Der Verkauf eines Eigenheims ist normalerweise kein einfacher Vorgang. Es kann jedoch noch komplizierter und teurer werden, wenn ein Käufer ein Angebot macht, und der Verkauf scheitert, weil der Käufer zurücktritt. Daher gibt es als Verkäufer einige Dinge, die Sie über Late-Stage-Exits wissen müssen. Wenn Sie darüber nachdenken, Ihr Haus zu verkaufen, finden Sie heraus, was Sie tun können, um sich zu schützen, wenn das Geschäft scheitert.
Wie ein Hausverkauf durchfallen kann
Bei einem typischen Hausverkauf machen Käufer ein Angebot für das Haus eines Verkäufers, und wenn es akzeptiert wird, wird ein Vertrag zwischen den beiden Parteien unterzeichnet. Zu diesem Zeitpunkt ändert sich der Status der Immobilie in der Regel von "zum Verkauf" in "unter Vertrag" oder "im Vertrag". Die Statusänderung teilt anderen Käufern und Immobilienmaklern mit, dass der Verkäufer einen Käufer hat und das Geschäft gerade abschließt. Ein Verkauf oder Kauf eines Eigenheims ist jedoch erst endgültig, wenn beide Parteien alle erforderlichen Rechtsdokumente unterzeichnet haben, die den Eigentumsübergang des Eigenheims zum Zeitpunkt des Abschlusses vorsehen.
Käufer haben häufig in ihren Verträgen Notfallklauseln festgehalten, die rechtliche Möglichkeiten darstellen, den Vertrag entweder kostenlos oder zu geringen Kosten für den Käufer zu stornieren. In den Kaufvertrag ist eine Eventualklausel aufgenommen, in der sowohl der Käufer als auch der Verkäufer den Bestimmungen des Vertrages zustimmen. Einige der häufigsten Eventualverbindlichkeiten sind:
Hypothek Eventualverbindlichkeit
Der Käufer muss in der Lage sein, eine Hypothek für die Immobilie zu erhalten, in der Regel innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach Unterzeichnung des Vertrags. Manchmal kann eine Bedingung in den Vertrag geschrieben werden, wonach der Vertrag ungültig wird, wenn die Finanzierung ausfällt. Für Verkäufer ist es wichtig, den Käufer zu bitten, ein Hypotheken-Vorabgenehmigungsschreiben vorzulegen.
Hausinspektion Eventualfall
Das zu verkaufende Haus muss entweder die Inspektion bestehen, oder der Käufer kann vom Verkäufer die Reparaturen verlangen, die im Inspektionsbericht aufgeführt sind. Wenn Reparaturen durchgeführt werden, wird in der Regel eine Nachuntersuchung angeordnet, um sicherzustellen, dass die Heimpässe vorhanden sind. Alternativ kann der Käufer die Informationen im Prüfbericht als Hebel nutzen, um einen niedrigeren Verkaufspreis auszuhandeln.
Home Sale Eventualverbindlichkeiten
Der Kauf eines neuen Eigenheims kann davon abhängen, ob der Käufer sein aktuelles Eigentum verkauft. Die Möglichkeit des Hausverkaufs hilft Käufern, da sie vom Vertrag zurücktreten können, wenn sich ihr Haus nicht verkauft - und der Verkäufer den Vorgang von vorne beginnen kann. Obwohl es normalerweise eine festgelegte Frist gibt, innerhalb derer der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten kann, wenn das Haus nicht verkauft. Der Verkäufer vermisst möglicherweise andere Angebote von potenziellen Käufern, die zum Abschluss bereit sind.
Bewertungskontingenz
Der Schätzungsvorbehalt ermöglicht es dem Käufer, das Haus zur Bestimmung seines Wertes bewerten zu lassen. Der Preis des Eigenheims muss dem offiziellen Schätzpreis entsprechen oder darunter liegen. Wenn die Bewertung zu einem niedrigeren Preis eingeht, kann der Käufer mit dem Kauf fortfahren oder den Verkäufer bitten, den Preis des Hauses zu senken.
