Stephen Schwarzman machte es nicht groß, indem er klein setzte. Seine Karriere war geprägt von großen Chancen. Derzeit ist er Vorsitzender und CEO der Blackstone Group und hat in seiner Autobiografie What it Takes viele dieser großen Einsätze beschrieben. Von seinen Tagen als Klassenpräsident an der Abington High School bis zu dem demütigen Versuch, Blackstone 1985 mit Pete Peterson zu gründen, war Schwarzmans Leben von jeder Wendung geprägt.
Blackstone ist seitdem gewachsen und umfasst Investitionen in Unternehmen, die sich unter anderem auf Private Equity, Hedge Funds, Kredite, Infrastruktur und Biowissenschaften konzentrieren. Viele der größten Einsätze des Unternehmens wurden jedoch in Immobilien getätigt. In der Tat ist Blackstone einer der größten Immobilieninvestoren der Welt, mit einem Anteil von rund einem Viertel der in diesem Sektor investierten Vermögenswerte in Höhe von 545 Mrd. USD.
Blackstone war an einigen der größten Immobilientransaktionen in der Geschichte beteiligt, einschließlich des Kaufs von Hilton Properties im Juli 2007 und des Kaufs von Stuyvesant Town in New York City im Jahr 2015 für 5, 5 Mrd. USD.
Ich habe mit Schwarzman über den Start seiner Autobiografie über seine Karriere und seine Ansichten zur Investitionslandschaft gesprochen - insbesondere in Immobilien.
Silver: Blackstone hat im Laufe der Jahre große Einsätze auf Immobilien getätigt und ist heute einer der größten Immobilieneigentümer und -investoren der Welt. Heute ist dies der größte Teil Ihres Anlageportfolios. Was sind Ihre Grundregeln, um gute Immobilienchancen zu erkennen? Was suchst du?
Schwarzman: Immobilien sind ein einfaches Geschäft. Wir haben ein paar Regeln.
- Wir kaufen vorhandene Gelegenheiten, die wir verbessern können. Wir machen keine Entwicklung. Entwicklung hat viel mehr Risiko als der Kauf eines bestehenden Gebäudes. Wir mögen den Konservatismus, etwas Bestehendes zu kaufen. Zweitens kaufen wir nur Dinge, die wir verbessern können. Wir sind nicht nur daran interessiert, einen Cashflow zu kaufen. Wir wollen etwas besser machen. Nachdem Sie es verbessert haben, können Sie es für mehr verkaufen. Drittens sind wir ein thematischer Investor. Immobilien haben innerhalb von Immobilien unterschiedliche Anlageklassen, die von Bürogebäuden und Wohnungen bis hin zu Einkaufszentren und Lagerhäusern reichen. Verschiedene Anlageklassen haben an verschiedenen Punkten eines Konjunkturzyklus unterschiedliche Fundamentaldaten sowie das Potenzial für technologische Störungen. Zum Beispiel haben wir alle unsere Einkaufszentren und alles im Einzelhandel verkauft, als wir sahen, dass Amazon diese enorme Dynamik im Jahr 2010 entwickelte, und wir beschlossen, ein noch größerer Käufer von Lagern zu werden. Lager waren in den letzten 5 Jahren eine leistungsstarke Anlageklasse im Einzelhandel. Viele Einzelhändler, nicht nur Amazon, mussten auf Online-Funktionalität umsteigen. Sie benötigen Lager zur Lagerung Ihrer Waren, um diese an den Kunden liefern zu können. Das hat uns zu einem Bereich geführt, in dem wir ein enormes Engagement haben und die Mieten doppelt (oder mehr) steigen als in jeder anderen Anlageklasse. Wir betrachten Immobilien auch als globale Chance. Irgendwann gibt es nicht mehr so viel Kapital in einem geografischen Gebiet. Zum Beispiel haben wir viel in Skandinavien gekauft, was sich als sehr gut herausgestellt hat. Die letzte Regel betrifft die Wiederbeschaffungskosten. Es ist sehr wichtig, dass Sie beim Kauf deutlich darunter liegen.
Wenn wir unsere Aufgabe, eine Immobilie aufzuwerten, erfüllt haben, verkaufen wir sie. Wir haben ein kleines Mantra namens "Kaufen, reparieren, verkaufen".
Silver: Wo sehen Sie Immobilienmöglichkeiten im nächsten Jahrzehnt?
Schwarzman: Mit Blick auf 10 Jahre… gibt es bei Immobilien einen Trend, dass Menschen aus Vororten in Städte ziehen. Dieser Trend wird Wohnungen in Städten zu einem guten Ort machen. Es wird Ihre geografische Ausrichtung ändern. Wenn Sie ein US-amerikanischer Investor sind, möchten Sie sich auf niedrige Steuersätze und ein einfacheres Arbeitsumfeld konzentrieren. Wenn Sie auf 10 Jahre schauen, wird es echte Verschiebungen geben, die Sie bereits in der Migration von Menschen von Norden nach Süden beobachten können. Die Leute ziehen von hohen Steuern in Niedrigsteuerstaaten wie Florida, Texas oder North Carolina um, wo man Arbeiter an Land lassen kann.
Früher war es so, dass Menschen, wenn sie Arbeit bekamen, ihren Standort auf der Grundlage der Arbeit auswählten. Jetzt suchen viele jüngere Leute den Ort und hoffen, einen Job zu finden. Wenn sie an die richtigen Stellen gehen, werden die Jobs umziehen, um sie zu finden.
In Immobilien gibt es Weltstädte, die wissensbasierte Städte sind. Das sind Seattle, San Francisco, Austin, sogar New York und London. Sie werden Städte in Indien finden wie Mumbai, Chennai, Bangalore… Sie werden Branchen finden, von denen Sie wissen, dass sie ein explosives Wachstum haben werden, und wenn Sie 10 Jahre lang auf der ganzen Welt nachsehen, werden diese sehr gut sein. Und es gibt Spezialfälle in der Biotechnologie und Forschung, die sich rasant beschleunigen. Wir sind einer der größten Eigentümer von Nasslabors für Biopharma. Das ist ein weiterer dieser Trends.
Silber: Blackstones Kauf der Hilton-Immobilien im Jahr 2007 erwies sich als ein großer Erfolg. Aber Hilton war bereits eine etablierte Marke mit großem Fußabdruck. Glauben Sie, dass die Hotellerie in den nächsten ein oder zwei Jahrzehnten immer noch ein schlauer Ort für Investitionen sein wird?
Schwarzman: Mit zunehmendem Wohlstand werden mehr Menschen reisen. Das sollte ein Katalysator sein, um Dinge zu tun, die mit dem Reisegeschäft verbunden sind, egal ob es sich um Gateway-Städte oder andere beliebte Orte handelt. Diese sollten gute Ergebnisse haben.
