Was ist ein Propco (Immobilienunternehmen)?
Eine Propco-, Immobilien- oder Prop-Gesellschaft ist eine sekundäre Einheit, die von einem Unternehmen gegründet wurde, um die Immobilien zu halten und zu verwalten, die dem Unternehmen gehören. Propcos werden am häufigsten als Tochterunternehmen gegründet, um einkommensschaffende Immobilien eines Mutterunternehmens oder einer opco (Betriebsgesellschaft) zu halten oder zu besitzen. Die Immobiliengesellschaft besitzt alle Immobilien und damit verbundenen Schulden und bietet dem Mutter- oder Betreiberunternehmen Vorteile im Zusammenhang mit Finanzierungs- und Bonitätsproblemen.
Propcos verstehen
Propco-Vereinbarungen werden fast immer getroffen, um eine günstigere Finanzierung sowohl für Propco als auch für Opco sicherzustellen. Die Propco kann mit einem viel höheren Betrag ihrer Immobilienbestände zu viel konkurrenzfähigeren Konditionen finanzieren, da die Bank die Entscheidung über physische, einkommensgenerierende Vermögenswerte trifft und nicht über die flüssigere Bewertung der Geschäftstätigkeit. Dies schafft Klarheit für die finanzierende Bank, und der Opco nimmt die Buchhaltungskosten seiner Immobilien aus seinen unmittelbaren Büchern.
Immobilienunternehmen machen die Finanzierung klarer.
Risiken einer Propco-Vereinbarung
Diese Art der Propco-Opco-Vereinbarung ermöglicht es der Betreibergesellschaft, Immobilien von der Immobiliengesellschaft zu mieten oder zu leasen. In der Praxis sieht dies wie ein Sale and Leaseback aus. Das Unternehmen gibt die Immobilie jedoch niemals auf reale Weise auf, da Propco und Opco Teil derselben Unternehmensgruppe sind. Dies klingt zwar nach einem Unternehmensäquivalent, bei dem Sie Ihren Kuchen haben und ihn auch essen, aber die Schaffung eines Propco kann einen Nachteil haben.
Wenn ein Unternehmen nicht an einem Hauptstandort, sondern an mehreren Standorten tätig ist, wird das Unternehmen durch eine Propco-Vereinbarung in eine Situation gebracht, in der die Schließung eines Standorts schwieriger wird. In einem traditionellen Geschäftsumfeld kann sich ein Unternehmen beispielsweise dafür entscheiden, einen Standort oder ein Büro mit schlechter Leistung zu schließen und die Immobilie wahrscheinlich zu verkaufen.
Im Gegensatz dazu besitzt der Propco in einer Propco-Vereinbarung die Immobilie und kann sich nicht dafür entscheiden, die Immobilie zu verkaufen, wenn der Markt nicht genug zurückbringt, um die Schulden zu decken. Infolgedessen kann der opco verpflichtet sein, die Miete für eine Immobilie zu zahlen, auch wenn diese nicht genutzt wird, da der propco von diesen Einnahmen abhängt, um die aus den Immobilien finanzierten Schulden zu bedienen. Tatsächlich wird die Propco-Opco-Aufteilung in der Regel durchgeführt, um das gesamte Unternehmen für die Expansion zu kapitalisieren, sodass Unternehmen im Verlauf des Prozesses häufig mehrere Standorte haben.
Propco zu REIT-Übergängen
Da ein Immobilienmakler in bestimmten Situationen die Flexibilität des Immobilienmaklers einschränken kann, spaltet der Betreiber den Immobilienmakler manchmal als Immobilieninvestmentfonds (Real Estate Investment Trust, REIT) ab, um ihn in eine eigene Einheit zu verwandeln. Die Gründung eines REIT hat für die Muttergesellschaft Steuervorteile, da Doppelbesteuerungsprobleme, die bei einer Propco-Opco-Vereinbarung auftreten können, beseitigt werden. Nach der Abspaltung kann der Propco wie jeder andere REIT agieren und seinem Portfolio Eigenschaften hinzufügen, die nichts mit dem Geschäft des Opco zu tun haben.
