Subprime. Die bloße Erwähnung des Wortes reicht aus, um Investoren, Bankern und Hausbesitzern Schauer über den Rücken zu jagen. Und dafür gibt es einen sehr guten Grund. Die Subprime-Hypothek war einer der Hauptgründe für die große Rezession. Aber sie scheinen ein Comeback mit einem neuen Namen zu feiern: Nonprime-Hypotheken.
Es gibt verschiedene Arten von Subprime-Hypothekenstrukturen auf dem Markt. Aber riecht eine Rose mit einem anderen Namen so süß? Das muss nicht unbedingt der Fall sein. Lesen Sie weiter, um mehr über diese Hypotheken und deren Bedeutung zu erfahren.
Die zentralen Thesen
- Bei einer Subprime-Hypothek handelt es sich um eine Art von Darlehen, das Personen mit schlechter Bonität gewährt wird, die sich nicht für herkömmliche Hypotheken qualifizieren würden. Subprime-Hypotheken kehren nun als Nonprime-Hypotheken zurück Die wichtigsten Arten von Subprime-Hypotheken. Diese Darlehen sind aufgrund des potenziellen Ausfalls des Kreditnehmers immer noch mit einem hohen Risiko verbunden. Neue Nonprime-Hypotheken unterliegen Beschränkungen und müssen ordnungsgemäß gezeichnet werden.
Was ist eine Subprime-Hypothek?
Bei einer Subprime-Hypothek handelt es sich um einen Kredit, der Personen mit einer schlechten Bonität (640 oder weniger und häufig unter 600) gewährt wird, die aufgrund ihrer mangelhaften Kreditwürdigkeit nicht in der Lage wären, sich für konventionelle Hypotheken zu qualifizieren.
Mit einer Subprime-Hypothek ist ein hohes Risiko verbunden. Der Begriff Subprime selbst bezieht sich eher auf die Kreditnehmer und ihre finanzielle Situation als auf den Kredit selbst. Es ist wahrscheinlicher, dass Subprime-Kreditnehmer in Zahlungsverzug geraten als diejenigen, die höhere Kredit-Scores haben. Da Subprime-Kreditnehmer ein höheres Risiko für Kreditgeber darstellen, erheben Subprime-Hypotheken in der Regel Zinssätze, die über dem Leitzins liegen. Subprime-Hypothekenzinsen werden durch verschiedene Faktoren bestimmt: Anzahlung, Kredit-Score, verspätete Zahlungen und Zahlungsverzug in der Kreditauskunft eines Kreditnehmers.
Arten von Subprime-Hypotheken
Zu den Haupttypen von Subprime-Hypotheken gehören Festhypotheken mit einer Laufzeit von 40 bis 50 Jahren, Hypotheken nur mit Zinsen und Hypotheken mit variabler Verzinsung (ARMs).
Festverzinsliche Hypotheken
Eine andere Art von Subprime-Hypothek ist eine Festhypothek mit einer Laufzeit von 40 oder 50 Jahren, im Gegensatz zum Standardzeitraum von 30 Jahren. Diese lange Leihfrist senkt die monatlichen Zahlungen des Kreditnehmers, geht jedoch eher mit einem höheren Zinssatz einher. Die für festverzinsliche Hypotheken verfügbaren Zinssätze können von Kreditgeber zu Kreditgeber erheblich variieren. Verwenden Sie ein Tool wie einen Hypothekenrechner, um die besten verfügbaren Zinssätze zu ermitteln.
Hypotheken mit variabler Verzinsung
Eine Hypothek mit variablem Zinssatz beginnt mit einem festen Zinssatz und wechselt später während der Laufzeit des Kredits zu einem variablen Zinssatz. Ein bekanntes Beispiel ist der 2/28 ARM. Der 2/28 ARM ist eine 30-jährige Hypothek mit einem festen Zinssatz für zwei Jahre, bevor er angepasst wird. Eine andere typische Version des ARM-Kredits, der 3/27 ARM, ist drei Jahre lang festverzinslich, bevor er variabel wird.
