Inhaltsverzeichnis
- Was ist ein Leerverkauf?
- So funktioniert ein Leerverkauf
- Wie unterscheidet sich eine gerichtliche Verfallserklärung?
- Schritte zu einem Leerverkauf
- Der Leerverkaufsvertrag
- Vor-und Nachteile
- Fallstricke, die bei Leerverkäufen zu vermeiden sind
- Bester Agent für einen Leerverkauf
- Feilschen um Preise
- Suche weiter
- Gutes Geschäft oder schlecht?
Was ist ein Leerverkauf?
Ein Leerverkauf ist ein Haus, das zu einem Kaufpreis erhältlich ist, der unter dem Betrag liegt, den der derzeitige Eigentümer schuldet.
Die Transaktion kommt der Bank zugute, da sie die teure und zeitaufwendige Abschottung des Eigenheims vermeidet. Der Verkäufer vermeidet den mit der Zwangsvollstreckung einhergehenden Kreditausfall und die damit einhergehende Insolvenz.
So funktioniert ein Leerverkauf
Ein Leerverkauf ist eine finanzielle Option, die manchmal Hausbesitzern zur Verfügung steht, die notleidende Kreditnehmer sind. Sie sind mit ihren Hypothekenzahlungen im Rückstand und haben ein Haus, das unter Wasser liegt. Das heißt, das Haus ist weniger wert als der ausstehende Saldo der Hypothek.
Abgesehen von einem unerwarteten Bargeldumsturz ist der Eigentümer gezwungen, sich von seinem Zuhause zu trennen. Es gibt nur zwei Möglichkeiten: Leerverkauf oder Zwangsvollstreckung.
Experten sind sich nicht einig, ob Leerverkäufe ein gutes Geschäft sind. Befürworter sagen, dass solche Häuser unter Marktwert festgesetzt werden. Gegner sagen, dass Banken kein Interesse an Feuerverkäufen haben.
Leerverkäufe werden normalerweise vom Hausbesitzer initiiert, wenn der Wert eines Hauses um 20% oder mehr fällt. Bevor der Prozess beginnen kann, muss der Kreditgeber, der die Hypothek besitzt, die Entscheidung unterzeichnen. Darüber hinaus benötigt der Kreditgeber, in der Regel eine Bank, Unterlagen, die erklären, warum ein Leerverkauf sinnvoll ist. Schließlich könnte das Kreditinstitut dabei Geld verlieren.
Bei einer Leerverkaufsgenehmigung verhandelt der Käufer zuerst mit dem Hauseigentümer und bittet dann die Bank um eine Genehmigung des Kaufs. Es ist wichtig zu beachten, dass kein Leerverkauf ohne Zustimmung des Kreditgebers stattfinden darf.
Leerverkäufe sind in der Regel langwierige und papierintensive Transaktionen, deren Abwicklung bis zu einem Jahr dauert. Sie sind jedoch nicht so nachteilig für die Bonität eines Hausbesitzers wie eine Zwangsvollstreckung. Ein Leerverkauf sieht für zukünftige Kreditgeber und Gläubiger besser aus. Es zeigt, dass die Person Maßnahmen ergriffen hat, bevor die Bank umgezogen ist, um das Haus zurückzuerobern. Ein Hausbesitzer, der einen Leerverkauf abgeschlossen hat, kann sogar berechtigt sein, sofort ein anderes Haus zu kaufen.
Die zentralen Thesen
- Für Unterwasser-Hausbesitzer kann ein Leerverkauf eine Möglichkeit sein, Rücknahme, Räumung und schwarze Flecken auf ihrer Kreditwürdigkeit zu vermeiden. Für einen potenziellen Käufer erfordert der Abschluss eines Leerverkaufs Flexibilität und viel Geduld. Ein Käufer muss das Geschäft sicherstellen ist die Mühe wert.
Wie unterscheidet sich eine gerichtliche Verfallserklärung?
In einer gerichtlichen Verfallserklärung beschlagnahmt der Kreditgeber das Haus, nachdem der Kreditnehmer eine bestimmte Anzahl von Zahlungen nicht geleistet hat. Im Gegensatz zu den meisten Leerverkäufen können Zwangsvollstreckungen stattfinden, nachdem der Hausbesitzer das Haus verlassen hat. Wenn die Insassen noch nicht abgereist sind, werden sie von der kreditgebenden Stelle im Zwangsvollstreckungsverfahren vertrieben.
