Inhaltsverzeichnis
- Erwartungen nach Steuern
- Zu berücksichtigende Risiken
- Eine Investitionsmöglichkeit?
- Auszahlung und Liquidität
- Vorteile des Besitzens
- Vorteile der Vermietung
- Die Quintessenz
Es gibt gute Gründe, ein Altersheim zu besitzen. Es gibt aber auch viele Argumente für die Vermietung. Letzteres kann günstiger sein, wenn Sie nicht für Wartung und Reparatur bezahlen müssen. Das Besitzen kann jedoch weniger stressig sein, wenn Sie sich keine Sorgen machen müssen, dass ein Vermieter Ihre Miete erhöht.
Unabhängig davon, welchen Weg Sie einschlagen, sind die Wohnkosten eine Ihrer wichtigsten monatlichen Ausgaben im Ruhestand. Im Folgenden sind einige Faktoren aufgeführt, die bei der Entscheidung zwischen Miete und Kauf zu berücksichtigen sind.
Die zentralen Thesen
- Die Wohnkosten sind Teil Ihres Altersbudgets, unabhängig davon, ob Sie vermieten oder besitzen. Marktwertschwankungen, unerwartete Unterhaltskosten und Selbstbehalte von Versicherungen können die Betriebskosten erhöhen. Wohneigentum kann wertvolles Eigentum sein, sollte jedoch nicht in erster Linie für diesen Zweck erworben werden Investment. Owning bietet unter anderem Stabilität, Steuervorteile und Eigenkapital. Die Vermietung bietet mehr Flexibilität und Liquidität und Sie geben weniger Geld (und Zeit) für die Wartung aus.
Erwartungen nach Steuern
Der erste Schritt bei der Analyse des Wohneigentums im Vergleich zur Miete besteht darin, zu bestimmen, wie viel Sie nach der Zahlung von Steuern ausgeben möchten / müssen.
Beginnend mit den im Jahr 2019 eingereichten Renditen können Zinsen für qualifizierte Hypotheken von höchstens 750.000 USD für ein paar gemeinsam eingereichte Anträge abgezogen werden. (Wenn Sie Ihr Haus vor dem 16. Dezember 2017 gekauft haben, können Sie die Zinsen für eine Hypothek im Wert von 1 Million US-Dollar oder weniger nach dem vorherigen Gesetz abziehen.) Grundsteuerabzüge, einst ein enormer Segen für Steuerzahler (vor allem in wohlhabenden Verhältnissen) Bereiche), ist jetzt auf 10.000 US-Dollar begrenzt.
In der Lage zu sein, die Hypothekenzinsen und Grundsteuern für ein Eigenheim abzuziehen, bedeutet, dass Ihr monatliches Budget weitergeht, da Sie einen Teil Ihres Geldes in Form eines Abzugs zum Steuerzeitpunkt zurückerhalten. Da die Mietkosten nicht steuerlich absetzbar sind, sind keine Berechnungen erforderlich.
Um den Wert eines Budgets vor Steuern beim Kauf eines Eigenheims zu berechnen, bestimmen Sie die marginale Steuerklasse, ziehen diesen Prozentsatz von 1 ab und dividieren Sie das Budget durch diesen Betrag. Nehmen wir als Beispiel ein paar, die gemeinsam einreichen und sich in der Steuerklasse von 22% für ihre Steuern für 2019 befinden.
| Schritt 1: Nettobudget nach Steuern | Schritt 2: Teilen Sie das Budget durch 0, 80 (1 minus Steuersatz) | Ergebnis: Budget vor Steuern | |
|---|---|---|---|
| Vermietung | 2000 US-Dollar | N / A | 2000 US-Dollar |
| Eigentum | 2000 US-Dollar | $ 2000 / 0, 80 | 2500 US-Dollar |
Zu berücksichtigende Risiken
Theoretisch bringt der Kauf eines Eigenheims mehr für Ihr Geld als die Miete. Wohneigentum birgt aber auch erhebliche finanzielle Risiken. Probleme wie Marktwertschwankungen, unerwartete Wartungskosten und Selbstbehalte bei Versicherungen können die Kosten über die Mietkosten hinaus erhöhen. Und egal für welche Option Sie sich entscheiden, vergessen Sie nicht, die Inflation zu planen - Miete, Steuern und Versicherungskosten steigen mit der Zeit.
Ein weiteres wichtiges Problem ist das mit dem Eigentum verbundene Wartungsrisiko. Mieten ist wie der Abschluss einer Versicherung gegen Instandhaltung, da Mieter nicht für regelmäßige Instandhaltungskosten, Geräteausfälle oder Katastrophen wie Stürme oder Überschwemmungen haften. Der Vermieter muss sich um diese unerwarteten Kosten kümmern. Hausbesitzer auch.
Eine Investitionsmöglichkeit?
