Der Verkauf Ihres Eigenheims mit einem enormen Gewinn ist der Traum eines jeden Eigenheimbesitzers. Wer möchte nicht einen schönen Cent von seinem Zuhause verdienen? Um dennoch vom Verkauf Ihres Eigenheims zu profitieren, möchten Sie Ihren Gewinn möglicherweise als Pauschalbetrag zurückstellen. Lesen Sie weiter, um herauszufinden, warum und um mehr über eine andere Option zu erfahren: einen Ratenverkauf.
Große Auszahlung = Große Steuerrechnung
Schauen wir uns eine allgemeine Situation an:
Beispiel: Wenn ein Gewinn auf einem Grundstück die Steuerschuld erhöht Hal Bookman hat sich das Angebot des Käufers für sein Miethaus angesehen und konnte die Zahl, die er gesehen hat, nicht fassen. Sein Eigentum hatte sich in nur fünf Jahren verdoppelt, und er hatte es nicht für billig gehalten, selbst als er es kaufte. Als Hal seinem Steuerberater jedoch freudig von dem Verkauf erzählte, war der Berater weniger aufgeregt; Aus steuerlicher Sicht wäre es nicht im besten Interesse von Hal, das Einkommen als einen Pauschalbetrag zu betrachten. Erklärt Hal den gesamten Verkaufserlös im selben Jahr, in dem er die Immobilie verkauft, hat er praktisch keinen Anspruch auf alle Steuergutschriften, auf die er normalerweise Anspruch hätte. Seine Postenabzüge würden sich auch aufgrund der zusätzlichen Einnahmen aus dem Verkauf verringern. Hal fragt seinen Steuerberater, ob er etwas unternehmen kann, um sein zu versteuerndes Jahreseinkommen zu senken. Der Berater kennt nur das zu verwendende Tool: einen Ratenverkaufsvertrag.
Der Zweck des Ratenverkaufs
Wie in Publikation 537 ausführlich dargelegt , ermöglicht das IRS den Steuerzahlern, Gewinne aus größeren Verkäufen von Immobilien oder anderen Investitionen mit einem Ratenverkaufsvertrag aufzuschieben. Diese Vereinbarung ermöglicht es den Verkäufern, einen anteiligen Teil ihrer Kapitalgewinne über mehrere Jahre zu deklarieren, sofern die ordnungsgemäßen Papiere während des Verkaufsjahres erledigt werden.
So funktioniert die Ratenverkaufsmethode
Die Angabe von Gewinnen aus einem Ratenverkauf ist theoretisch einfach. Die Besteuerung von Ratenverkäufen entspricht der von Renten, bei denen ein anteiliger Teil jeder Zahlung als Kapitalrendite gilt. Einzige Bedingung ist, dass es sich bei der verkauften Immobilie nicht um ein öffentlich gehandeltes Wertpapier handelt und der Steuerzahler in keiner Weise ein Händler der verkauften Immobilie ist.
Schauen wir uns ein Beispiel für diese Methode an und sehen wir, wie Hal seinen Ratenverkauf strukturieren könnte, wenn er seine Einkommenssteuern auf ein zukünftiges Jahr verschieben möchte.
Beispiel: Aufschieben von Steuern bei einem Ratenverkauf Hal erhält 400.000 USD für sein Miethaus. Er kaufte das Anwesen für 188.000 US-Dollar und zahlte 12.000 US-Dollar für Verkaufskosten, die der Basis des Hauses hinzugefügt wurden und 200.000 US-Dollar ausmachten. Daher muss Hal einen meldepflichtigen Gewinn von 200.000 US-Dollar (400.000 bis 200.000 US-Dollar) melden. Hal's Berater empfiehlt, seinen Verkaufserlös in acht jährliche Raten von jeweils 50.000 USD aufzuteilen, anstatt 400.000 USD in einem Jahr zu deklarieren. Solange die Raten konstruktiv jedes Jahr eingehen, kann Hal nach dieser Methode Steuergutschriften und -abzüge erhalten, die er aufgrund der Pauschalzahlung nicht erhalten hätte.
Berichterstattung über Ratenverkäufe
Die Erträge aus Ratenverkäufen lassen sich in drei Kategorien unterteilen: Gewinn, Kapital und Zinsen. Jede dieser Kategorien wird auf Formular 1040 unterschiedlich behandelt.
