Was ist eine Übernahmeklausel?
Eine Vermutungsklausel ist eine Bestimmung in einem Hypothekenvertrag, die es dem Verkäufer eines Eigenheims ermöglicht, die Verantwortung für die bestehende Hypothek auf den Käufer der Immobilie zu übertragen. Mit anderen Worten, der neue Hausbesitzer übernimmt die bestehende Hypothek. Der neue Käufer muss in der Regel Kredit- und andere Qualifikationen erfüllen.
Annahme-Klausel
Liegt der Zinssatz einer bestehenden Hypothek unter dem aktuellen Marktzins, wird eine Übernahmeklausel zu einem attraktiven Verkaufsargument. Außerdem kann der Käufer viele Abschlusskosten vermeiden, obwohl mit der Transaktion in der Regel einige Gebühren verbunden sind. Einige der Kosten umfassen eine Titelsuche, Dokumentenstempel und Steuern.
Für die meisten Hausbesitzer sind die Vorteile einer Vermutungsklausel theoretisch, da herkömmliche Hypotheken im Allgemeinen die Praxis verbieten. Banken missbilligen die Praxis, weil sie Hypotheken auf der Grundlage der Bonität des ursprünglichen Kreditnehmers und nicht eines unbekannten späteren Käufers abschließen. Die Fähigkeit des neuen Eigentümers zur Rückzahlung kann schwierig zu bewerten sein, und die Bank kann sich weigern, ihr Risiko einzugehen. Selbst wenn eine Bank die Kreditwürdigkeit eines neuen Kreditnehmers genehmigen würde, würde sie zudem die Anzahlungs- und Abschlusskosten verlieren, die bei einer brandneuen Hypothek anfallen. Es ist auch wahrscheinlich, dass die aktuellen Marktzinssätze höher sind als die Sätze auf der ursprünglichen Note.
Da es nur selten im Interesse einer Bank liegt, Annahmen zuzulassen, enthalten die meisten Hypotheken eine Fälligkeitsklausel, die die Rückzahlung des verbleibenden Restbetrags beim Verkauf der Immobilie verlangt. Die Bank wird ihr Pfandrecht erst dann aufheben, wenn die Hypothek zurückgezahlt ist, was den Verkauf im Wesentlichen unmöglich macht.
Bei staatlich gesicherten Hypotheken der Federal Housing Administration (FHA), der Veterans Administration (VA) und des US-Landwirtschaftsministeriums (USDA) sind jedoch Annahmeklauseln Standard. Der neue Eigentümer muss weiterhin die Kredit- und Berechtigungsstandards erfüllen. Diese staatlich gesicherten Hypotheken machen fast 20 Prozent aller US-Hypotheken aus.
Wie funktioniert eine Übernahmeklausel?
Stellen Sie sich vor, eine Person möchte die Hypothek von einem Verkäufer übernehmen, der eine 30-jährige Hypothek in Höhe von 240.000 USD zu 3, 5 Prozent besitzt, für die sie fünf Jahre lang Zahlungen geleistet hat. Der verbleibende Restbetrag einschließlich Zinsen beläuft sich auf 323.300 USD, und auf der ursprünglichen Note verbleiben 25 Jahre. Angenommen, der aktuelle Marktzins liegt bei 4%. Hätte der neue Käufer eine 30-jährige Hypothek mit festem Zinssatz für das gleiche Darlehen von 240.000 US-Dollar aufgenommen, wäre der am Ende dieses Zeitraums fällige Zinsausgleich bei 412.500 US-Dollar. Außerdem müsste der neue Käufer eine pauschale Anzahlung an das finanzierende Institut leisten.
Unter der Annahme der bestehenden Hypothek des Verkäufers würde der Käufer über die Laufzeit des Darlehens rund 89.000 US-Dollar einsparen. Darüber hinaus bestehen mit dem Annahmeklauseldarlehen fünf Jahre weniger Zahlungsverpflichtung. Eine etwaige Pauschalzahlung würde dem Verkäufer gewährt, um das im Eigenheim aufgebaute Eigenkapital auszugleichen. Außerdem vermeidet der Käufer Tausende von Dollar an Abschlusskosten.
