem sie ihre Cashflows prognostiziert. Wenn eine Immobilie als rentabel eingestuft wird, bestimmen die Kreditgeber anhand dieser Zahl auch die Höhe des Darlehens, das sie bereit sind, aufzunehmen. Wenn die Immobilie hingegen einen Nettobetriebsverlust aufweist, lehnen die Kreditgeber den Hypothekenantrag des Kreditnehmers wahrscheinlich sofort ab.
Immobilieneigentümer können ihre Betriebskosten manipulieren, indem sie bestimmte Ausgaben verschieben und andere beschleunigen. Der NOI kann auch erhöht werden, indem Mieten und andere Gebühren erhöht werden, während gleichzeitig die zumutbaren Betriebskosten gesenkt werden. Stellen Sie sich als Beispiel ein Szenario vor, in dem ein Wohnungseigentümer auf die jährliche Miete eines Mieters von 12.000 US-Dollar verzichtet, wenn dieser Mieter als Immobilienverwalter fungiert. Wenn der Wohnungseigentümer normalerweise einem Gebäudemanager ein Gehalt von 30.000 USD zahlt, kann er folglich die „angemessen notwendigen“ Kosten von 30.000 USD von den Einnahmen abziehen, anstatt die tatsächlichen Kosten von 12.000 USD. (Siehe "NOI vs. EBIT: Vergleich der Unterschiede")