Wenn ein Hausverkauf scheitert, liegt dies in der Regel daran, dass eine der oben genannten Eventualitäten nicht erfüllt ist oder der Käufer oder Verkäufer eine andere Meinung hatte.
Die zentralen Thesen
- Käufer haben häufig Eventualklauseln in den Vertrag geschrieben, die eine legale Möglichkeit darstellen, den Kauf eines Eigenheims zu stornieren. Wenn ein Angebot für einen Eigenheimverkauf scheitert, verliert der Verkäufer Zeit, Geld und verpasst andere Käufer, die bereit waren Eine Escape-Klausel hilft Verkäufern, da sie es dem Verkäufer ermöglicht, Angebote von anderen Käufern trotz Eventualitäten im ursprünglichen Angebot zu unterhalten.
Warnsignale
Das Nichteinhalten einer der vertraglichen Eventualverbindlichkeiten ist ein berechtigter Grund, nicht zu schließen. Es gibt jedoch einige andere Warnsignale, die darauf hindeuten, dass ein Käufer den Kauf zurückzieht. Dazu gehören:
- Versäumnis, unterzeichnete, datierte und ordnungsgemäß ausgefüllte Papiere zurückzugeben. Versäumnis, erforderliche Zahlungen an Dritte (dh Inspektoren) zu leisten. Keine Rückrufe. Fehlende Termine. Zahlreiche Anfragen nach Vertragsänderungen
Die Kosten für Verkäufer
Opportunitätskosten
Andere Käufer, die an einem Angebot für Ihr Haus interessiert waren, werden sich andere Immobilien auf dem Markt ansehen, wenn Ihr Haus unter Vertrag steht. Sie könnten die Gelegenheit verlieren, an diese Käufer zu verkaufen, wenn Ihr Haus unter Vertrag steht, da sie möglicherweise eine andere Immobilie gekauft haben.
Zeit
Einer der frustrierendsten Aspekte eines durchfallenden Eigenheimverkaufs ist die verschwendete Zeit. Der Verkäufer wird zum ersten Mal zurückgeschickt, um den Vorgang erneut zu starten und einen anderen Käufer zu finden. Außerdem könnte die Verzögerung Ihre Pläne zum Kauf eines anderen Eigenheims oder zur Änderung Ihrer Einzugszeiten zum Scheitern bringen.
Ihr nächstes Zuhause
Wenn Sie einen Vertrag zum Kauf eines anderen Eigenheims abgeschlossen haben und diese Transaktion vom Verkauf Ihres derzeitigen Wohnsitzes abhängig war - weil Sie den Erlös aus dem Verkauf benötigten -, können Sie das Eigenheim möglicherweise nicht kaufen. Infolgedessen müssen Sie möglicherweise vom Kauf zurücktreten oder einen anderen Weg finden, ihn zu finanzieren.
Geld
Sie können Geld verlieren, wenn das Geschäft scheitert, wenn Sie weiterhin die Hypothekenzahlungen für Ihr aktuelles Haus - das Sie verkaufen - vornehmen müssen und gleichzeitig die Hypothek für das Haus bezahlen müssen, das Sie gerade gekauft haben. Möglicherweise zahlen Sie auch Miete für eine Wohnung, bis Sie den Kauf Ihres neuen Eigenheims abschließen, insbesondere, wenn es weit von Ihrem Eigenheim entfernt ist. Kurz gesagt, ein Rücktritt eines Käufers kann Ihre monatlichen Wohnkosten vorübergehend erhöhen.
Wenn Sie unter Vertrag stehen, um Ihr neues Haus zu kaufen, und der potenzielle Käufer Ihres derzeitigen Hauses ausscheidet, müssen Sie möglicherweise für den Vertragsbruch bezahlen, um das neue Haus zu kaufen.
