Ein Mortgage-Backed-Security (MBS) ist eine Art von Asset-Backed-Security, die durch eine Hypothek oder einen Einzug von Hypotheken besichert ist. Ein MBS kann über einen Broker gehandelt werden. Es wird entweder von einem staatlich geförderten Unternehmen (GSE), einer zugelassenen Bundesbehörde oder einer privaten Finanzgesellschaft ausgegeben.
Eigenschaften von MBS
MBS sind aus einer Reihe von Gründen attraktiv, haben jedoch einige einzigartige Merkmale, die im Vergleich zu einfachen Vanillebindungen ein zusätzliches Risiko darstellen.
- MBS sind durch einen Pool von Wohnhypotheken besichert. Monatliche Zahlungen werden von der ursprünglichen Bank an einen Drittinvestor "weitergeleitet". Neben monatlichen Zinszahlungen tilgen sich Hypotheken über ihre Laufzeit ab, was bedeutet, dass mit jeder monatlichen Zahlung ein gewisser Betrag an Kapital ausbezahlt wird Im Gegensatz zu einer Anleihe, bei der in der Regel der gesamte Kapitalbetrag bei Fälligkeit gezahlt wird. Zusätzlich zu den planmäßigen Abschreibungen erhalten die Anleger anteilige außerplanmäßige Tilgungen des Kapitalbetrags aufgrund von Refinanzierung, Zwangsvollstreckung und Hausverkäufen. Während eine typische Hypothek eine Laufzeit von 30 Jahren hat, werden Hypotheken häufig viel früher zurückgezahlt. Aufgrund dieser außerplanmäßigen Vorauszahlungen ist die Vorhersage der Fälligkeit des MBS problematisch.
Mit Schwerpunkt auf dem Aspekt der Vorauszahlung von MBS wird in diesem Artikel das Konzept der gewichteten durchschnittlichen Lebensdauer (Weighted Average Life, WAL) vorgestellt und seine Verwendung zur Absicherung gegen das Risiko der Vorauszahlung erläutert.
Was ist die gewichtete durchschnittliche Lebensdauer?
Eine Statistik, die häufig als Maß für die effektive Laufzeit eines MBS verwendet wird, ist die WAL, die manchmal auch als "durchschnittliche Lebensdauer" bezeichnet wird. Um die WAL zu berechnen, multiplizieren Sie das Datum (ausgedrückt als Bruchteil von Jahren oder Monaten) jeder Zahlung mit dem Prozentsatz des Gesamtkapitals, der an diesem Datum ausgezahlt wird, und addieren Sie dann diese Ergebnisse. Auf diese Weise registriert die WAL die Auswirkungen von Kapitalrückzahlungen über die gesamte Laufzeit des Wertpapiers.
Die WAL kann als Drehpunkt auf einer Zeitachse dargestellt werden, die von der Entstehung bis zum Endfälligkeitsdatum reicht. Der Drehpunkt "gleicht" die Hauptzahlungen aus, genau wie Kinder mit unterschiedlichem Gewicht eine Wippe ausgleichen, indem sie unterschiedliche Positionen auf der Stange haben. Abbildung 1 zeigt die WAL für einen Hypothekenpool mit einer Laufzeit von 30 Jahren.
Abbildung 1
Renditen und die interne Rendite
MBS sind marktfähig und können zu Prämien, Abschlägen oder zum Nennwert gehandelt werden, abhängig von Änderungen der aktuellen Marktkurse. Ein Pass-Through mit aktuellem Coupon wird zum Nennwert gehandelt, während Pass-Throughs mit hohem Coupon zu Prämien und Wertpapiere mit niedrigem Coupon zu Abschlägen gehandelt werden. Die notierte Rendite ist die interne Rendite, die den Barwert aller künftigen Zahlungsströme mit dem aktuellen Preis des Wertpapiers gleichsetzt. Die an einem MBS notierte Rendite ist daher immer von einer Vorauszahlungsannahme abhängig.
