Die komplette Kaufberatung

Inhaltsverzeichnis

• Überlegungen vor dem Kauf
• Der Kaufprozess
• Sonderbedingungen für Erstbesucher
• Herzliche Glückwünsche. Was jetzt?
• Die Quintessenz

Unabhängig davon, ob Sie dies bereits getan haben oder nicht, die Herausforderung beim Kauf eines Eigenheims kann so gewaltig sein, dass es verlockend ist, entweder nur den ersten Platz zu wählen, der in Ihre Preisspanne fällt, oder weiter zu mieten. Um Ihnen dabei zu helfen, den Prozess zu entmystifizieren und das Beste aus dem Kauf herauszuholen, untersuchen wir, was Sie vor dem Kauf beachten müssen, was Sie vom Kaufprozess selbst erwarten können und einige nützliche Tipps, um das Leben nach Ihrem Einzug zu erleichtern.

Die zentralen Thesen

• Bevor Sie mit der Wohnungssuche beginnen, fragen Sie sich, welche Art von Wohnung Ihren Bedürfnissen und Wünschen am besten entspricht, wie viel Wohnraum Sie sich tatsächlich leisten können, wie viel Sie finanzieren können und wer Ihnen bei Ihrer Suche helfen wird Ein Ort, der die Finanzierung sichert, ein Angebot unterbreitet, eine Hausinspektion durchführt und das Geschäft abschließt. Als neuer Hausbesitzer müssen Sie den Wohnsitz erhalten, aber auch weiterhin Geld sparen. Verlassen Sie sich nicht darauf, ein Haus zu verkaufen, um Ihr Geld zu verdienen Ruhestand, egal was der Wohnungsmarkt tut.

Verwenden Sie diese Informationen - und den Rest des Materials in unserem vollständigen Leitfaden zum Kauf von Eigenheimen -, um den komplexen Prozess des Einstiegs, der Budgetierung für ein Eigenheim, der Suche nach einem Eigenheim, des Auscheckens und des Erlernens der wichtigsten Kaufkonzepte zu durchlaufen. und eine Hypothek bekommen.

Überlegungen vor dem Kauf

Als Erstes müssen Sie feststellen, welche langfristigen Ziele Sie verfolgen und wie das Wohneigentum in diese Pläne passt. Einige Leute versuchen einfach, all diese "verschwendeten" Mietzahlungen in Hypothekenzahlungen umzuwandeln, die tatsächlich dazu führen, dass sie etwas Greifbares besitzen - Gerechtigkeit, Baby! Andere sehen Wohneigentum als Zeichen ihrer Unabhängigkeit und genießen die Idee, ihr eigener Vermieter zu sein. Dann ist da noch die Frage, ob man ein Haus als Investition kaufen soll. Wenn Sie Ihre Hauptziele für Wohneigentum eingrenzen, werden Sie in die richtige Richtung weisen. Hier sind fünf Fragen, die Sie sich stellen sollten:

Welche Art von Zuhause passt am besten zu Ihren Bedürfnissen?

Beim Kauf einer Wohnimmobilie haben Sie mehrere Möglichkeiten: ein traditionelles Einfamilienhaus, ein Stadthaus, eine Eigentumswohnung, eine Genossenschaft oder ein Mehrfamilienhaus mit zwei bis vier Wohneinheiten. Jede Option hat ihre Vor- und Nachteile, abhängig von Ihren Wohneigentumszielen. Sie müssen sich also entscheiden, welche Art von Immobilie Ihnen dabei hilft, diese Ziele zu erreichen. Sie können auch den Kaufpreis in jeder Kategorie einsparen, indem Sie ein Fixer-Upper wählen, obwohl die Menge an Zeit, Schweiß, Eigenkapital und Geld, die erforderlich ist, um ein Fixer-Upper in Ihr Traumhaus zu verwandeln, viel mehr sein kann, als Sie erwartet hatten.

Welche besonderen Eigenschaften wird Ihr ideales Zuhause haben?

Während es gut ist, etwas Flexibilität in dieser Liste beizubehalten, machen Sie vielleicht den größten Kauf Ihres Lebens und Sie verdienen es, dass dieser Kauf sowohl Ihren Bedürfnissen als auch Ihren Wünschen so genau wie möglich entspricht. Ihre Liste sollte grundlegende Wünsche wie Nachbarschaft und Größe enthalten, bis hin zu kleineren Details wie der Gestaltung des Badezimmers und einer Küche, die mit vertrauenswürdigen Geräten ausgestattet ist.

Für wie viel Hypothek qualifizieren Sie sich?

