Gewerbliche Immobilieninvestoren, die eine festverzinsliche Fremdfinanzierung bevorzugen, müssen gelegentlich Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen, wenn sie ihre Schulden vor dem Fälligkeitsdatum ihrer Kredite begleichen. Unter den verschiedenen Vorauszahlungsoptionen bietet Defeasance die größte Flexibilität und potenzielle finanzielle Gewinne, wenn die Zinssätze steigen.
Was ist Defeasance?
Defeasance ist, wie der Name schon sagt, eine Methode, um die Gebühren zu senken, die erforderlich sind, wenn sich ein Kreditnehmer für die Vorauszahlung eines festverzinslichen gewerblichen Immobilienkredits entscheidet. Anstatt Bargeld an den Kreditgeber zu zahlen, kann der Kreditnehmer mit der Abfindungsoption einen anderen Cashflow-Vermögenswert gegen die ursprünglichen Sicherheiten des Kredits tauschen.
Die neuen Sicherheiten (normalerweise Schatztitel) sind in der Regel viel weniger riskant als das ursprüngliche gewerbliche Immobilienvermögen. In diesem Szenario ist der Kreditgeber weitaus besser dran, da er den gleichen Cashflow und im Gegenzug eine viel bessere, risikoadjustierte Investition erhält. Obwohl der Vorteil einer Ablehnung für den Kreditgeber offensichtlich ist, können auch Kreditnehmer erheblich davon profitieren. Wenn die Zinssätze für Kredite höher sind als die Hypothekenzinsen, können die Kreditnehmer gegen Vorauszahlung einen Mehrwert schaffen und Bargeld in die Tasche stecken. Da bei der Aushandlung eines gewerblichen Immobilienkredits die Möglichkeit der Abschiebung besteht, sollten Kreditnehmer diese in Betracht ziehen, um die Möglichkeit der Wertschöpfung bei der Finanzierung zu erhalten.
Begründung für die Ablehnung
Gewerbliche Immobilienkredite mit variabler Verzinsung sind eine geeignete Methode zur Finanzierung kurzfristiger Bedürfnisse wie Bau- oder Brückenfinanzierungen, bei denen es sich um Kapital handelt, das in der Mietphase an Immobilieneigentümer verliehen wird. Es wird zurückgezahlt, wenn die Immobilie letztendlich einen Cashflow erzielt.
Obwohl das Zinsrisiko hoch ist und der finanzielle Abwärtsdruck unbegrenzt ist, werden einige Kreditnehmer eine langfristige, variabel verzinsliche Finanzierung übernehmen. Dies ist häufig der Fall, wenn die Wahrscheinlichkeit groß ist, dass eine Immobilie mit Cashflow vor Fälligkeit des Kredits verkauft wird.
Kreditnehmer nutzen aus vielen Gründen eine variabel verzinsliche Finanzierung. Ein wesentlicher Grund ist die Umgehung der Vorfälligkeitsentschädigungen, die Kreditgeber für die Vorauszahlung von festverzinslichen Schulden verlangen. Bei variabel verzinslichen Finanzierungen besteht für Kreditgeber kein Wiederanlagerisiko, da die Kreditzinsen mit dem Markt schwanken. Bei Rückzahlung können die Mittel zu den gleichen Marktkursen wieder verliehen werden.
Risiken für Kreditgeber
Festverzinsliche Finanzierungen können finanzielle Verluste verursachen oder die Rendite eines Kreditgebers mindern, wenn Kapital zurückgezahlt und dann zu niedrigeren Marktzinsen verliehen wird. Aufgrund des potenziellen Wiederanlagerisikos verlangen die Kreditgeber in der Regel eine Vorauszahlungsstrafe von denjenigen, die Kredite zu einem festen Zinssatz aufnehmen. Ursprünglich forderten die Kreditgeber eine Zinserhaltung, die vorschrieb, dass die Kreditnehmer die Zinsdifferenz (zwischen dem Kreditzins und dem geltenden Marktzinssatz) auf das vorausbezahlte Kapital für den Zeitraum bis zur Restlaufzeit des Kredits zahlen. Da mit der Entstehung neuer Hypothekenanlagen Chancen und finanzielle Kosten verbunden sind, wurde die Abfindung entwickelt, um das Wiederanlagerisiko und die Notwendigkeit der Aufstockung von vorausbezahltem Kapital zu beseitigen.
