Als der Immobilienmarkt im Jahr 2007 einbrach, sah es so aus, als ob die Tage der Hypothekenzahlungen vorbei waren. Aber überraschenderweise können selbst Verbraucher mit unterdurchschnittlichen Krediten nur wenige Jahre später oftmals ein Haus kaufen, das weit unter 20% im Voraus liegt.
Selbst unmittelbar nach dem Wohnungsrutsch hatten die Verbraucher einige Optionen, wenn ihr Sparkonto etwas fehlte. FHA-Hypotheken, für die nur ein Rückgang von 3, 5% erforderlich ist, erfreuten sich wachsender Beliebtheit. Und für diejenigen, die qualifiziert sind, ermöglichten VA-Wohnungsbaudarlehen Käufern, den vollen Preis ihres Hauses zu finanzieren.
Heutzutage wird es auch einfacher, ein herkömmliches Darlehen mit einer geringen Anzahlung zu erhalten. Fannie Mae und Freddie Mac, die die meisten Hypotheken von US-amerikanischen Kreditgebern kaufen, gaben kürzlich bekannt, dass sie ihre Mindestanzahlung von 5% auf 3% senken werden. Auf diese Weise öffneten sie den Banken die Tür, um im Wettbewerb um finanzschwache Käufer von Eigenheimen zu bestehen.
Während es immer noch möglich ist, ein Haus mit sehr wenig Daunen zu kaufen, ist es eine andere Frage, ob es eine gute Idee für die Verbraucher ist. Ist es sinnvoll, Ihre Ersparnisse aufzubauen und mit dem Einkaufen nach Hause zu warten, bis Sie bei Geschäftsschluss mehr Geld einzahlen können? Und wie viel von Ihren Ersparnissen sollten Sie in Wohnimmobilien investieren? Hier sind einige Faktoren zu berücksichtigen.
Niedrigere Anzahlung: Höhere langfristige Kosten
Vielleicht ist das Erste, woran Sie bei Niedrigstauszahlungskrediten denken sollten, dass sie Sie mit wenigen Ausnahmen auf lange Sicht mehr kosten werden. Da Sie einen größeren Teil des Eigenheimpreises finanzieren, werden Ihre Zinszahlungen über die Laufzeit des Kredits erheblich höher ausfallen
Wenn Sie zum Beispiel ein Haus für 200.000 USD mit 5% weniger als 20% kaufen, zahlen Sie im Laufe eines 30-jährigen Darlehens rund 35.000 USD mehr Zinsen. Natürlich zahlen Sie auch mehr, um das Kapital des Kredits zu decken.
Wenn man bedenkt, wie unglaublich niedrig die heutigen Zinssätze sind, kann dies Sie nicht davon abhalten, früher oder später ein Haus zu kaufen. Das größere Problem ist, dass Sie die Hypothekenversicherungsprämien, die Sie normalerweise zahlen müssen, wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung mit weniger als 20% Nachlass kaufen, zu Ihren Ausgaben hinzufügen. Der Zweck dieser Zahlungen ist es, den Verlust des Kreditgebers zu decken, wenn Sie mit Ihrem Darlehen in Verzug sind.
Es gibt zwei Grundtypen von Hypothekenversicherungen. Wenn Sie einen FHA-Kredit aufnehmen, stellen private Kreditgeber die Mittel für Ihren Hauskauf bereit, und die Regierung tritt als Ihr Versicherer auf. Wenn das Eigenheim weniger als 625.000 USD wert ist, beträgt die jährliche Hypothekenversicherungsprämie (MIP) derzeit 0, 80% oder 0, 85%, je nach finanziertem Betrag. Sie müssen auch eine Vorabprämie zahlen, die sich auf etwas mehr als 3.000 US-Dollar für einen Kredit von 180.000 US-Dollar beläuft.
Ein Kompromiss bei der Anzahlung
Bedeutet die Aussicht auf eine Hypothekenversicherung, dass Sie warten sollten, bis Sie 20% der Kosten des Eigenheims bezahlen können? Nicht unbedingt.
Für den Anfang ist das Warten in einigen teureren Städten nicht immer realistisch. Wenn Sie in einem Teil des Landes leben, in dem selbst bescheidene Häuser 400.000 US-Dollar kosten, müssen Sie 80.000 US-Dollar aufbringen, bevor Sie auf den Markt kommen. Und wenn Sie in einem Gebiet wohnen, in dem das Kaufen günstiger ist als das Mieten, besteht möglicherweise ein zusätzlicher Anreiz, so lange am Straßenrand zu bleiben, bis Sie genug gespart haben, um eine Hypothekenversicherung zu vermeiden.