Bevor Sie mit dem Einkaufen beginnen, ist es wichtig, eine Vorstellung davon zu bekommen, wie viel ein Kreditgeber tatsächlich bereit ist, Ihnen zum Kauf Ihres ersten Eigenheims zu geben. Sie denken vielleicht, Sie könnten sich einen Platz in Höhe von 300.000 US-Dollar leisten, aber die Kreditgeber denken vielleicht, dass Sie nur für 200.000 US-Dollar gut sind, abhängig von Faktoren wie der Höhe Ihrer sonstigen Schulden, Ihrem monatlichen Einkommen und der Dauer Ihrer derzeitigen Beschäftigung.

Stellen Sie sicher, dass Sie eine Vorabgenehmigung für ein Darlehen erhalten, bevor Sie ein Angebot für ein Haus abgeben: In vielen Fällen unterhalten Verkäufer nicht einmal ein Angebot, das nicht mit einer Vorabgenehmigung für eine Hypothek verbunden ist. (Darüber hinaus werden viele Makler keine Zeit mit Kunden verbringen, die nicht geklärt haben, wie viel sie sich leisten können.) Sie tun dies im Wesentlichen, indem Sie eine Hypothek beantragen und die erforderlichen Unterlagen ausfüllen. Es ist vorteilhaft, nach einem Kreditgeber zu suchen und Zinssätze und Gebühren mit einem Tool wie einem Hypothekenrechner oder Google zu vergleichen.

Wie viel Zuhause kannst du dir eigentlich leisten?

Andererseits gibt Ihnen eine Bank manchmal einen Kredit für mehr Haus, als Sie wirklich bezahlen möchten. Nur weil eine Bank sagt, dass sie Ihnen 300.000 Dollar leiht, heißt das nicht, dass Sie sich tatsächlich so viel ausleihen sollten. Viele Erstkäufer begehen diesen Fehler und sind „arm am Haus“. Nachdem sie ihre monatlichen Hypothekenzahlungen bezahlt haben, haben sie kein Geld mehr für andere Kosten wie Kleidung, Dienstprogramme, Urlaub, Unterhaltung oder sogar Essen.

Bei der Entscheidung, wie hoch ein Kredit tatsächlich ist, sollten Sie die Gesamtkosten des Hauses und nicht nur die monatliche Zahlung berücksichtigen. Überlegen Sie, wie hoch die Grundsteuern in der von Ihnen gewählten Nachbarschaft sind, wie viel die Hausbesitzer-Versicherung kostet, wie viel Sie voraussichtlich für die Instandhaltung oder Verbesserung des Hauses ausgeben und wie hoch Ihre Abschlusskosten sein werden.

Haben Sie ernsthafte Einsparungen?

Selbst wenn Sie sich für eine beträchtliche Hypothek qualifizieren, entstehen erhebliche Vorabkosten (wie die Anzahlung für das Eigenheim, in der Regel 20% des Gesamtkaufpreises) und Abschlusskosten. Sie müssen also Geld weglegen. Wenn es darum geht, mit Blick auf den Kauf eines Eigenheims - ein kurzfristiges Ziel - zu investieren, besteht eine der größten Herausforderungen darin, Einsparungen in einem zugänglichen, relativ sicheren Fahrzeug zu erzielen, das sich dennoch auszahlt. Wenn Sie ein Jahr bis drei Jahre Zeit haben, um Ihr Ziel zu erreichen, kann eine Einzahlungsbescheinigung sinnvoll sein. Es wird Sie nicht reich machen, aber Sie werden auch kein Geld verlieren. Die gleiche Idee kann auf den Kauf eines kurzfristigen Anleihen- oder Rentenportfolios angewendet werden, das Ihnen Wachstum bringt, Sie aber auch vor dem turbulenten Charakter der Aktienmärkte schützt.

Wenn der Kauf eines Eigenheims in sechs Monaten bis zu einem Jahr erfolgt, sollten Sie das Geld liquide halten. Ein hochverzinsliches Sparkonto könnte die beste Option sein. Es ist wichtig, sicherzustellen, dass die Bank FDIC-versichert ist, damit Sie auch dann Zugang zu Ihrem Geld haben, wenn die Bank untergeht.

Wer hilft Ihnen bei der Wohnungssuche und führt Sie durch den Kauf?

Ein Immobilienmakler hilft Ihnen bei der Suche nach Häusern, die Ihren Anforderungen entsprechen und in Ihrer Preisspanne liegen. Treffen Sie sich dann mit Ihnen, um diese Häuser anzusehen. Sobald Sie ein Haus zum Kaufen ausgewählt haben, können diese Experten Sie bei der Aushandlung des gesamten Kaufprozesses unterstützen, einschließlich der Abgabe eines Angebots, der Beantragung eines Darlehens und der Erledigung von Papierkram. Die Expertise eines guten Immobilienmaklers kann Sie vor möglichen Fallstricken schützen. Die meisten Makler erhalten eine Provision, die aus dem Erlös des Verkäufers bezahlt wird.

