Inhaltsverzeichnis
- Warum Kreditgeber eine Hochwasserversicherung benötigen
- Wie funktioniert die Hochwasserversicherung?
- Müssen Sie eine Hochwasserversicherung kaufen?
- So erhalten Sie eine Hochwasserversicherung
- Was deckt die Hochwasserversicherung ab?
- Was deckt die Hochwasserversicherung nicht ab?
- Was kostet die Hochwasserversicherung?
- Bewertung der Kosten
- Refinanzierung und Hochwasserversicherung
- Hochwasserversicherung vermeiden
- Die Quintessenz
"Nur ein paar Zentimeter Wasser aus einer Flut können Zehntausende Dollar Schaden anrichten", so das National Flood Insurance Program. Diese Tatsache fasst zusammen, warum Hypothekendarlehensgeber manchmal verlangen, dass Kreditnehmer eine Hochwasserversicherung abschließen.
Immobilienmakler und Hypothekengeber informieren Kunden jedoch häufig erst dann über die Anforderungen der Hochwasserversicherung, wenn sich eine Immobilie bereits in einem Treuhandkonto befindet. Auch Hausbesitzer sind sich nicht bewusst, dass viele Gebiete, die nicht unmittelbar von Überschwemmungen bedroht zu sein scheinen, von der Federal Emergency Management Agency (FEMA) als besonders gefährdet eingestuft werden. Wenn Sie sich in dieser Situation befinden oder nicht überrumpelt werden möchten, hilft Ihnen dieser Artikel dabei, die vom Kreditgeber verlangte Hochwasserversicherung zu entmystifizieren.
Die zentralen Thesen
- Hochwasserversicherungen werden häufig von Hypothekengebern benötigt, wenn sich Immobilien in staatlich ausgewiesenen Hochwasserrisikozonen oder Überschwemmungsgebieten befinden. Die Hochwasserversicherung ist eine von der Hausbesitzerversicherung getrennte Police, die normalerweise keine Schäden oder Zerstörungen durch Überschwemmungen abdeckt Versicherung zur Deckung der Eigentumsstruktur, aber Kreditnehmer können auch eine Versicherung für ihre persönlichen Gegenstände und Einrichtungsgegenstände abschließen. Über das nationale Hochwasserversicherungsprogramm (NFIP) für Hausbesitzer in Hochrisikogebieten und anderen teilnehmenden Gemeinden ist eine Hochwasserversicherung erhältlich.
Warum Kreditgeber eine Hochwasserversicherung benötigen
Der Abschnitt über die Risikoversicherung von Standard-Hausbesitzerversicherungen deckt keine Überschwemmungen durch äußere natürliche Ursachen wie schwere oder künstliche Regenfälle wie Dammbrüche ab. Nur eine speziell bezeichnete Hochwasserversicherung, eine separate Versicherung, kann vor dieser Art von Zerstörung oder Beschädigung schützen.
Die Hochwasserversicherung ist in der Regel für hypothekarisch belastete Hausbesitzer in Hochwassergebieten mit normalerweise geringem Risiko optional. Abhängig von der Art des Darlehens kann dies für hypothekarisch belastete Hausbesitzer in Hochwasserrisikogebieten sogar optional sein. Eigenheimbesitzer müssen jedoch eine Hochwasserversicherung abschließen, wenn sie eine Hypothek bei einem vom Bund zugelassenen oder versicherten Kreditgeber (z. B. eine FHA-Hypothek) aufnehmen und ein Eigenheim in einem Hochwassergebiet mit hohem Risiko (auch als Special Flood bezeichnet) kaufen Gefahrenbereich). In den meisten Fällen muss der Hausbesitzer jedes Jahr eine Hochwasserversicherung abschließen, bis die Hypothek zurückgezahlt ist.
Wenn jemand eine Hypothek aufnimmt, dient das Eigenheim als Sicherheit, wenn der Kreditnehmer keine Hypothekenzahlungen mehr vornimmt. Wenn eine Immobilie finanziert wird, ist der Kreditgeber häufig finanziell stärker an der Immobilie beteiligt als der Kreditnehmer. Wenn ein Vermögen des Kreditgebers durch Hochwasser beschädigt wird und der Kreditnehmer das Haus verlässt und keine Hypothekenzahlungen mehr vornimmt, gerät der Kreditgeber in eine Verlustposition. Um dieses Risiko auszuschließen, verlangen viele Kreditgeber, dass der Hausbesitzer eine Hochwasserversicherung abschließt.
