Inhaltsverzeichnis
- Qualifikation zur Refinanzierung
- Refinanzierungsmöglichkeiten
- 1. Fordern Sie eine Darlehensänderung an
- 2. Öffnen Sie einen neuen HELOC
- 3. Holen Sie sich ein neues Eigenheim-Darlehen
- 4. Refinanzieren Sie eine neue erste Hypothek
- Die Quintessenz
Wenn Sie eine Home Equity-Kreditlinie (HELOC) abschließen, haben Sie zunächst eine Zeichnungsfrist, die in der Regel 10 Jahre beträgt. In dieser Zeit können Sie nach Bedarf Geld ausleihen und Ihre Ausleihungen nur mit geringen Zinsen bezahlen. Viele Hausbesitzer machen genau das.
Nach Ablauf der Ziehungsfrist können Sie jedoch keine Kredite mehr aus Ihrer Linie aufnehmen, und Sie müssen anfangen, vollständig abgeschriebene Zins- und Tilgungszahlungen zu leisten. Diese zweite Phase wird als Rückzahlungszeitraum bezeichnet, der normalerweise 20 Jahre beträgt. Das bedeutet, dass Ihre monatlichen Zahlungen erheblich höher sein können als während der Ziehungsperiode, und dass viele Hausbesitzer einem Zahlungsschock ausgesetzt sind.
Eine Möglichkeit, das Problem mit dem Zahlungsschock zu lösen, besteht in der Refinanzierung Ihres HELOC. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, dies zu tun. In diesem Artikel wird erläutert, wie Sie sich qualifizieren, welche Optionen Sie haben und welche Vor- und Nachteile die einzelnen Optionen haben.
Qualifikation zur Refinanzierung Ihres HELOC
Die Refinanzierung eines HELOC ähnelt der Aufnahme oder Refinanzierung einer ersten Hypothek. Sie müssen sich anhand Ihrer Einnahmen, Ausgaben, Schulden und Vermögenswerte qualifizieren, was bedeutet, dass Sie Dokumente wie Gehaltsabrechnungen, W-2-Formulare, Steuererklärungen, Hypothekenausweise, Lichtbildausweis, Versicherungsnachweis und andere Dokumente, die der Versicherer für erforderlich hält, bereitstellen notwendig.
Um die niedrigsten Zinssätze zu erhalten, müssen Sie einen "sehr guten" bis "außergewöhnlichen" FICO-Score haben: irgendwo im Bereich von 740 bis 850. Sie könnten sich mit einer Punktzahl von nur 620 qualifizieren, aber Sie zahlen mehr als das Doppelte des Zinssatzes von jemandem mit einer hervorragenden Punktzahl, und es fällt Ihnen möglicherweise schwerer, einen Kreditgeber zu finden, der mit Ihnen zusammenarbeitet.
Sie müssen auch nach Abschluss des neuen Kredits über genügend Eigenkapital in Ihrem Haus verfügen, um die Richtlinien des Kreditgebers für ein kombiniertes Verhältnis von Kredit zu Wert zu erfüllen. Dieser Prozentsatz wird berechnet, indem der Gesamtbetrag der Kredite durch den Immobilienwert geteilt wird. Einige Kreditgeber lassen Hausbesitzer mit ausgezeichnetem Kredit bis zu 100% des Wertes ihres Hauses ausleihen, aber es ist üblich, nur 80% bis 90% ausleihen zu können. Hier ist ein Beispiel, wie dies bestimmt wird:
- Immobilienwert: 300.000 USDBestand der Ersthypothek: 190.000 USDHELOC-Stand: 50.000 USDGesamte geliehene Kredite: 240.000 USDBezahltes kombiniertes Darlehen: 80% Eigenkapital des Hausbesitzers: 20%
In diesem Fall sollten Sie einen Kreditgeber finden, der mit Ihnen zusammenarbeitet, insbesondere wenn Sie über eine gute Bonität verfügen, vorausgesetzt, Sie möchten nur Ihr vorhandenes HELOC-Guthaben refinanzieren und keine weiteren Kredite aufnehmen. Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto niedriger ist auch Ihr Zinssatz.
