Was ist ein konformes Darlehen?
Ein konformes Darlehen ist eine Hypothek, die dem von der Federal Housing Finance Agency (FHFA) festgelegten Höchstbetrag entspricht oder darunter liegt und die Finanzierungskriterien von Freddie Mac und Fannie Mae erfüllt Kredite sind aufgrund der damit verbundenen niedrigen Zinsen von Vorteil.
Die zentralen Thesen
- Ein konformes Darlehen ist eine Hypothek, deren zugrunde liegende Bedingungen die Finanzierungskriterien von Fannie Mae und Freddie Mac erfüllen - hauptsächlich ein Dollarlimit für die Höhe des Darlehens. Das grundsätzliche konforme Darlehenslimit wird jährlich angepasst. In den meisten Teilen der USA werden 2020 510.400 USD für konforme Kredite gezahlt. Dies sind die einzigen Kredite, die Fannie Mae und Freddie Mac auf dem Sekundärhypothekenmarkt garantieren und kaufen. Konforme Kredite bieten Kreditnehmern häufig günstigere Zinssätze.
So funktioniert ein konformes Darlehen
Die Federal National Mortgage Association (FNMA oder Fannie Mae) und die Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC oder Freddie Mac) sind staatlich geförderte Unternehmen, die den Markt für Wohnungsbaudarlehen vorantreiben. Diese regierungsnahen Agenturen haben standardisierte Regeln und Richtlinien erstellt, denen Hypotheken für Objekte mit einer Einheit (auch bekannt als Einfamilienhäuser) entsprechen müssen, damit sie für die Unterstützung der Agenturen in Frage kommen. (Fannie Mae und Freddie Mac stellen selbst keine Hypotheken aus. Stattdessen versichern sie Hypotheken, die von Kreditgebern ausgegeben wurden, und fungieren als sekundäre Market Maker, wenn Kreditgeber diese Hypotheken verkaufen möchten.)
Der Begriff „konform“ wird am häufigsten verwendet, wenn speziell über die Höhe der Hypothek gesprochen wird, die unter ein bestimmtes Limit fallen muss, das als konformes Kreditlimit bekannt ist und von der Bundesanstalt für Wohnungsbau (FHFA) festgelegt wurde.
Für das Jahr 2020 liegt dieses Basislimit in den meisten USA bei 510.400 USD, ein Anstieg von 484.350 USD im Jahr 2019. In einigen High-Cost-Märkten wie San Francisco und New York City ist das Limit höher. Die neue Obergrenze für diese Bereiche beträgt 7765.600 USD oder 150% von 510.400 USD. Spezielle gesetzliche Bestimmungen sehen unterschiedliche Kreditlimitberechnungen für Alaska, Hawaii, Guam und die US-Jungferninseln vor. In diesen Gebieten beträgt das Grundkreditlimit für Einzelimmobilien im Jahr 2020 765.600 USD.
Das Housing and Economic Recovery Act (HERA) schreibt vor, dass die grundlinienkonforme Kreditgrenze jedes Jahr für Fannie Mae und Freddie Mac angepasst wird, um die Veränderung des durchschnittlichen US-Eigenheimpreises widerzuspiegeln.
Abgesehen von der Höhe des Kredits gelten für andere richtlinienkonforme Kredite folgende Kriterien: Verhältnis des Kreditnehmers zum Wert des Kredits (dh Höhe der Anzahlung), Verhältnis der Schulden zum Einkommen, Kredit-Score und -Historie, Dokumentationsanforderungen usw.
Vorteile von konformen Krediten
Für Verbraucher sind konforme Kredite aufgrund ihrer niedrigen Zinssätze von Vorteil. Bei erstmaligen Hauskäufern, die beispielsweise Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) aufnehmen, kann die Anzahlung bis zu 3% betragen. Bei einer derart niedrigen Anzahlung ist jedoch eine private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) in Höhe von 1, 05% pro Jahr für 30-jährige Kredite bis zu 510.400 USD erforderlich. Die Versicherungskosten sind teilweise oder vollständig steuerlich absetzbar, wenn das bereinigte Bruttoeinkommen des Kreditnehmers nicht mehr als 109.000 USD beträgt.