Bei diesen Arten von Darlehen wird der variable Zinssatz auf der Grundlage eines Index zuzüglich einer Marge ermittelt. Ein häufig verwendeter Index ist ICE LIBOR. Bei ARMs sind die monatlichen Zahlungen des Kreditnehmers in der Regel während der ersten Laufzeit niedriger. Wenn ihre Hypotheken jedoch auf den höheren, variablen Zinssatz zurückgesetzt werden, steigen die Hypothekenzahlungen normalerweise erheblich. Natürlich könnte der Zinssatz im Laufe der Zeit in Abhängigkeit vom Index und den wirtschaftlichen Bedingungen sinken, was wiederum den Zahlungsbetrag verringern würde.
Waffen spielten in der Krise eine große Rolle. Als die Immobilienpreise zu fallen begannen, begriffen viele Hausbesitzer, dass ihre Häuser den Kaufpreis nicht wert waren. Dies führte zusammen mit dem Zinsanstieg zu massiven Zahlungsausfällen. Dies führte zu einem drastischen Anstieg der Zwangsvollstreckungen von Subprime-Hypotheken im August 2006 und dem Platzen der Immobilienblase im folgenden Jahr
Nur-Zins-Hypotheken
Die dritte Art von Subprime-Hypothek ist eine reine Zinshypothek. Für die anfängliche Laufzeit des Darlehens, die in der Regel fünf, sieben oder zehn Jahre beträgt, werden die Tilgungszahlungen verschoben, sodass der Darlehensnehmer nur Zinsen zahlt. Er kann Zahlungen an den Auftraggeber vornehmen, die jedoch nicht erforderlich sind.
Nach Ablauf dieser Frist beginnt der Darlehensnehmer mit der Tilgung des Kapitals, oder er kann die Hypothek refinanzieren. Dies kann eine kluge Option für einen Kreditnehmer sein, wenn sein Einkommen von Jahr zu Jahr schwankt oder wenn er ein Haus kaufen möchte und erwartet, dass sein Einkommen innerhalb weniger Jahre steigt.
Würde Hypotheken
Bei der Hypothek in Würde handelt es sich um einen neuartigen Subprime-Kredit, bei dem der Kreditnehmer eine Anzahlung von ca. 10% leistet und sich bereit erklärt, für einen festgelegten Zeitraum, in der Regel für fünf Jahre, einen höheren Zinssatz zu zahlen. Wenn er die monatlichen Zahlungen pünktlich nach fünf Jahren leistet, wird der Zinsbetrag zur Reduzierung des Saldos der Hypothek verwendet und der Zinssatz auf den Leitzins gesenkt.
Subprime-Hypothek
Subprime-Hypotheken heute
Nach dem Platzen der Immobilienblase war es für jemanden mit einem Kredit-Score unter 640 praktisch unmöglich, einen Wohnungsbaukredit zu erhalten. Während sich die Wirtschaft stabilisiert, erleben Subprime-Hypotheken ein Comeback. Die Nachfrage von Hausbesitzern und Kreditgebern nach solchen Wohnungsbaudarlehen steigt. Wells Fargo nahm auch eine Position im neuen Subprime-Zug ein. Die Bank genehmigt jetzt potenzielle Käufer von Eigenheimen mit einer Kreditwürdigkeit von nur 600 für Darlehen der Federal Housing Administration (FHA).
Diesmal werden diese Subprime-Hypotheken jedoch durch das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eingeschränkt. Potenzielle Eigenheimkäufer müssen von einem Vertreter beraten werden, der vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung zugelassen ist. Weitere Beschränkungen für diese neuen Subprime-Hypotheken beschränken Zinserhöhungen und andere Darlehensbedingungen. Alle Kredite müssen auch ordnungsgemäß gezeichnet werden.
Neue Subprime-Hypotheken begrenzen Zinserhöhungen und andere Konditionen des Darlehens.
Sie kommen auch zu erhöhten Kosten zurück. Jetzt kommen Subprime-Hypotheken mit Zinssätzen von bis zu 8% bis 10% und erfordern möglicherweise Anzahlungen von bis zu 25% bis 35%.