Möglichkeiten zur Refinanzierung Ihres HELOC
Es gibt vier Möglichkeiten, Ihre Home Equity-Kreditlinie zu refinanzieren. Hier sind Ihre Optionen und die Vor- und Nachteile der einzelnen:
1. Fordern Sie eine Darlehensänderung an
So funktioniert es: Wenden Sie sich an Ihren Kreditgeber und erklären Sie ihm, dass Sie nach Ablauf der Ziehungsfrist Probleme mit der Ausführung Ihrer Zahlungen haben werden. Fragen Sie, ob der Darlehensgeber mit Ihnen zusammenarbeiten kann, um die Darlehensbedingungen so zu ändern, dass Ihre monatlichen Zahlungen erschwinglich werden und Sie nicht in Verzug geraten. Die Bank of America bietet beispielsweise ein Programm zur Unterstützung von Eigenheimen an, das qualifizierten Eigenheimbesitzern eine längere Laufzeit und / oder niedrigere Zinssätze gewährt, wenn sie in finanziellen Schwierigkeiten wie Einkommensverlusten oder Scheidungen stecken.
Vorteile: Darlehensänderungen können Ihre einzige Option sein, wenn Sie unter Wasser sind.
Nachteile: Kreditgeber sind nicht verpflichtet, Ihr Darlehen zu ändern, daher steht Ihnen diese Option möglicherweise nicht zur Verfügung. Wenn dies der Fall ist, müssen Sie nachweisen, dass Sie das geänderte Darlehen zurückzahlen können. Zwei Hilfsprogramme für schwache Eigenheimbesitzer, das Home Affordable Second Lien Modification-Programm und die FHA Short Refinance, nahmen Ende 2016 keine neuen Bewerber mehr auf.
2. Öffnen Sie einen neuen HELOC
So funktioniert es: Sie können die Straße runterfahren, indem Sie mit einer neuen Ziehungsperiode und der neuen Zinsrückzahlungsperiode von vorne beginnen.
Vorteile: Sie haben etwas Zeit, um Ihre finanzielle Situation zu verbessern, wenn Sie Schwierigkeiten haben, über die Runden zu kommen, und nicht möchten, dass Ihr bestehender Kredit ausfällt.
Nachteile: Sie werden eines Tages Ihr Darlehen zurückzahlen müssen. Je länger Sie die Rückzahlung aufschieben, desto mehr Zinsen werden Sie schulden und desto höher sind die monatlichen Tilgungs- und Zinszahlungen. Durch die Eingabe eines neuen Ziehungszeitraums ist es außerdem einfach, weiter zu leihen. Wenn Sie sich refinanzieren, weil Sie Bedenken haben, Ihr bestehendes HELOC zurückzuzahlen, sollten Sie als letztes Ihre Schulden aufstocken.
Wie Sie bereits gesehen haben, ist es schwierig zu wissen, wie hoch Ihre gesamten Kreditkosten oder Ihre monatlichen Zahlungen bei einem HELOC sind, da Sie hier und da ein wenig Geld aufnehmen und der Zinssatz schwanken kann. Wenn die Rückzahlungsfrist Ihres neuen HELOC beginnt, könnten die Zinssätze höher sein als heute, wodurch die monatlichen Zahlungen noch höher ausfallen.
(Weitere Informationen finden Sie unter Was tun, wenn Sie einen Eigenheimkredit nicht zurückzahlen können?)
3. Holen Sie sich ein neues Eigenheim-Darlehen
So funktioniert es: Sie wandeln Ihr variabel verzinsliches HELOC-Guthaben in einen festverzinslichen Eigenheimkredit um. Es kann bis zu 20 oder 30 Jahre dauern, bis der Restbetrag eingegangen ist.
