Wenn Sie darüber nachdenken, ein Zweitwohnsitz für Urlaub, Mieteinnahmen oder einen eventuellen Altersruhesitz zu kaufen, ist es finanziell sinnvoll, alle verfügbaren Steuererleichterungen für diese Immobilie in Anspruch zu nehmen. Die Kosten für den Besitz eines anderen Eigenheims können durch steuersparende Abzüge von Hypothekenzinsen, Grundsteuern und anderen Kosten erheblich gesenkt werden.
Steuerliche Änderungen aufgrund des Gesetzes über Steuersenkungen und Arbeitsplätze (TCJA) von 2017, das bis 2025 gilt, wirken sich darauf aus, wie viel Geld Sie möglicherweise sparen können. So können beispielsweise Hausbesitzer ab dem 16. Dezember 2017 Zinsen für qualifizierte Wohnungsbaudarlehen in Höhe von bis zu 750.000 US-Dollar abziehen (gegenüber einer Million US-Dollar vor dem TCJA-Erlass). (Wenn Sie eine Hypothek auf Ihren Hauptwohnsitz haben, wird diese Zahl wahrscheinlich verringert. Weitere Informationen finden Sie weiter unten. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Steuerberater oder einem anderen Steuerberater, ob dies auf Sie zutrifft.
Darüber hinaus können die Zinsen für Wohnungsbaudarlehen nur dann abgezogen werden, wenn das Geld für Renovierungsarbeiten an dem Grundstück verwendet wurde, auf dem das Darlehen aufgenommen wurde.
Trotz dieser Änderungen gibt es nützliche Steuervergünstigungen, die dazu beitragen können, den Besitz eines Zweitwohnsitzes erschwinglicher zu machen. Hier ist ein kurzer Überblick.
Steuererleichterungen für Zweitwohnungsbesitzer
Hypothekenzinsabzug
Je nachdem, ob Ihr Zweitwohnsitz für den persönlichen Gebrauch oder zur Vermietung vorgesehen ist, gelten unterschiedliche steuerliche Regelungen. Bei der Vermietung spielt auch der Anteil des Jahres eine Rolle, in dem Sie die Immobilie vermieten und selbst darin wohnen.
Eigenheime
Der Abzug von Hypothekenzinsen wurde lange gelobt, um das Wohneigentum erschwinglicher zu machen. Wenn Sie eine zweite Immobilie ausschließlich als Privathaushalt nutzen und diese niemals vermieten, können Sie Hypothekenzinsen auf die gleiche Weise abziehen, wie Sie es bei Ihrem Hauptwohnsitz tun würden. Um sich für den Abzug zu qualifizieren, muss die Hypothek eine gesicherte Forderung für ein qualifiziertes Eigenheim sein, und Sie müssen IRS-Formular 1040 einreichen und Ihre Abzüge auflisten.
Alleinerziehende und Verheiratete können bis zu einem bestimmten Betrag einen Einzelabzug für 100% der von ihnen für ihre Hypothek gezahlten Zinsen geltend machen. Diese Grenzen variieren je nach Entstehungsdatum der Hypothek. Für die Steuerjahre 2018 bis 2025 beträgt die Mindestgrenze bis zu 750.000 US-Dollar Schulden, die von Ihrem ersten und zweiten Wohnsitz besichert werden - oder 375.000 US-Dollar, wenn Sie verheiratet sind und getrennt einreichen. Wenn Ihre Hypothek jedoch vor dem 16. Dezember 2017 bestand, erhalten Sie weiterhin die gleiche, großzügigere Steuerbehandlung wie nach den alten Regeln, mit Zinsen für Hypotheken und anderen Darlehen, die auf Schulden von bis zu 1 Million USD abgezogen werden können.
Häuser, die vermietet sind
Die Steuerregeln sind etwas komplizierter, wenn Sie die Immobilie für einen Teil des Jahres oder das ganze Jahr vermieten. Je nach dem Zeitraum, in dem das Haus vermietet wird, gelten andere Regeln als für die persönliche Nutzung. Ihre Nutzung der Immobilie fällt in eine von drei Kategorien:
Sie vermieten die Immobilie für maximal 14 Tage. Sie können Ihr Zweitwohnsitz für bis zu zwei Wochen (14 Nächte) innerhalb eines Jahres an andere Parteien vermieten, ohne das daraus resultierende Einkommen dem IRS melden zu müssen. Das Haus gilt nach wie vor als persönlicher Wohnsitz und Sie können Hypothekenzinsen und Grundsteuern nach den üblichen Regeln für Zweitwohnsitze abziehen.
