Was ist Pre-Foreclosure?
Die vorzeitige Abschottung bezieht sich auf die rechtliche Situation, in der sich eine Immobilie in den frühen Stadien der Rücknahme befindet. Das Erreichen des Status vor der Zwangsvollstreckung beginnt, wenn der Kreditgeber eine Standardbenachrichtigung über das Eigentum einreicht, die den Eigentümer darüber informiert, dass der Kreditgeber rechtliche Schritte zur Zwangsvollstreckung einleiten wird, wenn die Schuld nicht bezahlt wird.
Der Eigentümer der Immobilie kann die ausstehenden Schulden zu diesem Zeitpunkt zurückzahlen. Er kann den Verzugsstatus aufheben, indem er die verspäteten Zahlungen aufholt, sodass das Haus nicht mehr vor der Zwangsvollstreckung steht, oder er kann die Immobilie verkaufen, bevor die Zwangsvollstreckung eintritt.
Die Tücken des Kaufens eines ausgeschlossenen Hauses
Wie Pre-Foreclosure funktioniert
Wenn ein Hauskäufer ein Darlehen zum Kauf einer Immobilie aufnimmt, unterzeichnet er einen Vertrag mit dem Kreditinstitut, um das Darlehen in monatlichen Raten zurückzuzahlen. Diese monatlichen Raten decken einen Teil der Kapital- und Zinszahlungen für die Hypothek ab. Er soll in Verzug sein, wenn er mindestens drei Monate lang keine Zahlungen leistet. Die Zwangsvollstreckung kann erst beginnen, wenn er mindestens drei Monate im Verzug ist.
Er erhält eine Inverzugsetzung, die ebenfalls öffentlich bekannt gemacht wird. Diese Aktion startet den Pre-Foreclosure-Prozess.
Die Vor-Zwangsvollstreckungsfrist kann zwischen drei und zehn Monaten liegen. Am Ende dieser Zeit wird eine öffentliche Auktion oder ein Treuhandverkauf durchgeführt.
Besondere Überlegungen
Ein Pre-Foreclosure-Haus, das zum Verkauf angeboten wird, wird in der Regel als Leerverkauf bezeichnet. Der Verkauf kann eine private Transaktion zwischen dem Hausbesitzer und dem Käufer sein, aber das Angebot des Käufers muss von der Bank genehmigt werden, bevor der Verkauf abgeschlossen werden kann. Der Kaufpreis kann unter dem ausstehenden Kreditsaldo liegen, weshalb der Verkauf als "kurzfristig" bezeichnet wird. Nicht alle Leerverkäufe sind jedoch Pre-Foreclosures. Hausbesitzer entscheiden sich manchmal dafür, ihre Immobilien auf jede mögliche Weise zu verkaufen, bevor ihre Ausfälle dieses Stadium erreichen.
Ein vorab ausgeschlossenes Eigenheim kann vom Käufer inspiziert werden, bevor ein Angebot für das Eigenheim abgegeben wird. Der Käufer könnte ein Investor sein, der die Immobilie für weniger als ihren vollen Marktwert kaufen und sie dann zu einem höheren Preis mit Gewinn verkaufen möchte.
Wenn der Hausbesitzer die Immobilie über einen Immobilienmakler zum Verkauf anbietet, wenden sich potenzielle Käufer an den Immobilienmakler. Die kreditgebende Bank muss einen Leerverkauf genehmigen und wird einen oder mehrere Immobilienmakler einstellen, um eine Broker Price Opinion (BPO) zu erstellen - einen geschätzten Marktwert basierend auf einer Analyse ähnlicher Immobilien, die kürzlich auf dem lokalen Markt verkauft wurden. Der geschätzte Marktwert hilft der Bank bei der Entscheidung, ob der vorgeschlagene Verkaufspreis akzeptabel ist.
Hausbesitzer, die von einer Zwangsvollstreckung bedroht sind, können sich unter der Rufnummer 888-995-HOPE (888-955-4673) an das Federal Making Home Affordable Program wenden, um Hilfe bei der Pflege ihrer Häuser oder beim Umzug in ein neues Zuhause zu erhalten, wenn dies nicht möglich ist.
- Die vorzeitige Abschottung beginnt, wenn der Kreditgeber einen Verzugsbescheid über das Eigentum einreicht, da der Hausbesitzer mit Hypothekenzahlungen mindestens drei Monate im Verzug ist. Ein Hausbesitzer hat möglicherweise die Möglichkeit, sein Haus vor der Zwangsvollstreckung als Leerverkauf nach Genehmigung des Kreditgebers zu verkaufen. Wenn der Hausbesitzer die überfälligen Zahlungen nicht deckt und das Haus während der Vor-Zwangsvollstreckungsfrist nicht verkauft, verkauft der Kreditgeber die Immobilie schließlich, normalerweise bei einer Auktion.
Vor- und Nachteile von Pre-Foreclosure
Ein Haus, das in der Phase vor der Zwangsvollstreckung verkauft wird, kann für alle drei beteiligten Parteien eine Win-Win-Win-Situation darstellen. Die Hausbesitzerin kann die Immobilie verkaufen, ohne den Schaden zu erleiden, den eine Zwangsvollstreckung für ihre Kreditwürdigkeit mit sich bringen würde. Der Käufer ist möglicherweise in der Lage, die Immobilie unter dem Marktwert zu halten. Das kreditgebende Institut ist in der Lage, die Hypothek effektiv auf den Käufer zu übertragen und die Kosten einer Zwangsvollstreckung zu vermeiden.
Käufer von vorab abgeschotteten Häusern sollten sich jedoch jeglicher Grundpfandrechte oder nicht bezahlter Steuern auf diese Häuser bewusst sein, da diese möglicherweise nach dem Kauf der Immobilien in ihre Verantwortung fallen können. Der Käufer sollte auch die Kosten für Reparaturen und Renovierungen berücksichtigen, wenn sich das vorab abgeschottete Haus in einem schlechten Zustand befindet, oder es besteht die Gefahr, dass Ausgaben anfallen, die sein Budget übersteigen.
Wenn der Hausbesitzer die fälligen Zahlungen nicht deckt und das Haus während der Vor-Zwangsvollstreckungsfrist nicht verkauft, verkauft der Kreditgeber die Immobilie schließlich, normalerweise bei einer Auktion. Die Bank besitzt die Immobilie zu diesem Zeitpunkt und versucht mit größerer Wahrscheinlichkeit, die Immobilie zu einem noch günstigeren Preis zu verkaufen, als ihre laufenden Ausgaben wie Steuern und Versicherungen aufrechtzuerhalten.