Vorteile: Sie beenden den Zyklus der fortlaufenden Kreditaufnahme, indem Sie einen Pauschalbetrag zur Tilgung Ihres HELOC abheben, und Sie erhalten einen festen Zinssatz mit stabilen monatlichen Zahlungen. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre langfristigen Fremdkapitalkosten kennen und diese in den langfristigen Finanzplan Ihres Haushalts einbeziehen.
Nachteile: Einige Kreditgeber bieten keine Eigenheimkredite mehr an, sodass das Einkaufen mehr Aufwand erfordert als das Auffinden des HELOC. Sie sind jedoch verfügbar, insbesondere wenn Sie bereit sind, über die größten Banken hinauszublicken - was Sie auf jeden Fall tun sollten, da große Finanzinstitute nicht unbedingt die besten Zinssätze oder den kompetentesten Kundenservice haben. Denken Sie auch daran, dass die monatlichen Zahlungen umso niedriger sind, je länger Ihre Darlehenslaufzeit ist, je mehr Zinsen Sie jedoch zahlen.
4. Refinanzierung in eine neue erste Hypothek
So funktioniert es: Anstatt nur Ihr HELOC zu refinanzieren, refinanzieren Sie sowohl Ihr HELOC als auch Ihre erste Hypothek in einen Kredit: eine neue erste Hypothek.
Vorteile: Sie können die niedrigsten verfügbaren Zinssätze erhalten. Die Zinssätze für Ersthypotheken sind in der Regel niedriger als die Zinssätze für Eigenheimdarlehen, da Ihr Ersthypothekengeber bei Zahlungsverzug Einbußen beim Erlös aus dem Verkauf Ihres abgeschotteten Eigenheims verzeichnen musste. In einem Markt, in dem die Zinssätze für HELOCs und Hypothekarkredite 5, 90% bzw. 5, 57% betragen, könnten die Zinssätze für 30-jährige und 15-jährige feste Ersthypotheken betragen 4, 73% bzw. 4, 16%. Angenommen, Sie refinanzieren sich mit einer First-Hypothek mit festem Zinssatz, dann erhalten Sie auch die Stabilität gleicher monatlicher Zahlungen und wissen im Voraus, wie Sie es mit der oben beschriebenen Option für ein Hypothekendarlehen tun würden.
Nachteile: Das Aufnehmen der ersten Hypothek kann bedeuten, dass Sie erheblich höhere Abschlusskosten als bei einer Refinanzierung in ein neues HELOC- oder Eigenheimdarlehen zahlen müssen.
Die Quintessenz
Möglicherweise können Sie durch eine Darlehensänderung, die Refinanzierung in ein neues HELOC, die Refinanzierung in ein Hypothekendarlehen oder die Refinanzierung mit einer neuen Ersthypothek günstigere monatliche Zahlungen für Ihr HELOC erhalten. Erkundigen Sie sich bei mehreren Kreditgebern, welche Möglichkeit die beste Kombination aus kurzfristiger Erschwinglichkeit und möglichst geringen langfristigen Kosten und Abschlusskosten bietet.
( Weiterführende Informationen finden Sie unter Funktionsweise einer HELOC-Option mit festem Zinssatz, Hypothekendarlehen und Hypothekendarlehen, die intelligenteste Methode zur Gewinnung von Eigenheimkapital, Refinanzierung Ihres Hypothekendarlehens: Eine Anleitung, 5 Gründe, Ihr Eigenheim nicht zu nutzen Eigenheimkreditlinie, Refinanzierung vs. Eigenheimkredit, Auswahl eines Eigenheimkredits oder einer Eigenheimkreditlinie, ist Ihre Eigenheimkreditlinie (HELOC) steuerlich absetzbar ?, schlechter Kredit? Sie können immer noch einen Eigenheimkredit, eine Hypothek erhalten vs Home Equity Loan: Wie sie sich unterscheiden, was zu tun ist, wenn Sie einen Home Equity Loan nicht zurückzahlen können)
