Was ist eine Übertragung von physischen Vermögenswerten (TPA)?
Bei der Übertragung von Sachwerten (TPA) handelt es sich um eine Art von Immobilienverkauf, für den ein Darlehen des US-amerikanischen Ministeriums für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD) angenommen werden muss, das nur HUD-bezogene subventionierte und öffentliche Wohnungen in den US-amerikanischen TPA überwacht Kredite und gelten nicht für gewerbliche Kredite. Viele Immobilien, die durch von HUD gesponserte Kredite finanziert werden, sind Mehrfamilienhäuser, die gemäß den gesetzlichen Bestimmungen kostengünstig vermietet werden. Ein HUD-gesponsertes Darlehen ist bei der Eidgenössischen Wohnungsverwaltung (FHA) versichert.
Die zentralen Thesen
- Ein TPA ist ein Immobilienverkauf, für den ein HUD-finanziertes Darlehen erforderlich ist. Viele der auf diese Weise finanzierten Immobilien sind mehrstückig. Ein TPA erfolgt in zwei Phasen: Antrag und vorläufige Genehmigung und kann in zwei Formen, vollständig oder geändert, erfolgen.
Grundlegendes zur Übertragung physischer Vermögenswerte (TPA)
EIN TPA kann eine von zwei Formen annehmen: vollständig oder modifiziert. Ein vollständiger TPA beschreibt eine Transaktion, bei der die Immobilie vollständig den Besitzer wechselt. Ein Eigentümer verkauft das Haus an einen anderen. Bei einem vollen TPA übernimmt der Käufer die mit der Immobilie verbundene Note und Hypothek. Der Käufer kann dann entweder die bestehende Regulierungsvereinbarung, den zentralen Vertrag mit HUD, übernehmen oder eine neue Regulierungsvereinbarung mit HUD abschließen. In einem modifizierten TPA ändert sich die Eigentümerstruktur, der Eigentümer wechselt jedoch nicht vollständig den Besitzer.
Die Bewerbungsphase
Eine TPA-Überprüfung umfasst zwei Phasen: Antragstellung und vorläufige Genehmigung. TPAs müssen über ein von HUD vorgegebenes Verfahren beantragt werden, das eine Reihe von Formularen umfasst. Einige Objekte, die für eine TPA in Frage kommen, unterliegen auch einem Vertrag zur Abtretung oder Übernahme von Wohngeldern (HAP - Housing Assistance Payments). Diese Verträge beziehen sich auf Objekte, die über das Housing Choice Voucher-Programm, Abschnitt 8, gemietet werden können.
Die vorläufige Genehmigungsphase
In der vorläufigen Genehmigungsphase prüft HUD den Antrag sowie 22 separate Dokumente, die darin enthalten sind, einschließlich des Kreditberichts und des Jahresabschlusses des Käufers, eines Anschreibens des Käufers, in dem die Transaktion beschrieben wird, der vom Kreditnehmer vorgeschlagenen Organisationsdokumente und etwaiger früherer Beteiligungen Zertifikate. Die beiden Parteien sind gesetzlich verpflichtet, die notwendigen Schritte zur Rückübergabe des Eigentums an den Verkäufer zu unternehmen, wenn die Bedingungen der vorläufigen Genehmigung nicht innerhalb von 45 Tagen erfüllt sind.
Einige HUD-Objekte sind durch Vereinbarungen abgedeckt, die die Höhe der Miete, die ein Eigentümer berechnen kann, begrenzen können.
Besondere Überlegungen
Einige HUD-Eigenschaften werden mit Nutzungsvereinbarungen geliefert, an die sich der Käufer noch halten muss. Diese Vereinbarungen können die Miete begrenzen, die der Eigentümer für die Einheiten der Unterkunft berechnen kann. Aus diesem Grund fordert HUD alle potenziellen Käufer auf, bereits bestehende Nutzungsvereinbarungen sorgfältig zu lesen. Jedes ist ein Unikat und hat wahrscheinlich Einfluss darauf, ob der Käufer den Kaufpreis für angemessen hält.