Mit Hilfe von Defeasance können Kreditnehmer die Sicherheiten für ihre Kredite durch Vermögenswerte ersetzen, die die gleichen Zahlungsströme bieten wie das ursprüngliche Darlehen. Dieser Austausch von Vermögenswerten ermöglicht es den Kreditgebern, während der gesamten Laufzeit des Kredits weiterhin die erwartete Rendite zu erzielen, ohne nach neuen Kreditmöglichkeiten suchen zu müssen, um das vorausbezahlte Kapital zu ersetzen. Wie bereits erwähnt, verringert der Umtausch eines weniger riskanten Vermögenswerts (US-Treasuries anstelle eines gewerblichen Immobilienvermögens) das Gesamtrisiko der Investition des Kreditgebers. Dies ist ein noch größerer Vorteil für Institute, die diese Hypotheken verbriefen. Durch die Erhöhung der Wahrscheinlichkeit, dass die Anleger alle vertraglich vereinbarten Zins- und Tilgungszahlungen erhalten, wird der Wert hypothekarisch besicherter Wertpapiere sowie der Gewinn des Kreditgebers durch die Ablehnung erheblich erhöht.
Vorteile und Probleme für Kreditnehmer
Im Gegensatz zur Aufrechterhaltung der Rendite bietet die Abschaffung von Krediten Aufwärtspotenzial für Kreditnehmer, wenn die Marktzinsen über den vertraglich vereinbarten Darlehenszinssatz steigen. Die Aufrechterhaltung der Rendite wird als Vertragsstrafe bezeichnet, da die Kreditnehmer einer bestimmten Zahlungsweise unterliegen, unabhängig davon, in welche Richtung sich die Marktzinsen bewegen. Sie ist in der Regel als der größere Teil der Berechnung zur Aufrechterhaltung der Rendite oder als Prozentsatz des vorausbezahlten Betrags strukturiert. Da für eine Ablehnung der Kauf von Staatsanleihen erforderlich ist, wirkt sich die Veränderung der Zinssätze direkt auf die Kosten dieser Vermögenswerte aus und bestimmt, ob eine Ablehnung bei Vorauszahlung ein Kostenfaktor oder ein Zufall ist.
In den meisten Fällen umfasst die Abfindung den Kauf von Staatsanleihen mit einer Laufzeit, die der Restlaufzeit des Kredits entspricht, wobei die Zinssätze die zum Ausgleich der vertraglich vereinbarten periodischen Zins- und Tilgungszahlungen erforderlichen Einnahmen liefern. Diese Anleihen werden dann einem Treuhandfonds zugewiesen, der die regelmäßigen Zahlungsströme bis zur Fälligkeit der Anleihen an den Kreditgeber weiterleitet. Abhängig von der Differenz zwischen den Zinssätzen der Anleihen, die zur Aufhebung der Kredite erforderlich sind, und den Marktzinssätzen werden die Staatsanleihen gegen einen Abschlag oder eine Prämie gehandelt.
Wenn die Zinsen steigen, verlieren Staatsanleihen (oder festverzinsliche Anlagen) an Wert und werden billiger. In diesem Fall können die Kreditnehmer die erforderlichen Anleihen für weniger als die für die Vorauszahlung des Kredits erforderliche Summe erwerben, wodurch zusätzliches Bargeld in ihren Taschen anfällt. In der umgekehrten Situation, wenn die Zinsen fallen, werden festverzinsliche Anlagen teurer. Dies erfordert, dass der Darlehensnehmer einen Betrag zahlt, der über dem Darlehenssaldo bei Vorauszahlung liegt. Auf der anderen Seite führt die Berechnung zur Aufrechterhaltung der Rendite zu genau demselben zusätzlichen Kapital, das zur Tilgung des Kredits erforderlich ist. Dabei bleiben die Transaktionskosten unberücksichtigt, die beim Kauf der zur Tilgung des Darlehens erforderlichen Anleihen anfallen würden. Diese Kosten variieren in Abhängigkeit von der Geld-Brief-Spanne oder den Angebots- und Nachfragekräften für die Anleihen. Auf der anderen Seite ist eine Abfindung von Vorteil, während die Aufrechterhaltung der Rendite immer noch eine gewisse Strafe erfordert.