Der Kaufprozess

Nachdem Sie sich entschieden haben, den Sprung zu wagen, wollen wir untersuchen, was Sie vom Kaufprozess selbst erwarten können. Dies ist eine chaotische Zeit mit wütenden Angeboten und Gegenangeboten, aber wenn Sie auf den Ärger (und den Papierkram) vorbereitet sind, können Sie den Prozess mehr oder weniger intakt durchstehen. Hier ist der grundlegende Fortschritt, den Sie erwarten können:

1. Finden Sie ein Zuhause

Nutzen Sie alle verfügbaren Optionen, um Immobilien auf dem Markt zu finden, einschließlich der Verwendung Ihres Immobilienmaklers, der Online-Suche nach Angeboten und der Umrundung von Vierteln, die Sie für die Suche nach Verkaufsschildern interessieren. Stellen Sie auch Ihre Freunde, Familie und Geschäftskontakte in den Mittelpunkt. Sie wissen nie, woher eine gute Referenz oder ein guter Hinweis auf ein Haus kommen könnte.

Wenn Sie ernsthaft für ein Haus einkaufen, gehen Sie nicht in ein offenes Haus, ohne einen Agenten zu haben (oder zumindest darauf vorbereitet zu sein, den Namen einer Person, mit der Sie angeblich zusammenarbeiten, herauszugeben). Sie können feststellen, dass es möglicherweise nicht in Ihrem Interesse ist, mit dem Vertreter eines Verkäufers zu verhandeln, bevor Sie sich an einen Ihrer Vertreter wenden.

Wenn Sie ein begrenztes Budget haben, suchen Sie nach Häusern, deren volles Potenzial noch nicht ausgeschöpft wurde. Auch wenn Sie es sich jetzt nicht leisten können, die scheußliche Tapete im Badezimmer zu ersetzen, könnte es sich lohnen, eine Weile mit der Hässlichkeit zu leben, um dann in ein Haus zu gelangen, das Sie sich leisten können. Wenn das Haus ansonsten Ihren Bedürfnissen in Bezug auf die großen Dinge entspricht, die schwer zu ändern sind, wie z. B. Standort und Größe, lassen Sie sich von physischen Mängeln nicht abbringen. Erstkäufer sollten sich nach einem Haus umsehen, das einen Mehrwert bietet, da dies eine Erhöhung des Eigenkapitals gewährleistet, um ihnen den Aufstieg in der Immobilienbranche zu erleichtern.

2. Betrachten Sie Ihre Finanzierungsmöglichkeiten und sichern Sie die Finanzierung

Sie müssen sicherstellen, dass Ihre persönlichen Finanzen in Ordnung sind. Im Allgemeinen müssen Sie über eine gute Bonität, eine pünktliche Begleichung Ihrer Rechnungen und ein maximales Verhältnis von Schulden zu Einkommen von 43% verfügen, um sich für einen Wohnungsbaukredit zu qualifizieren. Kreditgeber bevorzugen heutzutage im Allgemeinen eine Begrenzung der Wohnkosten (Kapital-, Zins-, Steuer- und Eigenheimversicherungskosten) auf etwa 30% des monatlichen Bruttoeinkommens der Kreditnehmer, obwohl diese Zahl je nach lokalem Immobilienmarkt stark variieren kann.

Sobald Sie sich für einen Kreditgeber entschieden und einen Antrag gestellt haben, überprüft der Kreditgeber alle bereitgestellten Finanzinformationen (Überprüfung der Bonität, Überprüfung der Beschäftigungsinformationen, Berechnung des Verhältnisses von Schulden zu Einkommen usw.). Der Kreditgeber kann den Kreditnehmer für einen bestimmten Betrag vorab genehmigen. Beachten Sie, dass Ihr Kredit, selbst wenn Sie für eine Hypothek vorab genehmigt wurden, in letzter Minute verfallen kann, wenn Sie etwas tun, um Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern, beispielsweise einen Autokauf zu finanzieren.

Binden Sie sich bei der Beantragung einer Vorabgenehmigung oder der Suche nach einer Hypothek nicht an Ihr derzeitiges Finanzinstitut. Die Gebühren können überraschend unterschiedlich sein, ebenso wie die Hypothekenzinsen, die natürlich einen großen Einfluss auf den Gesamtpreis haben, den Sie für Ihr Haus zahlen.