Obwohl Immobilien gute Investitionsmöglichkeiten bieten können, sollte eine Residenz nicht nur aus diesem Grund gekauft werden. Wohnen ist eine unvermeidbare Lebenshaltungskosten, und die Liquidation eines Anlagevermögens sollte nicht die Suche nach einem anderen Wohnort beinhalten. Rentner sollten bei der Planung der Wohnkosten die Investitionskosten, die mit dem Eigentum verbunden sind, am besten nicht berücksichtigen.
„Einer der größten Mythen über Wohneigentum ist, dass es sich um eine Investition handelt. Das ist es nicht “, sagt Kirk Chisholm, Vermögensverwalter bei Innovative Advisory Group in Lexington, Massachusetts. „Ein Haus zu besitzen, in dem man lebt, ist eine Ausgabe, keine Investition. Eine Investition ist eine Investition, die Cashflow generiert. Sicher, es gibt einige Vorteile, ein Eigenheim zu besitzen, aber wenn Sie die Kosten, die hohe Kapitalbindung und die Illiquidität des Eigenheims berücksichtigen und die Immobilienpreise nicht immer steigen, ist dies viel weniger attraktiv. ' Investition.'"
Um ein Eigenheim wirklich als Investition zu nutzen, müsste ein Eigenheimbesitzer günstig kaufen und teuer verkaufen - und Immobilien opportunistisch kaufen und verkaufen. Indem man ein Haus verkauft, um einen Gewinn zu erzielen, wenn die Preise hoch sind, nutzt man jedoch die Chance, aus dem Markt herausgepreist zu werden, wenn die Preise weiter steigen. Personen mit einem festen Budget können, wie die meisten Rentner, möglicherweise kein anderes Haus oder eine andere Wohnung kaufen und müssen sich stattdessen mit einem Vermieter abfinden
In mancher Hinsicht kann Mieten das wirtschaftliche Äquivalent zum Leerverkauf einer Aktie sein. Wenn Sie glauben, dass die Immobilienpreise niedriger sind, können Sie eine Wohnung mieten, auf sinkende Preise warten und später ein Haus kaufen. Sich in Bezug auf die Richtung der Immobilienpreise zu irren und am Ende einen höheren Kaufpreis zu zahlen, ist vergleichbar mit dem Bezahlen eines höheren Preises für eine Aktie, um eine Short-Position abzudecken.
Auszahlung und Liquidität
Weitere finanzielle Vorteile eines Mietverhältnisses sind die Befreiung von Sorgen über die Marktbedingungen für Wohnimmobilien und die Liquidität. Der Verkauf eines Eigenheims kann lange dauern. Es ist auch mit viel Papierkram verbunden, und die meisten Immobilienagenturen erheben eine Provision, wodurch sich die Kapitalrendite verringert. Es kann sich definitiv lohnen, diese Verstrickungen zu umgehen, wenn es Zeit ist, sich zu bewegen.
Einige Rentner leben ausschließlich von Rentengeldern - Sozialversicherungsleistungen, Rentenauszahlungen oder einem Regierungs- oder Gewerkschaftsplan -, sodass sie nicht immer über große Summen an liquiden Mitteln verfügen. Ohne ausreichende Vermögenswerte an der Seitenlinie für unerwartete Ausgaben könnten die regulären Kosten für den Besitz eines Eigenheims ruinös sein.
Vorteile des Besitzens
Wenn Sie zu den 70% der Hausbesitzer gehören, die ohne Hypotheken in den Ruhestand gehen, scheint die Frage nach Miete oder Eigentum zunächst weniger kompliziert zu sein. Die Tatsache, dass Sie keine Hauszahlung haben, macht dies jedoch nicht zu einem Kinderspiel.
Sie müssen Grundsteuern und Unterhaltskosten berücksichtigen. Und je älter Ihr Zuhause ist, desto höher könnten die Unterhaltskosten sein.
Trotzdem ist es leicht, Argumente für einen Aufenthalt zu finden - insbesondere, wenn Sie in einem Haus leben, das Sie jetzt besitzen (und keinen gesundheitlichen Grund haben, das Haus zu verlassen). Hier sind einige andere wichtige Argumente.
Stabilität
Eigenkapital aufbauen
Für einige Rentner ist es wichtig, eine Erbschaft zu hinterlassen. Andere möchten akkumuliertes Eigenheimkapital verwenden, um einen Kredit, eine Kreditlinie oder eine umgekehrte Hypothek aufzunehmen. Dies sind Situationen, in denen Eigentum am sinnvollsten ist. In Gebieten, in denen die Immobilienwerte schnell steigen, können Sie mit dem Besitz eines Vermögenswerts eine Wertsteigerung erzielen. Und natürlich können Sie damit auch Mietsteigerungen vermeiden, wie sie auf den angesagten Immobilienmärkten üblich sind.
Steuervorteile
Einer der Vorteile des Wohneigentums besteht darin, dass Sie Hypothekenzinsen und Grundsteuern auf die Renditen des Bundes abziehen können. Obwohl die Steuergesetzgebung von 2017 diese Vorteile etwas gemindert hat, existieren sie immer noch. Andere Abzüge, einschließlich Hypothekenpunkte, können ebenfalls dazu beitragen, den Betrag zu senken, den Sie dem IRS schulden. Sie erhalten keine dieser Steuervergünstigungen, wenn Sie mieten.