Die Vorauszahlungsannahme ist entscheidend für Hypotheken-Pass-Through-Wertpapiere. Anleger wissen im Voraus, dass eine Vorauszahlung erfolgen kann und wird, wissen aber nicht, wann und in welcher Höhe. Diese Variablen müssen projiziert und angenommen werden. Es gibt auch keine einzige konservative Annahme, die aufgrund des asymmetrischen Effekts für alle Durchgänge gelten kann - es besteht ein Anreiz, Premium-MBS schneller im Voraus zu bezahlen, während das Gegenteil für Discount-MBS zutrifft.
(Weitere Informationen zur Verwendung dieser Methode der Finanzanalyse finden Sie unter Interne Rendite.)
Was ist der realisierte Ertrag?
Die realisierte Rendite auf ein Durchlauf-Wertpapier ist die Rendite, die der Käufer tatsächlich erhält, während er das Wertpapier hält, basierend auf den tatsächlichen Vorauszahlungen des Kapitals und nicht auf den angenommenen Vorauszahlungen, die zur Berechnung der börsennotierten Rendite verwendet wurden. Vorauszahlungen, die schneller oder langsamer als erwartet sind, wirken sich asymmetrisch auf Prämien- und Rabatt-Pässe aus.
Angenommen, die Pass-Through-Sicherheit wird mit einer Prämie gehandelt. Vorauszahlungen zum Nennwert führen zu Cashflows, die nur zum niedrigeren aktuellen Kurs reinvestiert werden können. Schneller als angenommene Vorauszahlungen verweigern dem Anleger daher die hohen Cashflows, die den Premiumpreis überhaupt gerechtfertigt haben. Auf der anderen Seite bieten langsamere Vorauszahlungen dem Anleger mehr Zeit, um den höheren Kupon zu verdienen. Infolgedessen erhöhen langsamere Vorauszahlungen die realisierte Rendite über die angegebene Rendite, während schnellere Vorauszahlungen die realisierte Rendite senken.
Ein Discount Pass-Through profitiert von schneller als erwarteten Vorauszahlungen, da diese Cashflows zum Nennwert in Wertpapiere mit laufendem Kupon reinvestiert werden können. Tatsächlich kann der Anleger den niedrigen Coupon einfach durch einen höheren ersetzen, da die Vorauszahlung gleich hoch ist. Daher übersteigt die realisierte Ausbeute die angegebene Ausbeute. Das Gegenteil ist der Fall, wenn die Vorauszahlungen langsamer als erwartet sind. Der Anleger bleibt längere Zeit an den niedrigeren Kupons hängen, wodurch die realisierte Rendite sinkt.
Was ist die Vorauszahlungsannahme?
Im Laufe der Jahre wurde eine Reihe herkömmlicher Spezifikationen der angenommenen Vorauszahlungsraten entwickelt. Jeder hat seine Vor- und Nachteile.
Standard-Hypothekenrendite
Die erste und einfachste Spezifikation ist die Annahme der "Standardhypothekenrendite" oder "Prepaid in 12". In dieser Spezifikation wird davon ausgegangen, dass bis zum zwölften Jahr, in dem alle Hypotheken des Pools vollständig im Voraus gezahlt wurden, keinerlei Vorauszahlungen getätigt wurden.
Diese Spezifikation bietet den Vorteil einer einfachen Berechnung und entspricht der Realität, dass die effektive Laufzeit der meisten Hypothekenpools weitaus kürzer ist als das Endfälligkeitsdatum. Darüber hinaus kann für diese Annahme nicht viel gesagt werden. Dabei werden die in den Anfangsjahren eines Hypothekenpools auftretenden Vorauszahlungen völlig vernachlässigt. Daher wird bei einer Rendite, die auf der Grundlage dieser "Standard" -Vorauszahlungsannahme berechnet und notiert wird, die potenzielle Rendite eines Pass-Through-Wertpapierhandels mit einem erheblichen Abschlag ernsthaft unterschätzt und die potenzielle Rendite eines Premium-Pass-Through überbewertet.