Die Hochwasserversicherung bietet Geld, um ein Haus zu reparieren oder sogar wieder aufzubauen, wenn es durch Überschwemmungen beschädigt oder zerstört wird. Wenn der Hausbesitzer einen Anspruch geltend machen muss, ist er nur für die Zahlung des Selbstbehalts verantwortlich. Infolgedessen wird der Hausbesitzer das Haus behalten und weiterhin Hypothekenzahlungen leisten, und jeder wird glücklich sein.
Wie funktioniert die Hochwasserversicherung?
Hochwasserversicherung funktioniert genauso wie andere Versicherungsprodukte. Der Versicherte - der Hausbesitzer - zahlt eine jährliche Prämie, die sich nach dem Hochwasserrisiko der Immobilie und dem von ihm gewählten Selbstbehalt richtet. Wenn das Eigentum durch Überschwemmungen beschädigt oder zerstört wird, erhält der Hausbesitzer Bargeld für den Geldbetrag, der zur Behebung des Schadens erforderlich ist, bis zum Versicherungslimit.
Der Hausbesitzer muss die Hochwasserversicherung vor Abschluss eines Grundstücks abschließen und jedes Jahr erneuern, um den Restbetrag des Darlehens zu decken. Der Kreditgeber kassiert in der Regel die Zahlungen für die Hochwasserversicherung zusammen mit der monatlichen Hypothekenzahlung, verwahrt das Guthaben auf einem Treuhandkonto und zahlt einmal jährlich die gesamte Prämie an die Versicherungsgesellschaft (ähnlich wie bei der Grundsteuer- und Eigenheimversicherung). Sobald der Hausbesitzer die erste Police abgeschlossen hat, sind möglicherweise keine weiteren Maßnahmen erforderlich, außer monatlichen Hypothekenzahlungen. Eine separate Deckung von bis zu 100.000 US-Dollar für persönliche Gegenstände ist ebenfalls verfügbar.
Wer muss eine Hochwasserversicherung abschließen?
Informationen zum Hochwasserrisiko von Immobilien finden Sie auf FloodSmart.gov oder auf der FEMA-Website-Karte.Wenn die Website besagt, dass sich die Immobilie in einem Hochwasserrisikogebiet befindet, ist wahrscheinlich eine Hochwasserversicherung erforderlich. Die endgültige Entscheidung hängt von der Hochwasserversicherungsrate und einer offiziellen Bestimmung der Hochwassergefahr ab. Sie sollten auch Ihre kreditgebende Stelle nach den Anforderungen der Hochwasserversicherung fragen.
In einigen Stadtvierteln oder sogar ganzen Städten kann es schwierig sein, ein Haus zu finden, das sich nicht in einem Hochwasserrisiko befindet. In anderen Regionen müssen Sie keine Hochwasserversicherung abschließen.
So erhalten Sie eine Hochwasserversicherung
Das von der FEMA verwaltete Nationale Hochwasserversicherungsprogramm (NFIP) bietet Hausbesitzern in Gemeinden, die an dem Programm teilnehmen, eine Hochwasserversicherung. Das Programm sieht vor, dass die teilnehmenden Gemeinden Verordnungen verabschieden und durchsetzen, die die Anforderungen der FEMA erfüllen oder übertreffen, um das Risiko zu verringern Überschwemmung." Dieses Programm bietet auch einen kleinen Rabatt auf die Hochwasserversicherung, basierend auf den Schritten, die die Gemeinden unternehmen, um das Hochwasserrisiko zu verringern.
Die eigentlichen Versicherungspolicen werden von privaten Versicherungsunternehmen ausgestellt, nicht von der FEMA. Eine teilnehmende Versicherungsgesellschaft finden Sie auf der FEMA-Website. Besser noch, fragen Sie Freunde, Familie und Mitarbeiter in Ihrer Stadt nach Empfehlungen.
Was deckt die Hochwasserversicherung ab?
Nach Angaben der FEMA werden die folgenden Elemente als Teil der Gebäudestruktur betrachtet:
- Das versicherte Gebäude und seine GründungElektro- und SanitärtechnikZentrale Klimaanlagen, Öfen und WarmwasserbereiterKühlschränke, Kochherde und Einbaugeräte wie GeschirrspülmaschinenFestinstallierter Teppichboden über unfertigem BodenFestinstallierte Verkleidungen, Wandbretter, Bücherschränke und SchränkeJalousienFreie Garagen bis zu 10% der Gebäudedeckung (für freistehende Gebäude, die keine Garagen sind, ist eine separate Richtlinie für Gebäudeeigenschaften erforderlich)
Was deckt die Hochwasserversicherung nicht ab?