Die laufenden Unterhaltskosten Ihres derzeitigen Eigenheims werden fortgeführt, einschließlich Grundsteuern, Nebenkosten und Landschaftsbau. Und da es wichtig ist, das Haus präsentabel zu halten, um einen neuen Käufer zu gewinnen, können sich die Kosten im Laufe der Zeit summieren.
Speichern Sie den Deal
Es gibt Schritte, die Sie unternehmen können, wenn Ihr Käufer zurücktreten möchte. Stellen Sie zunächst sicher, dass die beteiligten Immobilienmakler für Sie und den Käufer effektiv kommunizieren. Stellen Sie sicher, dass Sie und der potenzielle Käufer Kopien aller Mitteilungen schriftlich erhalten. Wenn Sie oder der Käufer keinen Vertreter einsetzen (oder wenn Sie mit der Kommunikationsebene nicht vertraut sind), versuchen Sie, direkt mit dem Käufer zu sprechen, um seine Absichten oder Bedenken zu verstehen. Stellen Sie außerdem fest, ob Sie Zugeständnisse machen können, um Ihren Käufer auf dem Laufenden zu halten.
Sie möchten möglicherweise nicht den Verkaufspreis Ihres Hauses senken oder für Aktualisierungen und Reparaturen bezahlen, aber es lohnt sich möglicherweise, wenn der Verlust des Verkaufs teurer ist als die Reparaturen.
Überprüfen Sie den Vertrag, um festzustellen, ob Sie möglicherweise als Verkäufer in Anspruch genommen werden, wenn der Käufer zurücktritt. Gibt es zum Beispiel eine Klausel in Ihrem Vertrag, die Ihnen rechtliche Gründe gibt, Ihren Kreditnehmer wegen Vertragsverletzung zu verklagen und einen Prozentsatz des vereinbarten Verkaufspreises zu erhalten? Oder gibt es eine Klausel, die besagt, dass der Käufer in Verzug ist, wenn er oder sie das Geschäft nicht innerhalb des angegebenen Zeitraums nach Unterzeichnung des Vertrags storniert?
Verwenden Sie eine Escape-Klausel
Eine Ausweichklausel ermöglicht es dem Verkäufer, Angebote von anderen Käufern zu erhalten und anzunehmen, auch wenn der Käufer Bedingungen oder Eventualverbindlichkeiten in den Vertrag aufgenommen hat.
Wenn im Inland ein anderes Angebot gemacht wurde, benachrichtigt der Verkäufer den ursprünglichen Käufer, der eine festgelegte Anzahl von Tagen zur Verfügung hätte, um die Eventualitäten zu erfüllen oder auf sie zu verzichten. Mit anderen Worten, eine Fluchtklausel schützt Verkäufer, damit sie keine Verkaufschancen verpassen, während sie darauf warten, dass die Eventualitäten des Käufers erfüllt werden, beispielsweise der Verkauf des Eigenheims des Käufers.
Die Quintessenz
Es gibt eine Reihe von Faktoren, die dazu führen können, dass ein Hausverkauf nicht zustande kommt, einschließlich der Nichterfüllung einer der Eventualitäten oder Klauseln des Vertrages oder der Meinung des Käufers.
Verkäufer können sich jedoch schützen, indem sie informiert werden und die Einzelheiten des Vertrags kennen. Verkäufer müssen sicherstellen, dass ihr Agent effektiv arbeitet und kommuniziert. Wenn Sie der Verkäufer sind, können Sie erwägen, den Vertrag von einem Immobilienanwalt überprüfen zu lassen, Klauseln vorzuschlagen, die Sie schützen könnten, und Rückgriffsmöglichkeiten vorzuschlagen, wenn der Käufer zurücktritt - einschließlich der Möglichkeit, Ihren Käufer gegebenenfalls zu verklagen.