Dies gilt unabhängig vom Mietpreis; Sogar die Einnahmen aus einem Haus, das beispielsweise 10.000 USD pro Nacht mietet, müssen der IRS nicht gemeldet werden, vorausgesetzt, die Immobilie wurde das ganze Jahr über für nicht mehr als 14 Tage vermietet.
Sie vermieten die Immobilie für mehr als 14 Tage, bleiben aber relativ selten darin. Die spezifischen Anforderungen hierbei sind, dass Sie das Haus weniger als 14 Tage im Jahr oder 10% der Anzahl der Tage, an denen das Haus vermietet wurde, selbst nutzen. Wenn dies zutrifft und das Haus länger als 14 Tage im Jahr vermietet wird, wird Ihr Haus als Mietobjekt betrachtet und Sie müssen die Mieteinnahmen dem IRS melden.
Sie können die Mietkosten einschließlich Hypothekenzinsen, Grundsteuern, Versicherungsprämien, an Hausverwalter gezahlten Gebühren, Stromrechnungen und 50% aller Wertminderungen auf dem Grundstück abziehen. Sie müssen diese Kosten jedoch auf die Zeiträume verteilen, in denen die Immobilie im Laufe des Jahres privat und vermietet war.
Es ist zu beachten, dass Reparaturtage nicht als persönlicher Gebrauch gelten. Sie können also mehr als 14 Tage in der Unterkunft verbringen, vorausgesetzt, Sie führen für die zusätzliche Zeit Wartungsarbeiten durch. Planen Sie, Ihre Wartungsarbeiten zu dokumentieren, indem Sie Belege aufbewahren, um zu beweisen, dass Sie an diesen Tagen nicht nur Urlaub hatten.
Sie nutzen die Immobilie länger als 14 Tage und vermieten sie nur selten.
Konkret gilt dieses Szenario, wenn Sie die Immobilie mindestens zwei Wochen im Jahr oder 10% der gesamten Miettage selbst nutzen. In diesem Fall gilt das Zweitwohnsitz als persönlicher Wohnsitz.
Sie können die Hypothekenzinsen und die Grundsteuer abziehen, aber Sie können keine Mietverluste geltend machen. Wenn ein Familienmitglied das Anwesen nutzt (einschließlich Ihres Ehepartners, Ihrer Geschwister, Eltern, Großeltern, Kinder und Enkelkinder), gelten diese Tage als persönliche Tage, es sei denn, Sie erzielen während dieser Familienaufenthalte einen angemessenen Mietpreis.
Verwenden Sie zur Berechnung Ihres Hypothekensteuerabzugs ein Online-Arbeitsblatt wie dieses von Bankrate, um zu ermitteln, wie viel Geld Sie möglicherweise sparen können.
Home-Equity-Zinsabzug
Zusätzlich zum Hypothekenzinsabzug können Sie möglicherweise Zinsen für ein Eigenheimdarlehen abschreiben. Die Regeln für solche Abzüge haben sich jedoch ab dem Steuerjahr 2018 geändert.
Zuvor konnten Sie den Abzug selbst dann vornehmen, wenn Sie den Eigenheimkredit zur Tilgung von Kreditkartenschulden, zum Urlaub oder zum Kauf eines Zweitwohnsitzes verwendeten. Laut IRS können Sie die Zinsen, die Sie für Eigenheimschulden zahlen, nur dann abziehen, wenn Sie das Geld verwenden, um das Haus des Steuerzahlers, das das Darlehen sichert, zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern Ihr primäres oder zweites Zuhause, und es kann die Kosten des Hauses nicht überschreiten.
Diese Bestimmungen bedeuten, dass Sie eine Hypothek dafür aufnehmen müssen, um einen Zinsabzug für den Kauf eines Zweitwohnsitzes zu beantragen. Wenn Sie für den Kauf einen Eigenheimkredit bei Ihrem Hauptwohnsitz aufgenommen haben, können Sie die Zinsen, die Sie für einen solchen Kredit gezahlt haben, nicht abziehen.
Ab dem Steuerjahr 2018 können Sie Hypothekendarlehen in Höhe von 750.000 USD abziehen. Beachten Sie jedoch, dass diese Zahl die Gesamtsumme aller Kredite ist, die zum Kaufen, Bauen oder Verbessern Ihrer Haupt- und Zweitwohnungen verwendet werden. Wenn Sie beispielsweise bereits Hypothekenschulden in Höhe von 750.000 USD oder mehr für diese Wohnungen haben, können Sie keinen Abzug für Eigenkapitalzinsen geltend machen.
