Was ist Abschnitt 1031?
Section 1031 ist eine Bestimmung des Internal Revenue Code (IRC), die die Steuer auf qualifizierten Umtausch von Immobilien gleicher Art aufschiebt. Section 1031 ist auch als „Starker Loophole“ bekannt. Qualifizierende Börsen des Abschnitts 1031 werden als 1031-Börsen, gleichartige Börsen oder Starker-Börsen bezeichnet.
§ 1031 wird erklärt
§ 1031 verschiebt die Steuer auf ordnungsgemäß strukturierte 1031 Börsen. Für 1031 Börsen, die vor dem 31. Dezember 2017 abgeschlossen wurden, umfasst gleichartiges Eigentum eine breite Palette von realem und materiellem persönlichem Eigentum, das für geschäftliche Zwecke oder Investitionen gehalten wird, wie Franchise-Unternehmen, Kunst, Ausrüstung, Handelsbestände, Wertpapiere, Partnerschaftsanteile und Vertrauenszertifikate und vorteilhafte Interessen. Für 1031 Börsen, die nach dem 31. Dezember 2017 abgeschlossen wurden, stellt das kürzlich erlassene Steuergesetz klar, dass die einzig zulässige Immobilie eine Geschäfts- oder Anlageimmobilie ist. Aufgrund dieser Änderung konzentriert sich dieser Artikel auf 1031 Börsen mit ähnlichen Geschäften und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die nach dem 31. Dezember 2017 abgeschlossen wurden.
§ 1031 Immobilien
§ 1031 Immobilien für 1031 Börsen, die nach dem 31. Dezember 2017 abgeschlossen wurden, sind Immobilien, die zur Investition oder zur produktiven Nutzung in einem Gewerbe oder Geschäft gehalten werden. Die Immobilie muss sich in den Vereinigten Staaten befinden, um ähnlich zu sein.
§ 1031 Schritte zu einem steuerlich latenten Umtausch
§ 1031 verschiebt die Steuer auf Swaps gleichartiger Immobilien, die rechtzeitig getätigt werden. Die wichtigsten Schritte zu einem richtig strukturierten 1031-Austausch sind:
- Ersatzimmobilien müssen wie eine Art sein. Die Steuer muss für jeden „Boot“ im Jahr der Börse 1031 gezahlt werden. Sobald Geschäfts- oder Investitionsimmobilien verkauft werden, müssen Ersatzimmobilien wie eine Art innerhalb von 45 Tagen identifiziert und erworben werden 180 Tage.
Gleichartige Immobilien definiert
§ 1031 definiert gleichartige Immobilien als Grundstücke, die zur produktiven Nutzung in einem Gewerbe oder Gewerbe oder zu Investitionszwecken gehalten werden. § 1031 schiebt die Steuer auf, wenn diese Immobilie in eine ordnungsgemäß strukturierte 1031 Börse für gleichartige Immobilien umgetauscht wird, die weiterhin für die produktive Nutzung in einem Gewerbe oder Gewerbe oder für eine Investition gehalten werden.
Boot definiert
Gemäß § 1031 kann ein Investor zusätzlich zu den getauschten gleichartigen Immobilien Barmittel, Verbindlichkeiten oder andere nicht gleichartige Immobilien geben oder erhalten. Barmittel, Verbindlichkeiten oder anderes nicht gleichartiges Eigentum, das in einer 1031-Börse ausgegeben oder entgegengenommen wird, werden als „Boot“ bezeichnet. Boot löst steuerpflichtige Gewinne oder Verluste im Jahr der Börse aus. Die steuerpflichtige Menge, die nicht durch Abschnitt 1031 aufgeschoben wird, ist die Menge des Stiefels. Die nach § 1031 abgegrenzte Steuerbemessungsgrundlage ist der Kapitalgewinn oder -verlust aus der getauschten gleichartigen Immobilie.
Austausch-Timing
§ 1031 sieht vor, dass ein Steuerpflichtiger, der Geschäfts- oder Anlageimmobilien 45 Kalendertage nach Abschluss verkauft, bis zu drei (und unter bestimmten Umständen vier oder mehr) gleichartige Ersatzimmobilien identifiziert. Die Ersetzung muss erworben und der Umtausch 1031 bis zum früheren Datum von 180 Kalendertagen oder dem Fälligkeitsdatum (mit Verlängerungen) der Steuererklärung des Steuerpflichtigen abgeschlossen sein.
Berichterstattung über die 1031 Exchange
Auch wenn die Steuer latent ist und kein Gewinn oder Verlust erfasst wird, muss der Umtausch 1031 auf Formular 8824 (Like-Kind-Exchanges) gemeldet werden. Der Gewinn, der erkannt wurde, weil der Start empfangen wurde, wird auf Formular 8949, Schedule D (Formular 1040) oder Formular 4797 angegeben. Wenn die Abschreibungen wieder erfasst werden müssen, muss dieser erfasste Gewinn möglicherweise als ordentliches Einkommen ausgewiesen werden.