Zwangsvollstreckungen dauern in der Regel nicht so lange wie Leerverkäufe, da der Kreditgeber die Aufgabe hat, den Vermögenswert schnell zu liquidieren. Ausgeschlossene Immobilien können auch bei einem "Treuhandverkauf" versteigert werden, bei dem Käufer in einem öffentlichen Verfahren auf Immobilien bieten.
Eigenheimbesitzer, die einer Zwangsvollstreckung unterliegen, erleben einen sofortigen und steilen Abfall ihrer Kreditwürdigkeit. In den meisten Fällen müssen sie mindestens fünf Jahre warten, um ein weiteres Haus zu kaufen, oder drei Jahre, um ein FHA-Darlehen zu erhalten. Die Zwangsvollstreckung wird sieben Jahre lang in einer Kreditauskunft veröffentlicht.
Wann sollten Sie einen Leerverkauf abschließen?
Schritte zu einem Leerverkauf
Der Leerverkaufsvorgang ist von Bundesstaat zu Bundesstaat unterschiedlich, umfasst jedoch im Allgemeinen folgende Schritte:
- Leerverkaufspaket - Ein Finanzpaket wird dem Kreditgeber vom Verkäufer vorgelegt. Es enthält Finanzberichte, ein Schreiben, in dem die Härte des Verkäufers beschrieben wird, und Kopien der Finanzunterlagen. Leerverkaufsangebot - Wenn der Verkäufer ein Angebot eines interessierten Käufers annimmt, sendet der Börsenmakler dem Kreditgeber den Börsenvertrag, ein ausgeführtes Kaufangebot, das Vorabgenehmigungsschreiben des Käufers und eine Kopie des Schecks mit dem tatsächlichen Geld. Bankabwicklung - Die Bank prüft das Angebot und genehmigt den Leerverkauf oder lehnt ihn ab. Dies kann mehrere Wochen bis Monate dauern.
Der Leerverkaufsvertrag
In gewisser Weise ist der Kauf einer Leerverkaufsimmobilie wie jeder Kauf eines Eigenheims. In diesem Fall sieht der Vertrag jedoch vor, dass die Bedingungen der Zustimmung des Hypothekengebers unterliegen.
Im Vertrag sollte auch angegeben sein, dass die Immobilie "wie sie ist" gekauft wird. Während der Käufer möglicherweise eine Sprache verwendet, mit der das Geschäft storniert werden kann, wenn bei einer Inspektion erhebliche Probleme festgestellt werden, ist es unwahrscheinlich, dass ein niedrigerer Preis ausgehandelt werden kann. Es ist auch unwahrscheinlich, dass die Bank Reparaturen vornimmt, und es ist noch unwahrscheinlicher, dass der Verkäufer hilft, wenn er auf Bargeld angewiesen ist.
Anders als bei einer Zwangsvollstreckung besitzt das kreditgebende Institut die Immobilie bei einem Leerverkauf nicht. Da der Käufer jedoch den Verkauf genehmigen und den Erlös erhalten muss, handelt er hauptsächlich mit der Bank und nicht mit dem Hausbesitzer.
Vor-und Nachteile
Leerverkaufstransaktionen können sehr viel zeitaufwändiger und langwieriger sein als normale Immobilientransaktionen. Wenn Sie ein Angebot für eine Leerverkaufsimmobilie machen, seien Sie bereit zu warten. Banken sind dafür berüchtigt, dass sie mehrere Monate brauchen, um auf Leerverkaufsangebote zu reagieren.
Stellen Sie sicher, dass der Leerverkauf bereits vom Kreditgeber genehmigt wurde. Wenn der Verkäufer den Leerverkauf noch nicht mit der Bank ausgehandelt hat, muss der Käufer lange warten, möglicherweise umsonst.
Einige Experten empfehlen, dass Sie dem Kreditgeber eine Frist setzen, um die Wartezeit zu verkürzen. Es ist allerdings schwer zu sagen, ob diese Strategie die Bank wirklich zum Handeln anspornt.
Fallstricke, die bei Leerverkäufen zu vermeiden sind
Der Käufer muss sicherstellen, dass der Leerverkauf bereits vom Kreditgeber genehmigt wurde. Wenn der Verkäufer noch nicht in Verzug ist oder mit der Bank einen Leerverkauf ausgehandelt hat, muss der Käufer lange warten, möglicherweise umsonst. Die Bank ist möglicherweise nicht an einem Leerverkauf interessiert, wenn sie glaubt, durch Zwangsvollstreckung mehr Geld zu verdienen.