Grundsteuerabzug
Sie können Grundsteuern auf Ihr Zweitwohnsitz und in diesem Fall auf so viele Grundstücke abziehen, wie Sie besitzen. Das Steuerjahr 2018 brachte jedoch auch hier Änderungen mit sich, die sich auf diese Abzüge auswirken.
Sie können nicht mehr die gesamte Grundsteuer abziehen, die Sie für Ihre Immobilien gezahlt haben. Jetzt ist die Summe aller für einen Abzug in Frage kommenden staatlichen und lokalen Steuern, einschließlich der Vermögens- und Einkommenssteuern, auf 10.000 US-Dollar pro Steuererklärung begrenzt, oder auf 5.000 US-Dollar, wenn Sie verheiratet sind und die Steuererklärung separat einreichen. Viele Menschen, die ein Zweitwohnsitz kaufen, können diese Grenze bereits mit ihrem Erstwohnsitz überschreiten und erhalten daher möglicherweise keine zusätzlichen Steuereinsparungen für ihren Zweitwohnsitz.
Verkaufen Sie Ihr zweites Zuhause
Nach den Steuergesetzen können Sie beim Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes einen Gewinn von bis zu 500.000 US-Dollar erzielen (wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam einreichen; 250.000 US-Dollar, wenn Sie ledig sind). Dieser Ausschluss für den Verkauf von Hauptwohnungen gilt nicht, wenn Sie Ihre Zweitwohnung verkaufen. Ein solcher Verkauf kann dazu führen, dass Ihr gesamter Gewinn der Kapitalertragsteuer unterliegt.
Mit einigen Schritten können Sie jedoch möglicherweise zumindest einen Teil der Kapitalgewinne vermeiden, die beim Verkauf eines Zweitwohnsitzes anfallen. Das erste besteht darin, die zusätzliche Immobilie für mindestens zwei Jahre zu Ihrem Hauptwohnsitz zu machen, bevor Sie sie verkaufen. Auf diese Weise können Sie möglicherweise die Steuervergünstigung in Anspruch nehmen, sofern Sie die steuerlichen Voraussetzungen für den Erstwohnsitz in Ihrem Bundesstaat erfüllen. (Möglicherweise müssen Sie auch die steuerlichen Auswirkungen auf alle Mieteinnahmen berücksichtigen, die Sie möglicherweise auf Ihrem Hauptwohnsitz erhalten, während Sie hauptsächlich in der Zweitwohnung wohnen.)
Wenn Ihr Zweitwohnsitz zum größten Teil vermietet oder als Kapitalanlage gehalten wird, können Sie ihn auch gegen eine andere vergleichbare Immobilie austauschen. Mit einer 1031-Börse, die auch als gleichartige Börse oder steuerlich latente Börse bezeichnet wird, können Sie eine Miet- oder als Finanzinvestition gehaltene Immobilie gegen eine andere Miet- oder als Finanzinvestition gehaltene Immobilie mit gleichem oder höherem Wert steuerlich latent handeln. Der Vorteil ist, dass Sie möglicherweise vermeiden können, Kapitalertragsteuer auf der Börse zu zahlen.
Um sich für einen solchen Umzug zu qualifizieren, muss das Objekt, das Sie tauschen, als Mietobjekt und nicht als persönlicher Wohnsitz betrachtet werden. Dies bedeutet, dass Sie das Objekt für mindestens 15 Tage vermieten und es für weniger als 14 Tage oder 10% von vermieten müssen die Tage, an denen das Haus jedes Jahr vermietet wurde.
Die Quintessenz
Wenn es finanziell machbar ist, kann der Besitz eines Zweitwohnsitzes eine ausgezeichnete Investition für Ferien- oder Mietzwecke sein und könnte auch im Ruhestand ein geeignetes Hauptwohnsitz sein. Da der Besitz eines Eigenheims eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt, von Hypotheken und Steuern bis hin zu Wartungs- und Reparaturarbeiten, liegt es in Ihrem Interesse, die steuerlichen Auswirkungen von Zweitwohnungsbesitz auf Sie zu ermitteln. Da die Steuergesetze kompliziert sind und sich regelmäßig ändern, sollten Sie sich an einen qualifizierten Immobiliensteuerspezialisten wenden, der die relevanten steuerlichen Auswirkungen und Gesetze erläutert und Sie bei der Ermittlung der für Ihre Situation günstigsten Eigentumsstrategie unterstützt.