Mit der Option „Defeasance“ erhalten festverzinsliche Kreditnehmer Vorteile gegenüber jenen, die sich für die Aufrechterhaltung der Rendite oder eine langfristige, variabel verzinsliche Finanzierung entscheiden. Es ist eine gute taktische Entscheidung für Kreditnehmer, die sich in der Lage fühlen, Zinsbewegungen vorherzusagen. Dies ist auch eine gute Wahl für Immobilieninvestoren, die wissen, dass sie ihre Immobilien kurzfristig verkaufen müssen, sich jedoch Sorgen über die potenzielle Zunahme des Schuldendienstes machen, wenn sie sich für variabel verzinsliche Schuldtitel entscheiden.
Kreditnehmer, die Schuldtitel auf Portfolioebene verwenden (ein Kredit, der durch mehrere Gewerbeimmobilien besichert ist), müssen manchmal einen höheren Prozentsatz eines Kredits als den Wertbeitrag eines Vermögenswerts zum Portfolio zurückzahlen. Diese Situation ergibt sich, wenn der Kreditgeber der Ansicht ist, dass ein Kreditnehmer einen Vermögenswert verkauft, der weniger riskant ist als die verbleibenden Vermögenswerte im Portfolio. Da das Portfolio umso risikoreicherer wird, je weniger risikoreiche Vermögenswerte es besitzt, verlangen die Kreditgeber einen Vorauszahlungsbetrag, der sie für das höhere Risiko entschädigt, das verbleibende Portfolio effektiv abbaut und die Hebelwirkung des Anlegers verringert.
Da die Abwertung zu einem Umtausch eines weniger riskanten Vermögenswerts als die Sicherheit führt, können die Kreditnehmer nach dem Verkauf eines Vermögenswerts denselben Prozentsatz der Schulden im Portfolio behalten. Mit Zustimmung des Kreditgebers kann es möglich sein, den Prozentsatz der Schulden auf dem verbleibenden Vermögen zu erhöhen, wenn die Entlassung ausgeführt wird.
Ein weiterer Vorteil für Kreditnehmer ist, dass Kreditgeber in der Regel weder im Voraus noch durch Erhöhung der Kreditzinsen eine Zahlung benötigen, um die Abfindungsoption zu erhalten. Steigen die Zinsen, besteht für den Kreditnehmer Wertschöpfungspotenzial; Daher ist es denkbar, dass Kreditgeber eine Entschädigung für den Verkauf der Option verlangen könnten.
Die Quintessenz
Die Kreditnehmer müssen sich ihrer Vorauszahlungsoptionen bewusst sein, damit sie die richtigen Entscheidungen für die Vermögensverwaltung treffen können. Beispielsweise kann es in Zeiten mit erheblichen Zinserhöhungen vorzuziehen sein, einen suboptimalen kommerziellen Vermögenswert zu verkaufen, da durch die Auflösung des Kredits ein Wert geschaffen wird. Andererseits kann es sinnvoll sein, auch nach einer Wertoptimierung an einem Vermögenswert festzuhalten. Die bei der Vorauszahlung auf dem Darlehen verbleibende Zeit hat direkten Einfluss auf die Vorauszahlungskosten. Wenn alle Dinge gleich sind, schwinden die Strafen für Vorauszahlungen mit der Zeit.
Bei der Aushandlung der Konditionen eines gewerblichen Immobilienkredits sollten die Kreditnehmer die Möglichkeit einfordern, ihre festverzinslichen Kredite zu kündigen, auch wenn sie nicht beabsichtigen, die Verpflichtung vor Fälligkeit im Voraus zu bezahlen. Der eindeutige Vorteil, den die Abwicklung von Rechtsgeschäften gegenüber anderen Vorauszahlungsoptionen bietet, ist erheblich, da bei steigenden Marktzinssätzen ein ertragsgenerierendes Ereignis ausgelöst werden kann. Es ist denkbar, dass Immobilieneigentümer, die eine Festzinsfinanzierung bevorzugen, in Zeiten steigender Zinssätze Kapitalgewinne aus ihren Schuldverschreibungen erzielen können, die den Rückgang der Immobilienwerte mehr als ausgleichen können. Anleger, die den finanziellen Hebel zum Kauf von Immobilien nutzen, die zu fixieren und dann zu verkaufen sind, sollten eine Festzinsfinanzierung mit der Option „Defeasance“ als attraktive Alternative zur kurzfristigen variablen Finanzierung in Betracht ziehen.