Potenzielle Käufer sollten sich auch im Voraus informieren, um sicherzustellen, dass der Hypothekengeber keine Probleme mit einer Leerverkaufsimmobilie hat.
Bester Agent für einen Leerverkauf
Aufgrund der Komplexität der Transaktion sollte ein Käufer mit einem Makler oder Makler zusammenarbeiten, der Erfahrung mit Leerverkäufen hat und bereit ist, an einem Leerverkauf zu arbeiten. Bestimmte Immobilienmakler sind auf Leerverkäufe spezialisiert und verfügen möglicherweise über eine SFR-Zertifizierung (Short Sales and Foreclosure Resource), die von der National Association of Realtors angeboten wird. Inhaber dieser Zertifizierung haben eine Fachausbildung absolviert.
Feilschen um Preise
Der Käufer einer Leerverkaufsimmobilie sollte bereit sein, den Angebotspreis zu erhöhen. Letztendlich hat der Verkäufer keine wirkliche Autorität, um den Verkaufspreis zu genehmigen, sondern nur die Bank, und sie können Gegenangebote machen.
Andererseits könnte die Bank das Angebot sofort ablehnen, insbesondere wenn es sich um ein deutlich niedrigeres Angebot handelt. Im schlimmsten Fall antworten sie möglicherweise überhaupt nicht.
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In Anbetracht dessen, wie lange es wahrscheinlich dauern wird, bis die Bank auf Ihr Angebot antwortet, sollte ein Käufer andere Häuser betrachten, während er auf eine Antwort wartet. Ein Makler kann einen Leerverkaufskaufvertrag so abschließen, dass der Käufer die Flexibilität behält, das Angebot zurückzuziehen.
Auch wenn der Käufer die Hinterlegung vornimmt, kann die Bank weiterhin Angebote einholen. Die meisten Leute halten dies für unethisch, da der potenzielle Käufer an diesem Punkt wahrscheinlich ein paar tausend Dollar für Inspektionen, Titelsuchen und dergleichen ausgegeben hat. Die Bank steht jedoch vor einem Transaktionsverlust und möchte ihre Verluste minimieren.
Es ist eine enorme Zeit- und Geldverschwendung für den Käufer, so spät im Spiel vom Deal zurückzutreten, ganz zu schweigen von der enormen Frustration.
Aus all diesen Gründen muss der Notierungspreis eines Leerverkaufs mit einer gesunden Dosis Skepsis angenommen werden.
Gutes Geschäft oder schlecht?
Experten sind sich nicht einig, ob Leerverkäufe für Käufer ein gutes Geschäft sind. Befürworter sagen, dass Leerverkäufe unter dem Marktwert liegen, was Käufern die Möglichkeit gibt, viel Geld zu verdienen, oder Erstkäufern die Möglichkeit gibt, in ein Haus zu gelangen, das sie sich sonst möglicherweise nicht leisten könnten. Die Gegner sagen, dass die Banken kein Interesse an Feuerverkäufen haben und eine vergleichbare Marktanalyse durchführen werden, bevor sie einen Preis für eine Immobilie festlegen oder akzeptieren.
Ferner kann der Notierungspreis eines Leerverkaufs ein Betrag sein, den der Verkäufer als akzeptabel ansieht, und nicht der Betrag, zu dem die Bank tatsächlich zugestimmt hat. Möglicherweise findet die Bank den Preis zu niedrig, oder der Verkäufer listet die Immobilie unter dem Markt auf, um einen Bieterkrieg auszulösen.
In einigen Staaten hat der Verkäufer ein Mangelurteil gegen ihn, das ihn verpflichtet, die Differenz zwischen dem Hypothekenbetrag und dem Verkaufspreis des Eigenheims an die Bank zurückzuzahlen, sodass es im Interesse des Verkäufers liegt, so viel Geld wie möglich zu erhalten.
Ein Vorteil sowohl für die Bank als auch für den Käufer besteht darin, dass ein Leerverkaufsobjekt im Gegensatz zu einem Eigentum der Bank weniger wahrscheinlich verwüstet oder geplündert wird. Obwohl die Immobilie aufgrund der finanziellen Situation des Eigentümers unter einer verzögerten Instandhaltung leidet, ist es unwahrscheinlich, dass der Verkäufer den Ort zerstört, wenn er oder sie noch darin wohnt. Im Gegensatz dazu nehmen Hausbesitzer, die ihr Eigentum durch Zwangsvollstreckung verlieren, oft ihre Frustration über das Haus auf, um wieder zur Bank zu gelangen.