Einige Behörden empfehlen Ihnen auch, einen Sicherungskreditgeber zu haben. Die Qualifikation für einen Kredit ist keine Garantie dafür, dass Ihr Kredit irgendwann finanziert wird: Die Zeichnungsrichtlinien ändern sich, die Risikoanalyse der Kreditgeber ändert sich und die Anlegermärkte können sich ändern. Es kann Fälle geben, in denen Kunden Kredit- und Treuhanddokumente unterzeichnen und dann 24 bis 48 Stunden vor dem Abschluss benachrichtigt werden, dass der Kreditgeber die Finanzierung seines Kreditprogramms eingefroren hat. Wenn Sie einen zweiten Kreditgeber haben, der Sie bereits für eine Hypothek qualifiziert hat, haben Sie eine andere Möglichkeit, den Prozess nach Plan oder in der Nähe des Zeitplans durchzuführen.

3. Machen Sie ein Angebot

Ihr Immobilienmakler hilft Ihnen bei der Entscheidung, wie viel Geld Sie für das Haus anbieten möchten, zusammen mit den Bedingungen, die Sie verlangen möchten, beispielsweise, dass der Käufer für Ihre Abschlusskosten zahlt. Ihr Makler legt das Angebot dann dem Makler des Verkäufers vor. Der Verkäufer wird entweder Ihr Angebot annehmen oder ein Gegenangebot abgeben. Sie können dann akzeptieren oder weiter hin und her gehen, bis Sie entweder ein Geschäft erreicht haben oder sich dafür entscheiden, es als beendet zu bezeichnen.

Sehen Sie sich Ihr Budget noch einmal an, bevor Sie Ihr Angebot einreichen. Dieser Zeitfaktor berücksichtigt die geschätzten Schließungskosten (die zwischen 2% und 5% des Kaufpreises betragen können), die Fahrtkosten sowie etwaige sofortige Reparaturen und erforderliche Geräte, die Sie möglicherweise benötigen, bevor Sie einziehen können. Und denken Sie voraus: Das ist ganz einfach Sie werden von höheren oder unerwarteten Nebenkosten, Grundsteuern oder Gebühren für Nachbarschaftsverbände überfallen, insbesondere wenn Sie aus einer Miet- oder Wohnungssituation herausziehen, in der Sie diesen Dingen noch nicht begegnet sind. Sie können die Wasser- und Energierechnungen der letzten 12 Monate anfordern, um eine Vorstellung von den durchschnittlichen monatlichen Ausgaben zu erhalten.

4. Besorgen Sie sich eine Hausinspektion

Auch wenn das Haus, das Sie kaufen möchten, fehlerfrei zu sein scheint, gibt es keinen Ersatz dafür, dass ein ausgebildeter Fachmann Ihr potenzielles neues Haus auf Qualität, Sicherheit und allgemeinen Zustand überprüft. Wenn die Hausinspektion schwerwiegende Mängel aufdeckt, die der Verkäufer nicht offengelegt hat, können Sie Ihr Angebot in der Regel zurücknehmen und Ihre Kaution zurückerhalten. Verhandlungen mit dem Verkäufer über Reparaturen oder Preisnachlässe sind weitere Optionen, wenn Sie sich in dieser Situation befinden.

5. Schließen oder weitermachen

Wenn Sie in der Lage sind, ein Geschäft mit dem Verkäufer abzuschließen, oder noch besser, wenn die Inspektion keine wesentlichen Probleme ergeben hat, sollten Sie zum Abschluss bereit sein. Das Schließen beinhaltet im Grunde genommen das Unterzeichnen einer Tonne Papierkram in sehr kurzer Zeit, während gebetet wird, dass in letzter Minute nichts durchfällt.

Zu den Dingen, mit denen Sie in der letzten Phase Ihres Kaufs zu tun haben und für die Sie bezahlen müssen, gehört möglicherweise eine Hausbewertung (Hypothekenbanken verlangen dies, um ihr Interesse am Haus zu schützen) und eine Titelsuche, um sicherzustellen, dass niemand anderes als die Der Verkäufer hat Anspruch auf das Eigentum, eine private Hypothekenversicherung oder ein Huckepack-Darlehen, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20% beträgt, und die Erledigung der Hypothekenpapiere.

Sonderbedingungen für Erstbesucher

Da Wohneigentum ein wesentliches Merkmal des amerikanischen Traums ist, haben Erstkäufer eine Vielzahl von Optionen, um sich einen Wohnsitz zu sichern, von staatlichen Programmen über Steuererleichterungen bis hin zu staatlich abgesicherten Darlehen für diejenigen, die nicht über das standardmäßige Minimum von 20% verfügen Anzahlung, oder für Leute in besonderen Kategorien, wie Indianer und Veteranen. Und während die Definition eines Anfängers selbstverständlich erscheint, können Sie sich tatsächlich als einer qualifizieren, auch wenn Sie kein Anfänger sind.