Kreditgeber bevorzugen es auch, mit konformen Krediten zu arbeiten, da sie leicht in Investitionsbündel verpackt und auf dem Sekundärhypothekenmarkt verkauft werden können. Dieser Prozess macht es einem Finanzinstitut möglich, mehr Kredite zu vergeben und mehr Geld an Käufer von Eigenheimen zu verleihen.
Konforme Kredite vs. fehlerhafte Kredite
Hypotheken, die das entsprechende Kreditlimit überschreiten, werden als fehlerhafte oder Jumbo-Hypotheken eingestuft. Da Fannie Mae und Freddie Mac nur konforme Kredite kaufen, um sie wieder in den Sekundärmarkt einzupacken, ist die Nachfrage nach einem nicht konformen Kredit viel geringer. Die Bedingungen für fehlerhafte Hypotheken können von Kreditgeber zu Kreditgeber sehr unterschiedlich sein, aber die Zinssätze und Mindestanzahlungen für Jumbo-Kredite sind in der Regel höher, da sie ein höheres Risiko für einen Kreditgeber bergen. Es geht nicht nur um mehr Geld, sondern der Kredit kann auch nicht von staatlich geförderten Unternehmen garantiert werden.
Hauskäufer, die eine Hypothek benötigen, die über die Kreditlimits hinausgeht, können das Problem umgehen, indem sie zwei kleinere Hypotheken anstelle eines einzigen Jumbo-Kredits aufnehmen.
Konforme Kredite vs. konventionelle Kredite
Konforme Kredite werden häufig mit konventionellen Krediten / Hypotheken verwechselt. Obwohl sich die beiden Typen überschneiden, sind sie nicht gleich. Eine konventionelle Hypothek ist eine viel breitere Kategorie. Es ist jedes Darlehen, das von einem privaten Kreditgeber im Gegensatz zu einer Regierungsbehörde wie der FHA oder dem US-Veteranenministerium (VA) angeboten wird und / oder von Fannie Mae oder Freddie Mac unterstützt wird - wo Überschneidungen und Verwirrung auftreten entsteht. Die Größe des Darlehens hat keinen Einfluss auf die Konventionalität, sondern nur auf die Konformität. Tatsächlich sind zwar alle konformen Darlehen konventionell, aber nicht alle konventionellen Darlehen gelten als konform.
Besondere Überlegungen zur Kreditkonformität
Die FHFA, die das Kreditlimit jährlich festlegt, hat die Aufsicht, um sicherzustellen, dass Fannie Mae und Freddie Mac ihre Chartas und Aufträge zur Förderung des Wohneigentums für Amerikaner mit niedrigem Einkommen und Mittelklasse erfüllen. Die FHFA verwendet den prozentualen Anstieg / Rückgang der durchschnittlichen Immobilienpreise von Oktober bis Oktober in der monatlichen Zinsumfrage (Monthly Interest Rate Survey, MIRS), um die entsprechenden Kreditlimits für das Folgejahr anzupassen.
Für die Durchführung dieser Umfrage bittet die FHFA eine Stichprobe von Hypothekengebern, die Bedingungen für alle nicht bäuerlichen Darlehen mit Tilgungseffekt und Kaufpreis zu melden, die sie in den letzten fünf Geschäftstagen des Monats abgeschlossen haben. Die Umfrage liefert monatliche Informationen zu Zinssätzen, Darlehensbedingungen und Immobilienpreisen nach Immobilienart, Darlehensart (fester oder variabler Zinssatz) und Darlehensgeberart sowie Informationen zu 15- und 30-jährigen Festzinsdarlehen.