Für einige Leute könnte die beste Option sein, einen Mittelweg zwischen einer minimalen Anzahlung und den traditionellen 20% zu finden. Wenn Sie zum Beispiel einen FHA-Kredit aufnehmen und 10% abziehen, wird Ihre Hypothekenversicherung nach 11 Jahren gekündigt. Andernfalls zahlen Sie den gesamten Kredit weiter. Können Sie sich zu einem späteren Zeitpunkt refinanzieren, um die Versicherung abzuschaffen? Sicher. Es gibt jedoch keine Garantie dafür, dass die Zinssätze auf oder nahe ihren historischen Tiefstständen liegen werden, wenn Sie dies tun.
Außerdem sinkt Ihre Hypothekenversicherungsprämie (MIP), wenn Sie eine größere Anzahlung leisten. Wenn Sie beispielsweise eine Hypothek mit einer Laufzeit von 15 Jahren aufnehmen und 10% im Voraus zahlen können, sinkt die jährliche Zahlung von 0, 70% auf 0, 45%.
Während sich die Details bei PMI geringfügig unterscheiden, gilt dieselbe Logik. Je höher Ihre Anzahlung, desto weniger müssen Sie in Prämien bezahlen. Ein Vorteil von PMI besteht jedoch darin, dass Sie es kündigen können, sobald Sie 20% des Eigenkapitals Ihres Hauses erreicht haben (siehe So überlisten Sie private Hypothekenversicherungen ).
Wenn die Bank Ihre Hypothek in ihren Büchern hält - das heißt, sie verkauft sie nicht an ein Unternehmen wie Fannie Mae oder Freddie Mac -, ist möglicherweise überhaupt keine Versicherung erforderlich. Banken erheben jedoch häufig eine Vorabgebühr oder einen höheren Zinssatz, wenn Sie sich für ein Darlehen mit geringen Anzahlungen entscheiden, um das von ihnen eingegangene Risiko zu mindern. Sogar ein zusätzlicher halber Prozentpunkt kann Sie über einen Zeitraum von 30 Jahren mehrere tausend Dollar mehr kosten. Der Gesamteffekt ist der gleiche: Wenn Sie mehr ablegen, können Sie weniger ausleihen.
Risiko, unter Wasser zu gehen
Eine weitere Gefahr, das Nötigste zu tun, wenn Sie ein Haus kaufen, besteht darin, dass Sie weniger Schutz haben, wenn der Immobilienmarkt fällt. Mit nur 3% oder 4% Rückgang können Sie leicht feststellen, dass Sie der Bank mehr schulden, als Ihr Haus wert ist. Genau das ist vielen Hausbesitzern während des jüngsten Einsturzes von Wohnimmobilien passiert.
Obwohl Sie nicht vollständig geschützt sind, selbst wenn Sie 10% oder 15% senken, geben Sie sich einen viel größeren Puffer, falls sich die Immobilienpreise verschlechtern sollten.
Ein Sparkissen behalten
Sparen für ein Haus ist ein wichtiges Lebensziel. Achten Sie jedoch beim Zusammenstellen der Anzahlung darauf, dass Sie nicht zu wenig Bargeld haben. Es ist nicht nur gut, einen Notfallfonds zu haben (im Idealfall sechs Monate Lebenshaltungskosten), sondern Sie benötigen auch Reservefonds für die unerwarteten Ausgaben, die der Kauf eines Eigenheims häufig mit sich bringt. Weitere Informationen finden Sie unter Wie viel Bargeld sollte ich in der Bank aufbewahren?
Stellen Sie ein striktes Budget auf, bevor Sie mit der Wohnungssuche beginnen, damit Sie wissen, was Sie sich leisten können. Und tun Sie, was Sie können, um Ihre Bargeldreserven aufzubauen, sobald Sie sesshaft geworden sind und das Streichen und Ersetzen von Teppichen und Schränken abgeschlossen haben. Denken Sie auch daran, dass die Leute sagen, es sei gut, ein bisschen in einem Haus zu leben, bevor Sie Renovierungsarbeiten durchführen, die vor Ihrem Einzug nicht vorgeschrieben sind.
Die Quintessenz
Können Kredite mit geringen Anzahlungen für manche Hausbesitzer eine gute Wahl sein? Absolut. Berechnen Sie jedoch die langfristigen Kosten für die Hypothekenversicherung oder den höheren Zinssatz, den Sie zahlen, um sicherzustellen, dass es sich lohnt. Weitere Informationen finden Sie unter Hypotheken: Wie viel können Sie sich leisten? und Top 10 der häufigsten Hypothekenbetrug zu vermeiden .
