Unabhängig davon, ob es Ihr Ziel ist, Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen zu reduzieren oder Ihren Hypothekendarlehen vorzeitig zurückzuzahlen, können verschiedene Strategien angewendet werden, um Sie bei der Umsetzung Ihres Finanzplans zu unterstützen. Während sich die meisten Hausbesitzer der Vorteile und potenziellen Fallstricke der Refinanzierung bewusst sind, besteht eine weniger bekannte Option für einige Hypothekarkreditnehmer in der Neufassung oder Rückzahlung von Krediten.
SIEHE: Tilgungsplan
Was ist die Neufassung des Darlehens?
Bei einer Neufassung eines Kredits müssen Sie in der Regel einen Pauschalbetrag für den Kapitalbetrag Ihrer Hypothek zahlen.
Durch die Zahlung von zusätzlichem Geld auf Ihr Kapitalguthaben können Sie Ihre Hypothek früher zurückzahlen. Der zusätzliche Vorteil der Neufassung von Darlehen besteht darin, dass Ihre monatlichen Zahlungen neu berechnet werden, um den neuen Saldo widerzuspiegeln. Zum Beispiel würde ein Kreditnehmer mit einem 15-jährigen festverzinslichen Hypothekendarlehen in Höhe von 270.000 USD zu 4, 25%, der das Darlehen nach einem Jahr mit einer Zahlung in Höhe von 75.000 USD gegenüber dem Kapital umschreibt, die monatliche Zahlung von 2.032 USD auf 1.322 USD reduzieren. Ohne eine Neufassung des Kredits würde die Hypothek schneller zurückgezahlt, aber die monatlichen Kapital- und Zinszahlungen würden gleich bleiben.
Für Kreditnehmer, die sich aufgrund von Kreditproblemen oder geringem Eigenheimkapital nicht refinanzieren können, kann eine Neufassung des Kredits eine gute Option sein, da Sie keinen neuen Kredit beantragen. Ihr Zinssatz und Ihre Darlehenslaufzeit bleiben gleich. Der einzige Unterschied besteht in Ihren monatlichen Zahlungen. Eine Neufassung des Darlehens, da es sich nicht um eine Refinanzierung handelt und kein Darlehensantrag erforderlich ist und die Abschlusskosten erheblich günstiger sind als die Refinanzierung. Refinanzierungsgebühren kosten oft 2 bis 3% des Darlehensbetrags.
Gründe für eine Neufassung eines Darlehens
Der Hauptgrund, warum sich Kreditnehmer für eine Neufassung eines Kredits entscheiden, ist die Reduzierung ihrer monatlichen Zahlungen. Einige Darlehensnehmer leisten dann weiterhin ihre früheren Hypothekenzahlungen und zahlen so ihr Wohnungsbaudarlehen noch schneller ab. Andere nutzen den zusätzlichen Cashflow, um zu investieren, andere Schulden abzuzahlen oder für andere Zwecke zu sparen.
Eine andere wertvolle Möglichkeit für die Neugestaltung von Krediten ist der Kauf eines neuen Eigenheims vor dem Verkauf Ihres derzeitigen Eigenheims. Wenn Sie sich für die Hypothek auf Ihr neues Eigenheim qualifizieren können, während Sie noch für Ihr vorheriges Eigenheim bezahlen, während es auf dem Markt ist, können Sie mit dem Erlös nach dem Verkauf Ihres vorherigen Eigenheims eine Neufassung des Darlehens vornehmen. Die meisten Kreditgeber gestatten jedoch erst eine Neufassung, wenn die Hypothekenzahlung mindestens 90 Tage zurückliegt.
Eine Neufassung eines Darlehens hat einige Nachteile. Erstens müssen Sie eine Pauschalzahlung leisten, und einige Finanzplaner schlagen vor, dass Bargeld besser verwendet werden kann als die Rückzahlung Ihres Hypothekensaldos. Wenn Sie kein Notsparkonto haben, Kreditkartenschulden haben oder Ihr Altersguthaben unterfinanziert ist, ist es möglicherweise besser, für diese Zwecke Bargeld zu verwenden.
Reduziert nicht Ihren Zinssatz
Ein weiterer Nachteil ist, abhängig von Ihren Hypothekenkonditionen, dass eine erneute Tilgung Ihren Zinssatz nicht senkt. Wenn die Hypothekenzinsen niedrig sind, ist die Refinanzierung möglicherweise auch bei Abschlusskosten besser. Einige Kreditnehmer entscheiden sich dafür, sich zuerst zu refinanzieren und sich dann innerhalb eines Jahres oder weniger zu amortisieren, um die Vorteile beider Finanzierungsoptionen zu nutzen.
Wenn Sie Ihre Hypothek schneller tilgen möchten, können Sie auch einfach festlegen, dass Sie jeden Monat eine zusätzliche Zahlung für den Tilgungsbetrag leisten, zweiwöchentliche Hypothekenzahlungen vornehmen oder jedes Jahr eine zusätzliche Zahlung leisten, um den Zinsbetrag zu reduzieren die Laufzeit des Darlehens und den Restbetrag in voller schneller abzuzahlen.
Einige Kreditnehmer werden feststellen, dass eine Neufassung des Darlehens keine Option ist. Grundsätzlich sind nur konforme Fannie Mae- oder Freddie Mac-Darlehen förderfähig. FHA- und VA-Darlehen können nicht zurückgeführt werden. In einigen Fällen können Jumbo-Kredite neu gefasst werden, die Entscheidung hängt jedoch vom individuellen Kredit und Ihrem Kreditgeber ab. Ihr Darlehen muss in gutem Zustand sein. Wenn Ihr Darlehen an einen Investor verkauft wurde, muss der Investor zusammen mit Ihrem Hypothekendienstleister einer Neufassung des Darlehens zustimmen.
Die Quintessenz
Vergleichen Sie vor der Beantragung einer Neufassung des Darlehens unbedingt die finanziellen Vorteile, die sich aus der schrittweisen Durchführung zusätzlicher Hypothekenzahlungen, der Refinanzierung oder der Rückzahlung ergeben, um festzustellen, welche Option oder Kombination von Optionen sowohl Ihren unmittelbaren als auch Ihren langfristigen Cashflow-Anforderungen entspricht finanzielle Ziele.