Nach Angaben der FEMA sind viele wichtige und teure Dinge nicht über die Hochwasserversicherung abgesichert. Wenn Sie sich Sorgen über die Kosten für das Ersetzen der folgenden Artikel machen, müssen Sie eine zusätzliche Personenversicherung abschließen:
- Persönliche Gegenstände wie Kleidung, Möbel und elektronische GeräteVorhängeTragbare Klimaanlagen und FensterTragbare Mikrowellenherde und tragbare GeschirrspülerTeppiche, die nicht in der Gebäudeabdeckung enthalten sind (siehe oben) Waschmaschinen und TrocknerGefrierschränke und die darin enthaltenen LebensmittelBestimmte wertvolle Gegenstände wie Originalgrafiken und Pelze (bis zu bis zu 2.500 USD)
Darüber hinaus deckt weder eine Hochwasserversicherung für Gebäude noch eine Personenversicherung Folgendes ab:
- Schäden durch Feuchtigkeit, Schimmel oder Schimmel, die der Eigentümer hätte vermeiden könnenWährung, Edelmetalle und wertvolle Papiere wie AktienzertifikateEigentum und Habseligkeiten außerhalb eines Gebäudes wie Bäume, Pflanzen, Brunnen, Klärgruben, Spaziergänge, Terrassen, Innenhöfe, Zäune, Mauern, Whirlpools und SchwimmbäderLebenshaltungskosten, z. B. vorübergehende UnterbringungFinanzielle Verluste durch Betriebsunterbrechung oder Nutzungsausfall von versichertem EigentumDie meisten selbstfahrenden Fahrzeuge, z. B. Autos, einschließlich ihrer Teile
Was kostet die Hochwasserversicherung?
Die Kosten für die Versicherung eines Objekts gegen Hochwasserschäden werden von risikobedingten Faktoren wie dem Baujahr, der Anzahl der Stockwerke, dem Ausmaß des Hochwasserrisikos und der vom Kreditgeber geforderten Deckungssumme bestimmt. Dieser Betrag sollte sich nach den Kosten für den Wiederaufbau richten, die Sie bei Ihrer Hausbesitzer-Versicherung erhalten.
Der Preis für die Versicherung einer Immobilie mit einem bestimmten Selbstbehalt und einer bestimmten Deckungssumme ist derselbe, unabhängig davon, wen Sie als Versicherer ausgewählt haben, da die Prämien für die Hochwasserversicherung staatlich geregelt sind. Sie haben jedoch eine gewisse Kontrolle über die Kosten Ihrer Police, da Sie Ihren Selbstbehalt selbst bestimmen können.
Um herauszufinden, wie viel die Hochwasserversicherung speziell für Ihren Wohnsitz kostet, füllen Sie das Hochwasserrisikoprofil auf der FEMA-Website aus. Wenden Sie sich dann an einen der aufgeführten teilnehmenden Versicherungsagenten. Die Website gibt nur einen ungefähren Überblick über die möglichen Deckungskosten. Ein Versicherungsvertreter kann Ihnen ein genaues Angebot machen. Sie können immer noch ein Angebot einholen, auch wenn Sie sich die Immobilie nur ansehen und sie nicht unter Vertrag haben. Erwarten Sie im Allgemeinen, mindestens ein paar hundert Dollar für die Hochwasserversicherung zu zahlen.
Die gesetzlich zulässige maximale Versicherungssumme für eine NFIP-Police beträgt 250.000 USD für die Struktur. Die Berichterstattung über Inhalte ist optional - sie wird vom Kreditgeber nicht verlangt -, kostet jedoch zusätzlich (und ist auf 100.000 US-Dollar begrenzt).
Bewertung der Kosten der Hochwasserversicherung
Hochwasserversicherungen von 500 bis 1.300 US-Dollar pro Jahr sind teuer und können, wie andere übliche Versicherungsformen, das Wohneigentum für manche Menschen weniger erschwinglich oder sogar unerschwinglich machen. Berechnen Sie, ob Sie sich eine Hochwasserversicherung leisten können, solange Sie diese benötigen, bevor Sie sich zu einer Immobilie verpflichten. Wenn Ihre Hochwasserversicherung 1.000 US-Dollar pro Jahr kostet und Sie 30 Jahre brauchen, um Ihre Hypothek zu bezahlen, sind das zusätzliche 30.000 US-Dollar für die langfristige Nutzung des Eigenheims.