Wertzuwachs
Im obigen Beispiel muss Hal den Gewinn jedes Jahr als langfristig oder kurzfristig deklarieren, abhängig davon, ob der Gewinn im Jahr des Verkaufs langfristig oder kurzfristig war. Langfristige Gewinne werden zu einem niedrigeren Satz besteuert, während kurzfristige Gewinne als ordentliches Einkommen besteuert werden. Da Hal das Haus fünf Jahre lang besaß, wäre der Gewinn in diesem Fall langfristig gewesen. Wenn der Gewinn kurzfristig gewesen wäre, wäre Hal immer noch zu einem niedrigeren Satz auf das Rateneinkommen besteuert worden, als wenn er den Kapitalgewinn deklarieren müsste. Dies liegt daran, dass kurzfristige Gewinne zum höchsten Grenzsteuersatz des Steuerzahlers als ordentliches Einkommen besteuert werden. Der Gewinn aus einem Ratenverkauf wird auf dem IRS-Formular 6252 ausgewiesen und dann auf dem Formular 1040 in Anhang D ausgewiesen.
Interesse
Steuerzahler mit Ratenverkaufseinkommen müssen dem Käufer außerdem Zinsen in Höhe des niedrigeren Satzes als dem geltenden Bundeszinssatz oder 9% des Halbjahreszinssatzes in Rechnung stellen. Der Käufer zahlt Zinsen auf die nicht bezahlten Raten, bis der Restbetrag überwiesen wurde. Wenn Hal dem Käufer den 9% -Satz für seinen Verkauf in Rechnung stellt, erhält und meldet er daher für jede noch zu zahlende Rate von 50.000 US-Dollar Zinserträge in Höhe von ca. 4.500 US-Dollar. Die Zinsen werden in Anhang B als ordentlicher Zinsertrag gesondert ausgewiesen. ( Hinweis : Wenn die Zinsen nicht separat ausgewiesen werden, betrachtet das IRS einen Teil des Verkaufserlöses als Zinsen.)
Schulleiter
Ein Teil jedes Ratenverkaufs wird vom IRS als steuerfreie Kapitalrückzahlung gewertet. Dieser Betrag kann durch Berechnung des Ausschlussverhältnisses ermittelt werden. Teilen Sie den Betrag des tatsächlichen Gewinns durch den Verkaufspreis, der in diesem Fall 200.000 USD / 400.000 USD beträgt, und stellen Sie eine Ausschlussquote von 50% bereit. Multiplizieren Sie einfach dieses Verhältnis mit dem Betrag der Rate. Dies ist der Betrag, der von der Besteuerung ausgeschlossen werden soll, weil er als Kapital bezeichnet wird. Somit werden jedes Jahr 25.000 USD (50.000 USD x 50%) des Kapitals zurückerstattet.
Hypotheken und Vertragspreis
Wenn der Käufer der Immobilie beim Kauf eine Hypothek oder einen anderen Schuldschein übernimmt, muss die Kostenbasis der Immobilie um den Betrag der Hypothek / des Schuldscheins reduziert werden. Wenn beispielsweise das von Hal für 400.000 USD verkaufte Mietobjekt eine Hypothek von 100.000 USD hat, wird der Vertragspreis auf 300.000 USD (400.000 USD - 100.000 USD) reduziert. Dies bedeutet, dass Hal nur 100.000 USD Gesamtgewinn in Raten zu melden hat.
Übersteigt die Höhe der Hypothek die gesamte bereinigte Basis der Immobilie, so ist die Differenz im ersten Jahr als Zahlung zu melden und der Vertragspreis um diesen Betrag zu erhöhen. Wenn zum Beispiel Hals Eigentum eine Hypothek von 250.000 US-Dollar hat, beträgt die Basis des Hauses 200.000 US-Dollar (188.000 US-Dollar + 12.000 US-Dollar). In diesem Fall muss Hal zusätzlich zur Ratenzahlung eine Überzahlung von 50.000 USD im ersten Jahr melden. Der Vertragspreis beträgt dann ebenfalls 250.000 US-Dollar, so dass 150.000 US-Dollar als steuerpflichtiger Gewinn verbleiben.
Die Quintessenz
Es gibt viele Regeln und Vorschriften für Ratenverkäufe, die genau befolgt werden müssen. Diejenigen, die die Regeln verstehen, können jedoch ihre Berechtigung für viele Abzüge und Gutschriften behalten, die ansonsten verfallen müssen. Weitere Informationen zu Unterthemen wie Änderungen des Verkaufspreises, den verschiedenen Formen der erhaltenen Zahlungen und, wenn es besser ist, auf eine Ratenzahlungsvereinbarung zu verzichten und stattdessen einen Pauschalbetrag zu zahlen, erhalten Sie auf der IRS-Website oder bei Ihrem Steuerberater.