Emotionen
Inwieweit Sie emotional an die Idee des Wohneigentums gebunden sind, ist eine wichtige, nicht finanzielle Überlegung.
Vorteile
-
Eigenkapital
-
Stabilität
-
Steuerabzüge
Nachteile
-
Wartungskosten, Zeit
-
Illiquidität
-
Grundsteuern
Vorteile der Vermietung
Der Verkauf Ihres Eigenheims und der Umzug in eine Mietwohnung haben ihre Gründe. Wenn Sie aktuell mieten, kennen Sie diese Vorteile. Aber wenn Sie ein Hausbesitzer sind, der über ein springendes Schiff nachdenkt, gibt es hier einige Gründe, um darüber nachzudenken.
Öffnen Sie Optionen
Mieten kann sinnvoll sein, wenn Sie ein leerer Nester sind, bereit zu verkleinern oder sich nicht sicher sind, wo Sie Ihre Rentenjahre verbringen werden. Möglicherweise möchten Sie für einige Jahre wegziehen, um das Wetter zu verbessern (oder die Lebenshaltungskosten zu senken), aber Sie können später auch problemlos näher an Ihre Familie heranrücken.
Ihre Gesundheit - oder die eines Familienmitglieds - kann auch ein Faktor sein, wenn Sie glauben, dass Sie bald umziehen müssen, um Pflege zu erhalten oder zu geben. Viele betreute Wohngemeinschaften, Pflegeheime oder unabhängige Wohngemeinschaften sind nur zur Miete bestimmt, sodass Sie keine andere Wahl haben, wenn Sie dort wohnen.
Weniger Kosten
Es ist wichtig, die Mietkosten mit den Mietkosten an dem Ort zu vergleichen, an dem Sie wohnen möchten. Laut einem Bericht von Trulia war die Miete in 98 von 100 Städten mit einer großen Bevölkerung von 65 und mehr Einwohnern günstiger. Es ist jedoch erwähnenswert, dass im Süden das Besitzen in der Regel billiger ist als das Mieten.
Weniger Wartung
Wenn Sie mieten, müssen Sie wahrscheinlich nicht für die Instandhaltung der Hauptliga zahlen. Im Durchschnitt geben Hausbesitzer zwischen 1% und 4% pro Jahr für die Instandhaltung aus. Je älter die Wohnung ist, desto höher ist der Prozentsatz. Eine Einschränkung: Lesen Sie den Mietvertrag sorgfältig durch, bevor Sie unterschreiben, und stellen Sie sicher, dass Ihr Vermieter für alle (oder fast alle) Wartungs- und Reparaturarbeiten verantwortlich ist, insbesondere, wenn Sie ein Haus mieten.
Es sind nicht nur die Kosten. Wenn Sie älter werden, wird Ihre Fähigkeit, diese Aufgaben selbst zu erledigen, zwangsläufig abnehmen. Vielleicht möchten Sie nicht an einem Ort wohnen, an dem Sie regelmäßig auf Leitern stehen, um die Glühbirnen auszutauschen oder Schnee vom Bürgersteig zu schaufeln. Dann kann ein Super- oder Baufachmann wirklich helfen.
Freigelassenes Kapital
Durch das Mieten können Sie möglicherweise Geld freisetzen, das Sie investieren können. Das hält Sie flüssig und kann Ihr Gesamteinkommen in den Rentenjahren steigern. Investitionen wachsen oft schneller, als Immobilien es zu schätzen wissen, wodurch sie Ihr Geld noch besser nutzen. Das Eigentum gefährdet Sie auch im Falle eines erneuten Zusammenbruchs auf dem Immobilienmarkt - etwas, was eine Vermietung nicht bringt.
Vorteile
-
Liquidität
-
Geringer Wartungsaufwand, Verantwortung
-
Flexibilität beim Umzug
-
Weniger Kosten, Steuern
Nachteile
-
Unvorhersehbare Mieterhöhungen, Räumung
-
Kein Eigenkapital
-
Keine Steuervorteile
-
Unfähigkeit, nach Hause anzupassen
Die Quintessenz
Für viele Menschen, die sich dem Ruhestand nähern, ist die Entscheidung, den Familienbesitz zu behalten oder auf einen kleineren Ort zu verkleinern, schwierig. Wenn sie sich für einen Umzug entscheiden, spielen der Stress und die Kosten, die mit dem Wohneigentum einhergehen können, eine Rolle. Ob Sie ein Altersheim besitzen oder mieten, hängt von mehreren Faktoren ab, wie zum Beispiel:
- Wie hoch ist das Budget nach Steuern für Miete oder Eigentum? Ist das Haus eine potenzielle Investitionschance oder nur eine andere Ausgabe? Welche Risiken gehen mit dem Wohneigentum in Bezug auf unerwartete Kosten einher und kann das Budget diesen standhalten?
Artikel Quellen
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Internal Revenue Service. "Publikation 936: Hypothekenzinsabzug." Zugriff am 13. Dezember 2019.
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