Subprime-Hypotheken sind riskant
Da diese Hypotheken speziell für Personen bestimmt sind, die sich nicht für eine Hypothek mit Top-Zinssatz qualifizieren - was in der Regel bedeutet, dass der Kreditnehmer Schwierigkeiten hat, den Kredit zurückzuzahlen -, hat die Organisation oder Bank, die das Geld verleiht, das Recht, hohe Zinssätze zu verlangen, um eine Hypothek bereitzustellen ein zusätzlicher Anreiz für den Kreditnehmer, pünktlich zu zahlen. Aber wenn Menschen, die möglicherweise schon in der Vergangenheit Probleme hatten, mit Schulden umzugehen, diese Kredite aufnehmen, stehen sie vor einer schwierigeren und nicht zuletzt teureren Zukunft als diejenigen, die gute Bonitätsbewertungen haben und sich Kredite mit vernünftigeren Zinssätzen leisten können.
Subprime-Hypothekenschmelze
Subprime-Hypotheken und die Subprime-Kernschmelze sind in der Regel die Schuldigen, die für den Ausbruch der Großen Rezession verantwortlich sind.
Aufgrund niedrigerer Zinssätze, hoher Kapitalliquidität und der Möglichkeit, viel Profit zu machen, waren viele Kreditgeber bei der Gewährung dieser Kredite von 2004 bis 2006 liberal. Durch die Ausweitung dieser Kredite mit höherem Risiko berechneten die Kreditgeber Zinssätze über dem Nennwert, um das von ihnen eingegangene zusätzliche Risiko auszugleichen. Sie finanzierten die Hypotheken auch, indem sie sie zusammenlegten und dann als umgepackte Investitionen an Investoren verkauften. Die starke Zunahme von Menschen, die sich plötzlich Hypotheken leisten konnten, führte zu einer Wohnungsnot, die die Preise für Wohnimmobilien und damit auch die Höhe der Finanzierung für potenzielle Hausbesitzer erhöhte.
Es schien eine immer höher werdende Spirale zu sein. Der Nachteil war, dass Kredite an Personen vergeben wurden, die sie nicht zurückzahlen konnten. Als eine große Zahl von Hypotheken in Verzug geriet und die Zahl der Zwangsvollstreckungen in die Höhe schoss, verloren die Kreditgeber das gesamte von ihnen gewährte Geld. Ebenso viele Finanzinstitute, die stark in verbriefte Hypothekenpakete investiert haben. Viele hatten extreme finanzielle Schwierigkeiten - sogar Konkurs.
Die Subprime-Hypothekenkrise setzte sich von 2007 bis 2010 fort und entwickelte sich zu einer globalen Rezession, deren Auswirkungen sich auf die Finanzmärkte und Volkswirtschaften auf der ganzen Welt auswirkten.
Die Quintessenz
Subprime-Kredite erhöhen zwar die Anzahl der Menschen, die Häuser kaufen können, erschweren dies jedoch und erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass sie mit ihren Krediten in Verzug geraten. Ein Ausfall schadet sowohl dem Kreditnehmer und seiner Kreditwürdigkeit als auch dem Kreditgeber.
Verteidiger der neuen Subprime-Hypotheken weisen darauf hin, dass Eigenheimkäufer nicht gezwungen sind, diese hohen Zinssätze auf unbestimmte Zeit zu zahlen. Sobald die Käufer nachweisen können, dass sie in der Lage sind, ihre Hypotheken pünktlich zu bezahlen, sollten sich ihre Kredit-Scores erhöhen und sie können ihre Wohnungsbaudarlehen zu niedrigeren Zinssätzen refinanzieren. Tatsächlich setzen viele Leute, die Waffen kaufen, darauf, dass sie ihre Kreditauskunft zu dem Zeitpunkt, an dem der variable Zinssatz einsetzt, bereinigt haben, in dem sie sich für eine neue, vorteilhaftere Finanzierung qualifizieren.
