Wenn Sie in Rente gehen und nicht genügend Geld haben, sollten Sie in Immobilien investieren.
Es ist wahr, es ist nicht das Kapital, das zuerst in den Sinn kommt. Einkommensimmobilien "können eine wichtige Brücke zum Ruhestand für diejenigen sein, die im herkömmlichen Sinne nicht genug in den Ruhestand gehen", sagt J. Camarda, ein Immobilieninvestor und CIO von Jacksonville, Florida, Camarda Wealth Advisors.
Weil Immobilien ein so ineffizienter Markt sind, ist es möglich, tolle Schnäppchen mit sehr hohen Kapitalrenditen zu finden, sagt Camarda. Und wenn Sie die Immobilie selbst verwalten können, können Sie mehr Einkommen erzielen. Wenn Sie die richtige Immobilie zum richtigen Preis und zu den richtigen Konditionen kaufen, kann eine Mietimmobilie deutlich mehr Einnahmen erzielen als herkömmliche passive Anlagen.
Die zentralen Thesen
- Mietimmobilien können eine gute Einnahmequelle für den Ruhestand sein. Die relative Ineffizienz des Immobilienmarktes kann zu Schnäppchen führen, die hohe Renditen bringen. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen müssen, um ein Mietobjekt zu kaufen, tun Sie dies, bevor Sie in den Ruhestand treten Wichtiger als das Finden der billigsten Immobilie. Sie sollten versuchen, ungefähr 8% pro Jahr an Ihrer Investition nach Kosten zu verdienen.
Wie viel Geld brauchst du?
Hypothekendarlehensrichtlinien schreiben in der Regel vor, dass Antragsteller angestellt sind und mindestens zwei Jahre lang eine feste Anstellung im selben Beruf ausgeübt haben. Laut John Walters von der LeWalt Consulting Group in St. Petersburg, Florida, ist eine erhebliche Anzahlung in Höhe von mindestens 30% erforderlich, wenn der Käufer die Immobilie nicht bewohnt.
Sich an wiederkehrende Ausgaben erinnern
Nachdem Sie herausgefunden haben, wie Sie die Immobilie kaufen werden, müssen Sie darüber nachdenken, wie Sie wiederkehrende Ausgaben abdecken werden. Der Besitz von Wohneigentum ist insofern vergleichbar mit dem Besitz eines Hauptwohnsitzes, als variable Kosten außerhalb der Hypothek anfallen, sagt Rob Albertson, ein Wohnimmobilienmakler bei Austin Fine Properties / PLR in Austin, Texas. Es fallen Wartungskosten für kleinere Gegenstände (wie undichte Wasserhähne) und größere Gegenstände (wie ein neues Dach) an.
Vergessen Sie nicht die Kosten für Marketing und Einkommensverlust in Zeiten von Leerstand und Mieterwechsel. Albertson sagt, Sie sollten nicht mehr als 92% Vermietungsquote in Ihre Berechnungen einbeziehen, selbst in einem heißen Mietmarkt. Seien Sie bei Ihren Kosten- und Ertragsschätzungen konservativ.
Steuervorteile und -verbindlichkeiten
Es sind auch Steuervorteile und Steuerverbindlichkeiten zu berücksichtigen. "Einer der Hauptvorteile von Mietobjekten ist die Möglichkeit, einen Abschreibungsabzug für Ihre Bundeseinkommensteuererklärung geltend zu machen", sagt Walters.
Durch die Abschreibung wird der Wert Ihres Eigentums jedes Jahr gemindert, um eine ungefähre Abnutzung zu erreichen. es senkt auch Ihre Steuerbelastung jedes Jahr, das Sie es fordern. Es senkt jedoch auch Ihre Kostenbasis, was bedeutet, dass Sie mehr Steuern zahlen könnten, wenn Sie die Immobilie mit Gewinn verkaufen.
Besprechen Sie zuallererst die finanzielle Durchführbarkeit Ihrer Pläne mit einem CPA, einem Immobilienanwalt und einem Versicherungsagenten, um zu sehen, wie viel alles kosten wird, sagt Leis.