FHA-Erlebnismethode
Am anderen Ende des Spektrums befindet sich eine Vorauszahlungsspezifikation, die auf den tatsächlichen Erfahrungen der Eidgenössischen Wohnungsverwaltung (FHA) basiert. Die FHA erstellt historische Daten über die tatsächliche Vorauszahlung der von ihr versicherten Hypothekendarlehen. Diese Daten decken eine breite Palette von Originierungsdaten und Coupon-Raten ab.
Die FHA-Erfahrungsmethode war eindeutig eine Verbesserung gegenüber der Standardhypothekenrendite, da sie realistische und historisch validierte Annahmen einführte, jedoch nicht ohne eigene Probleme ist. Da die FHA fast jedes Jahr eine neue Serie veröffentlicht, war der Sekundärhypothekenmarkt mit dem verwirrenden Umstand konfrontiert, dass Wertpapiere auf Serien aus verschiedenen Jahren basieren.
(Über den Sekundärhypothekenmarkt in Hinter den Kulissen Ihrer Hypothek .)
Konstante Vorauszahlungsrate
Eine weitere Spezifikation, die verwendet wurde, ist die konstante Vorauszahlungsrate (CPR), die auch als "bedingte Vorauszahlungsrate" bezeichnet wird. In dieser Spezifikation wird davon ausgegangen, dass der Prozentsatz des Hauptbetrags, der in einem bestimmten Jahr vorausbezahlt wird, konstant ist.
Die CPR-Methode ist einfacher zu analysieren als die FHA-Erfahrung, da der anwendbare Vorauszahlungssatz für jedes Jahr eine einheitliche Zahl ist und nicht eine von 30 unterschiedlichen Zahlen. Infolgedessen ist es einfacher, die notierten Renditen für eine bestimmte Haltedauer über verschiedene Annahmen zur Vorauszahlung hinweg zu vergleichen. Ein subtiler Vorteil der CPR-Methode besteht darin, dass sie den subjektiven Charakter der Vorauszahlungsannahme aufdeckt. Der FHA-Erfahrungsansatz impliziert einen Grad an Präzision, der möglicherweise völlig ungerechtfertigt ist.
Eine Variante der CPR nennt sich "Single-Monthly Mortality" (SMM). Das SMM ist einfach das monatliche Analogon zur jährlichen HLW. Es wird davon ausgegangen, dass der Prozentsatz des Hauptbetrags, der während eines bestimmten Monats vorausbezahlt wird, konstant ist.
PSA Standard-Vorauszahlungsmodell
Die am häufigsten verwendete Annahme der Vorauszahlungsrate ist die Standard-Vorauszahlungserfahrung der Public Securities Association (PSA), einer Branchenhandelsgruppe. Ziel der PSA war es, die Standardisierung auf den Markt zu bringen. Die ersten 30 Monate der Standard-Vorauszahlungserfahrung erfordern eine stetig steigende CPR, die bei Null beginnt und jeden Monat um 0, 2 Prozent steigt. danach wird eine CPR-Stufe von sechs Prozent verwendet. Manchmal basieren die Renditen jedoch auf einer schnelleren oder langsameren Vorauszahlungsannahme als dieser Standard. Diese Änderung der Vorauszahlungsannahme wird durch Angabe eines Prozentsatzes über oder unter 100 Prozent angezeigt.
- Ein mit 200 Prozent PSA angegebener MBS geht von einem Anstieg der CPR um 0, 4 Prozent in den ersten 30 Monaten aus, gefolgt von einem Anstieg der CPR um 12 Prozent. Ein mit 50 Prozent PSA angegebener MBS geht von einem Anstieg der CPR um 0, 1 Prozent im Monat aus, bis die CPR um drei Prozent ansteigt Niveau erreicht ist.
Die Quintessenz
Wie bereits erwähnt, ist die Verwendung der gewichteten durchschnittlichen Lebensdauer mit einer Reihe von Annahmen verbunden und alles andere als präzise. Es hilft Anlegern jedoch dabei, realistischere Vorhersagen über Rendite und Laufzeit eines MBS zu treffen, um das inhärente Risiko einer vorzeitigen Rückzahlung zu verringern.
(Weitere Informationen zu MBS finden Sie unter Profitieren von Hypothekenschulden mit MBS .)