Das US-Department of Housing and Urban Development (HUD) definiert einen Erstkäufer als jemanden, der eine der folgenden Bedingungen erfüllt:

• Eine Person, die seit drei Jahren keinen Hauptwohnsitz mehr besitzt. Ein Ehepartner wird auch als Erstkäufer angesehen, wenn er die oben genannten Kriterien erfüllt. Wenn Sie ein Eigenheim besessen haben, Ihr Ehepartner jedoch nicht, können Sie einen gemeinsamen Platz als Erstkäufer erwerben. Ein Alleinerziehender, der in der Ehe nur ein Eigenheim mit einem ehemaligen Ehepartner besessen hat. Eine vertriebene Hausfrau, die nur mit einem Ehepartner besessen hat Ein Ehegatte. Eine Person, die nur einen Hauptwohnsitz besessen hat, der nicht gemäß den geltenden Vorschriften dauerhaft an einer dauerhaften Stiftung befestigt ist. Eine Person, die nur ein Grundstück besessen hat, das nicht den staatlichen, örtlichen oder Musterbauvorschriften entspricht - und das nicht für weniger als die Kosten für den Bau einer dauerhaften Struktur in Übereinstimmung gebracht werden.

Sogar die IRS wird aktiv und lässt Sie (in begrenztem Umfang) eine IRA verwenden, um einen Kauf zu finanzieren. Es ist auf jeden Fall Ihre Aufgabe, sich über die besonderen Vorteile für Erstkäufer zu informieren.

Herzlichen Glückwunsch, neuer Hausbesitzer. Was jetzt?

Sie haben die Papiere unterschrieben, die Mover bezahlt und der neue Ort fühlt sich langsam wie zu Hause. Spiel vorbei, oder? Nicht ganz. Lassen Sie uns nun einige abschließende Tipps prüfen, um das Leben als neuer Hausbesitzer unterhaltsamer und sicherer zu gestalten.

Speichern Sie weiter.

Mit dem Wohneigentum gehen große unerwartete Kosten einher, z. B. der Austausch der Regenrinnen oder die Anschaffung eines neuen Warmwasserbereiters. Richten Sie einen Notfallfonds für Ihr Zuhause ein, damit Sie nicht überrumpelt werden, wenn diese Kosten unvermeidlich sind.

Regelmäßige Wartung durchführen.

Mit dem großen Geldbetrag, den Sie in Ihr Zuhause stecken, möchten Sie sichergehen, dass Sie sich darum kümmern. Regelmäßige Wartung kann Ihre Reparaturkosten senken, indem Probleme behoben werden, wenn sie klein und handhabbar sind.

Ignorieren Sie den Wohnungsmarkt.

Es spielt keine Rolle, welchen Wert Ihr Haus zu einem bestimmten Zeitpunkt hat - außer zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie es verkaufen. Entscheidend für einen soliden Gewinn Ihrer Investition ist, dass Sie entscheiden können, wann Sie Ihr Haus verkaufen, anstatt es aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels oder einer finanziellen Notlage verkaufen zu müssen.

Verlassen Sie sich nicht darauf, Ihr Haus zu verkaufen, um Ihren Ruhestand zu finanzieren.

Auch wenn Sie ein Eigenheim besitzen, sollten Sie weiterhin jedes Jahr das Maximum in Ihrem Vorsorgekonto sparen. Obwohl es für jemanden, der das Vermögen einiger Menschen während der Immobilienblase beobachtet hat, kaum zu glauben scheint, werden Sie nicht unbedingt töten, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Wenn Sie Ihr Zuhause als eine Quelle für Wohlstand im Ruhestand betrachten möchten, denken Sie daran, dass das Geld, das Sie für monatliche Zahlungen ausgegeben haben, verwendet werden kann, um einen Teil Ihrer Lebens- und Krankheitskosten im Ruhestand zu finanzieren.

Die Quintessenz

Diese kurze Übersicht soll Ihnen dabei helfen, Lücken in Ihrem Wissen über den Kauf von Eigenheimen zu schließen. Denken Sie daran, je mehr Sie sich im Voraus über den Prozess informieren, desto weniger Stress entsteht und desto wahrscheinlicher wird es, dass Sie das gewünschte Haus zu einem Preis bekommen, den Sie sich leisten können - und das mit einem Lächeln im Gesicht.