Wem gehört eine Eigentumswohnung?
Eines der ersten Dinge, die Sie sich fragen müssen, ist: Sind Sie der Wohnungstyp? Was heißt das konkret? Zum einen als Stadtbewohner. Viele Eigentumswohnungen befinden sich im städtischen Umfeld. In Immobilien bedeutet der Ausdruck "Standort, Standort, Standort" viel. Eigentumswohnungen entstehen in vielen städtischen Innenstädten, und einige bauen sogar Convenience-Produkte direkt in die Entwicklung ein, darunter Lebensmittelgeschäfte, Bankfilialen und andere Geschäfte. Mit dieser Bequemlichkeit können mehr Lärm und Staus einhergehen. Wenn Sie an einen bestimmten Ort denken, überprüfen Sie ihn zu verschiedenen Tages- und Nachtzeiten, um festzustellen, wie laut oder hell er ist. Wenn Sie Probleme mit Lärm oder Licht haben, ist dies möglicherweise nicht die richtige Wahl.
Eine der Sachen, die mit Eigentumswohnungseigentum kommen, ist die Eigenheimbesitzervereinigung (HOA). Es enthält eine Erklärung zu Covenants, Bedingungen und Einschränkungen (CC & Rs), in der Dinge aufgeführt sind, die Sie als Eigentümer der Eigentumswohnung einhalten müssen, um dort zu leben. Wenn Sie diese Bedingungen nicht einhalten, können Sie mit einer Geldstrafe belegt, zur Einhaltung gezwungen oder sogar verklagt werden.
Eigentumswohnungen sind möglicherweise eine geeignete Wahl für eine bestimmte Art von Person, z. B. für einen erstmaligen Hausbesitzer, der sich ein teureres Einfamilienhaus nicht leisten kann. Eigentumswohnungen bieten auch den Vorteil eines geringen Wartungsaufwands. Dies kann ein attraktives Merkmal für ältere Leute sein, die nach einem weniger geeigneten Zuhause suchen, um es physisch zu managen. Eigentumswohnungen können auch eine attraktive Wahl für die Person sein, die zentral in einer großen Stadt gelegen sein möchte.
Eine Einführung in den Kauf einer Eigentumswohnung
Darlehensfragen
Der Kauf einer Wohnung kann schwieriger sein als der Kauf eines Hauses. Kreditgeber sind sehr vorsichtig bei der Vergabe von Darlehen für diese Art von Wohnsitz. Sie verlangen normalerweise, dass in einem bestimmten Prozentsatz der Einheiten Menschen leben oder dass sie, wie sie es nennen, "vom Eigentümer besetzt" sind. Eine weitere Einschränkung kann darin bestehen, wie viele Eigentumswohnungen einem Investor gehören dürfen. Normalerweise möchten Kreditgeber nicht, dass eine Person mehr als 10% der Einheiten in einem Gebäude besitzt. Oft haben die Kreditgeber auch Vorschriften in Bezug auf die Auslastung des Gebäudes. Einige Kreditgeber verlangen, dass mindestens 90% der Anteile verkauft werden, um eine Finanzierung anbieten zu können.
Kreditgeber können auch strengere Kredit-zu-Wert-Verhältnisse und Beschränkungen für diejenigen, die Eigentumswohnungen kaufen, haben. Ein Loan to Value (LTV) gibt an, wie viel die Eigentumswohnung wert ist und wie viel darauf geschuldet ist. Wenn Sie beispielsweise 20% auf ein Eigenheim setzen, liegt Ihr LTV bei 80%.
Hypotheken für Eigentumswohnungen, die durch die Federal Housing Administration (FHA) gedeckt sind, bestehen für einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren. Sie sind als § 234 (c) Darlehen bekannt. Während die Bedingungen für Kreditnehmer denen für Wohnungsbaudarlehen ähnlich sind, gibt es viele Beschränkungen für die Eigentumswohnungen. Das Gebäude muss zunächst über vier Einheiten verfügen.
Andere Kosten
Es können andere Kosten mit dem Besitz einer Eigentumswohnung verbunden sein. Obwohl die HOA eine Versicherung anbietet, müssen Sie möglicherweise auch eine zusätzliche Eigenheimversicherung abschließen. Lesen Sie die gesamte Dokumentation sorgfältig durch, um sicherzustellen, dass die von der HOA angebotene Versicherung das Risiko nicht auf Sie überträgt, um niedrigere Prämien zu gewährleisten.
Vermeidung von Eigentumswohnungen mit Problemen
Eines der wichtigsten Dinge, die Sie tun können, um sich beim Kauf einer Eigentumswohnung zu schützen, ist, die HOA zu recherchieren und an einem HOA-Meeting teilzunehmen. Sprechen Sie auch mit den Nachbarn, um zu sehen, ob sie mit der Verwaltung der Wohnung zufrieden sind. Überprüfen Sie die Satzung, um festzustellen, was von der HOA abgedeckt wird. Sie können auch nach den Protokollen der letzten Vorstandssitzungen / Mitgliederversammlungen fragen und herausfinden, um wie viel die HOA-Beiträge in den letzten Jahren gestiegen sind.
Ein weiterer Forschungsbereich ist die Prozesshistorie des Boards, sowohl in Bezug auf Steuern als auch in Bezug auf andere allgemeine Fragen. Möglicherweise stellen Sie fest, dass es sich um Rechtsstreitigkeiten handelt, an denen Sie im Falle eines Kaufs möglicherweise nicht teilnehmen möchten. Einige Wohnungsbaugesellschaften wurden wegen unbezahlter HOA-Gebühren in Konkurs gezwungen. Sollten sie mit dem Erhalt von Gebühren in Verzug geraten, bieten die Kreditgeber möglicherweise auch keine Finanzierung für die Anteile mehr an, was sich auf die Wiederverkaufswerte auswirken könnte.
Prüfen Sie die Finanzunterlagen auf Zahlungsverzug und Rücklagen. Ein guter Verein sollte mindestens 25% seines Bruttoeinkommens für Notfälle und Reparaturen zur Verfügung haben. Wenn ihnen das Geld ausgeht, werden Sie möglicherweise von einer Einschätzung getroffen. Beachten Sie auch die jüngsten Steuerbescheide. Wenn Ihr Kaufpreis für eine Eigentumswohnung niedrig ist, der Steuerbescheid jedoch hoch ist, könnte es sein, dass Sie auf eine höhere Steuerbelastung warten, als Sie erwartet haben. Stellen Sie sicher, dass die Steuern den tatsächlichen Werten der Immobilie entsprechen.
Die Quintessenz
Eigentumswohnungen können eine gute Investition für den richtigen Käufer am richtigen Ort sein, wenn es schwierig ist, sie zu kaufen und zu verkaufen, als ein Einfamilienhaus. Stellen Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sicher, dass Sie Ihre Sorgfalt walten lassen und prüfen Sie die HOA, CC & Rs sowie alle Steuer- und Versicherungssituationen. Stellen Sie außerdem sicher, dass Sie einen Immobilienmakler und einen Kreditsachbearbeiter mit viel Erfahrung im Verkauf von Eigentumswohnungen beauftragen, da die Probleme bei einem solchen Kauf nicht so einfach sind wie bei einem traditionellen Einfamilienhaus.
