Was ist eine Umzugshypothek (Relo)
Die Umzugshypothek (Relo) wurde speziell für die Umsiedlung und Versetzung von Mitarbeitern entwickelt und ist eine Art alternatives Hypothekenprodukt. Unternehmen nutzen diese Kredite als Teil des Unterzeichnungs- oder Beschäftigungspakets für hochrangige Mitarbeiter. Relo-Hypotheken machen den Umzug komfortabler und wirtschaftlicher.
BREAKING DOWN Umzugshypothek (Relo)
Umzugshypotheken sind häufig mit finanziellen Beiträgen des Arbeitgebers verbunden. Diese Beiträge können Zuschüsse zur Deckung von Abschlusskosten, Zinsabschlägen und Zinssätzen unterhalb des Marktzinsniveaus umfassen. Umzugshypothekenzinsen können zu Zinssätzen von 25 bis 50 Basispunkten (BPS) unter den Marktzinssätzen für ähnliche konventionelle Hypotheken festgelegt werden. Ein Basispunkt entspricht 1/100 von 1% und reduziert den Zinssatz des Darlehens.
Die kreditgebende Stelle kann auch ein spezielles Personal von Immobilienkreditberatern zur Verfügung stellen, das für die Bedürfnisse des Transfers von Mitarbeitern, die ein Haus kaufen oder verkaufen, geschult ist. Dies kann zu einer schnelleren und kostengünstigeren Kreditbearbeitung führen.
Mitarbeiter Umzug mit Umzugshypotheken
Einige Daten zeigen, dass ein Mitarbeiter, der für seine Arbeit umzieht, in vorhersehbaren Zeitabständen, häufig zwei oder mehr Umzüge in fünf Jahren, wahrscheinlich wiederholt umzieht. Es ist unwahrscheinlich, dass ein Arbeitgeber beim Umzug eines Mitarbeiters hilft, es sei denn, er erwartet eine Amtszeit am neuen Standort von einem Jahr oder länger. Daher ist es möglicherweise weniger wahrscheinlich, dass sich diese Käufer zu Beginn der Laufzeit des Kredits refinanzieren. Außerdem verringern Arbeitgeberzuschüsse im Allgemeinen die monatliche Zahlung des Darlehensnehmers und verringern die Empfindlichkeit des Darlehensnehmers für die zinsbezogene Refinanzierung während des Zeitraums der Unterstützung, der normalerweise in einem frühen Stadium der Laufzeit des Darlehens liegt.
Steigen die Zinssätze, bleiben die Vorauszahlungen aufgrund der natürlichen Umsiedlungszyklen dieser Kreditnehmer in der Regel nach ein oder zwei Jahren relativ schnell. Ein Rückgang der Zinssätze kann den Arbeitgeber veranlassen, den Arbeitnehmer zur Refinanzierung des Darlehens durch Zwangsrefinanzierungsklauseln zu bewegen.
Investition in Umzugshypothekenpools
Fannie Mae bietet ein Relocation Mortgage-Backed Security (MBS) an. Dieser Pool der zugrunde liegenden Immobilien besteht ausschließlich aus Umzugsdarlehen. Umzugsdarlehen gelten jedoch zusammen mit Genossenschaftskrediten und bestimmten Rückkaufdarlehen als Hypothekendarlehen mit Sondercharakter. Als Sonderdarlehen gibt es Beschränkungen für die Anzahl der Immobilien, die sich in den zulässigen Pools befinden können.
Verlegungsdarlehen können auch in anderen Pools enthalten sein. Wenn ein Pool mit festem Zinssatz mehr als 10 Prozent der Umzugsdarlehen enthält, wird der Pool durch das Poolpräfix als Umzugsdarlehenspool identifiziert, und im Abschnitt mit der Poolstatistik im Prospektzusatz wird der Prozentsatz der Umzugsdarlehen im Pool angegeben.
Jeder hypothekenbesicherte Sicherheitspool birgt das Risiko einer Vorauszahlung des Käuferdarlehens. Die Fähigkeit, dieses Risiko vorherzusagen, ist für Händler von erheblichem Wert. Relo-Hypotheken haben in der Regel eine besser vorhersehbare Vorauszahlungscharakteristik, die es relo MBS ermöglicht, mit einer Prämie zu handeln. Umzugshypotheken weisen vorhersehbarere Vorauszahlungsrisikomerkmale auf als Nicht-Umzugshypotheken. Darüber hinaus hat MBS in der Vergangenheit in den meisten Zinsumgebungen eine schnellere Vorauszahlung als vergleichbare konventionelle Produkte geleistet und kann den Anleger auch in einem Umfeld mit steigenden Zinssätzen schützen.