Wählen Sie einen Ort
Günstig zu kaufen hilft Ihnen nicht, eine Rendite zu erzielen, wenn Sie keine Mieter finden, die die Immobilie leasen möchten, bemerkt Jenny Usaj, Managing Broker und Eigentümerin von Usaj Realty in Denver, Colorado.
"Während der Preis in besseren Gegenden höher sein wird, wird die Zeit, in der die Immobilie vermarktet wird, ebenso sinken wie die Zeit, in der sie möglicherweise leer steht", sagt sie. Wenn Sie sich nicht sicher sind, wo Sie ein Mietobjekt finden können, starten Sie in der Nähe der Innenstadt oder eines College-Campus. Mietwohnungen folgen häufig Beschäftigungsmöglichkeiten."
Laut Usaj ist es auch wichtig, sich in der Nachbarschaft umzusehen und eine Immobilie zu kaufen, die der aktuellen Bevölkerungsstruktur der Region entspricht. "Ist die Gegend mit alleinstehenden Erwachsenen oder Familien bevölkert? Wird eine Residenz mit einem oder drei Schlafzimmern für die Mieter in der Nähe attraktiver sein? Achten Sie auch hier darauf, nicht die günstigsten Angebote auf dem Markt zu finden. Stellen Sie sicher, dass die Immobilie ansprechend ist auf den Lebensstil der Region."
Was wirst du verdienen?
"Sie möchten mindestens 8% des in die Miete investierten Kapitals abzüglich aller Kosten verdienen", sagt John Graves, Geschäftsführer einer unabhängigen RIA, Herausgeber des "Retirement Journal" und Autor von "The 7% Solution": Sie können sich einen komfortablen Ruhestand leisten. " Die Aufwendungen umfassen Hypothek, Steuern, Versicherung, Unterhalt, eine 10% ige Vermögensverwaltungsgebühr und eine 10% ige Leerstandszulage.
Potenzielle Probleme
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilieneigentümer könnten auf eine Reihe von Problemen stoßen, darunter nicht bezahlte Mieter, übermäßige Wartungskosten und Schwierigkeiten bei der Suche nach Mietern, so Cameron Novak, Immobilienmakler und Eigentümer des Homefinding Center in Corona, Kalifornien.
Wichtig sei auch die Zusammenarbeit mit einem renommierten Immobilienmakler mit Referenzen, um Ihre als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu finden. Laut John Braun, Immobilienanwalt bei der Thomas Law Group in Minneapolis und erfahrener Immobilieninvestor, erheben viele Kommunen strenge Inspektionsvorschriften und Gebühren für Vermieter, die Eigentumswohnungen in Mieten umwandeln möchten.
Potenzielle Anleger sollten sich vor dem Kauf mit diesen Fragen befassen. Sie sollten sich auch darüber im Klaren sein, dass Ausnahmeregelungen für Gehöfte nicht für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien gelten, was höhere Grundsteuerrechnungen bedeuten kann.
Mietobjekt ist nicht ganz eine passive Investition. "Der Besitz von Wohneigentum ist keine freihändige Angelegenheit", sagt Albertson. "Wenn Sie die Immobilie nicht verwalten möchten oder nicht verwalten können, wie wenn Sie außerhalb der Stadt wohnen, werden Sie 8% bis 10% Ihrer Bruttomieten an eine Verwaltungsgesellschaft zahlen müssen, um die Miete einzutreiben und zu reparieren Anfragen."
Darüber hinaus sollten angehende Vermieter ihre eigenen Temperamente einschätzen, bevor sie in den Immobilienbesitz übergehen, da der Job den Umgang mit einer Vielzahl von Persönlichkeiten umfasst.
Schließlich ist die Auswahl des richtigen Mieters der Schlüssel. Eine gründliche Untersuchung ist entscheidend, sagt Albertson. "Dies ist die Person, die Sie mit Ihrem Altersguthaben betrauen. Sie sollten also sicher sein, dass Sie sich nicht auf eine Katastrophe oder zahlreiche Kopfschmerzen einstellen."