Einige Hochwasserversicherungsunternehmen werden versuchen, Sie zum Abschluss einer Versicherung für maximal 250.000 USD zu bewegen, auch wenn der Kreditgeber nicht so viel Deckung benötigt. Wenn der Kapitalbetrag eines Kredits nur 200.000 USD beträgt, ist keine zusätzliche Deckung erforderlich. Sehen Sie sich den Wiederbeschaffungswert für Ihr Haus an, der von der Versicherung Ihres Hausbesitzers ermittelt wurde. Dies ist der volle Betrag, für den Sie eine Versicherung abschließen müssen. Die Versicherung muss nur den Wert der physischen Struktur abdecken, nicht das Land.
Refinanzierung und Hochwasserversicherung
Wenn Sie über eine Refinanzierung nachdenken und keine Hochwasserversicherung für Ihre bestehende Hypothek benötigen, prüfen Sie, ob sich Ihre Hochwasserbezeichnung geändert hat. Möglicherweise befinden Sie sich jetzt in einem Hochwassergebiet mit hohem Risiko, auch wenn Sie vorher nicht dort waren. Die Refinanzierung lohnt sich möglicherweise nicht, wenn Sie die neuen Kosten für die Hochwasserversicherung hinzufügen.
Schließlich reicht die maximal zulässige Deckung von 250.000 US-Dollar möglicherweise nicht aus, um einige Immobilien wieder aufzubauen. Wenn die Versicherungsgesellschaft Ihres Hausbesitzers im Falle eines Totalverlusts den Wiederaufbau Ihres Eigentums für mehr als 250.000 US-Dollar veranschlagt, müssen Sie sich des Risikos bewusst sein, dem Sie auch bei Hochwasserversicherungen ausgesetzt sind.
Vermeidung der vom Kreditgeber geforderten Hochwasserversicherung
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die vom Kreditgeber geforderte Hochwasserversicherung zu vermeiden (oder zumindest ihre Kosten zu senken), auch wenn sie möglicherweise nicht für alle durchführbar ist, insbesondere für diejenigen, die in Risikogebieten leben.
Hauskäufer, deren Immobilien sich in einem Überschwemmungsgebiet befinden und die eine von der Bundesregierung gesicherte Hypothek wie ein FHA-Darlehen beantragen, müssen in der Regel über eine ausreichende Hochwasserversicherung verfügen, um eine Finanzierung zu erhalten.
Forschung
Vor dem Kauf recherchieren: Finden Sie Immobilien, die sich nicht in hochwassergefährdeten Gebieten befinden. Oder lassen Sie eine Umfrage durchführen (für ca. 1.500 US-Dollar), um festzustellen, ob Ihr spezifisches Grundstück so hoch ist, dass es sich nicht im Überschwemmungsgebiet befindet, selbst wenn es sich in der Regel um eine Gemeinde handelt. Möglicherweise können Sie eine Befreiung beantragen, wenn Sie nachweisen, dass für Ihr Eigentum kein hohes Risiko besteht.
Renovieren
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, das Risiko von Hochwasserschäden und damit die Kosten Ihrer Hochwasserversicherung zu mindern. Häuser mit Kellern und Kriechkammern leiden stärker unter Überschwemmungen. es könnte sich lohnen, sie auszufüllen und in eine solide Grundlage zu verwandeln. Der Umzug von Versorgungsunternehmen aus einem Keller in einen ebenerdigen Schuppen hilft ebenfalls. So können Sie Ihr Haus nachrüsten, um es über die Grundüberflutung Ihrer Region zu heben.
Organisieren
Organisieren Sie Ihre Gemeinde und arbeiten Sie mit der lokalen Regierung zusammen, um das Hochwasserrisiko so weit zu verringern, dass sich das Gebiet nicht mehr in einem Gebiet mit hohem Risiko befindet - oder zumindest in eine niedrigere Zone eingeteilt wird. Communities, die dies tun, erhalten häufig Rabatte von der NFIP.
Die Quintessenz
Der Kauf einer Hochwasserversicherung sollte keine hässliche Überraschung sein, wenn Sie ein Haus kaufen oder refinanzieren. Wenn Sie sich jetzt weiterbilden, können Sie besser verstehen, wann Kreditgeber eine Hochwasserversicherung benötigen, wie Sie die Kosten senken oder in einigen Fällen sogar ganz vermeiden können.
