Was ist DownREIT?
DownREIT ist ein Gemeinschaftsprojekt eines Immobilienbesitzers und eines Real Estate Investment Trust (REIT) zum Zwecke des Erwerbs und der Kontrolle von Immobilien.
Die zentralen Thesen
- Ein DownREIT ist eine Partnerschaft zwischen einem REIT und einem Immobilieneigentümer, die es ermöglicht, die Steuer auf den Verkauf geschätzter Immobilien aufzuschieben. Es gibt zwei Arten von DownREITs. Der erste Typ beinhaltet eine Beschränkung auf keine Kapitaleinlagen von REITs, während der zweite Typ eine signifikante Kapitaleinlage von REITs beinhaltet. DownREITs sind im Vergleich zu UPREITs komplizierter und können steuerliche Auswirkungen haben, wenn die operative Einheit vom IRS als Sicherheit betrachtet wird.
DownREIT verstehen
DownREIT ist eine Partnerschaft zwischen einem Immobilieneigentümer und dem (REIT), die den Immobilieneigentümer bei der Aufschiebung der Kapitalertragsteuer auf den Verkauf geschätzter Immobilien unterstützt. Der UPREIT wurde nach der Immobilienkrise in den 1990er Jahren erfunden, um Kapitalinvestitionen in die Immobilienbranche zu erleichtern. DownREIT ist aus dem UPREIT entstanden.
Immobilieneigentümer, die Immobilien in DownREITs einbringen, erhalten operative Einheiten in einer Partnerschaft. Diese Partnerschaftseinheit und die Beziehung des Eigentümers zu ihr können in Abhängigkeit von der Struktur des REIT und eventuell vorhandener UPREITs auf verschiedene Arten strukturiert werden. Bei einem DownREIT muss der REIT einer Stillhalte- oder Aussperrvereinbarung für den Verkauf von eingebrachten Vermögenswerten zustimmen.
Es gibt zwei Arten von DownREIT-Partnerschaftskategorien. Bei der ersten Art der Partnerschaft sieht REIT eine Kapitalbegrenzung vor, und die Kommanditisten erhalten Präferenzen für die Ausschüttung von operativem Bargeld in Höhe von REIT-Aktiendividenden. Die zweite Kategorie von REIT beinhaltet die Einbringung von erheblichem Kapital durch den REIT. Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält eine Ausschüttung in Höhe der Kapitalrendite.
DownREIT im Vergleich zu UPREIT
Das DownREIT ist weniger verbreitet als das UPREIT, da es komplizierter ist und möglicherweise nicht die gleichen Steuervorteile wie ein UPREIT bietet. Das Einbringen von Immobilien in einen DownREIT ist eine komplexe Transaktion, die eine professionelle Steuer- und Anlageberatung erfordert. Wenn die Transaktion nicht mit äußerster Sorgfalt strukturiert ist, kann das IRS die Übertragung von Eigentum in das DownREIT als Gegenleistung für operative Einheiten als steuerpflichtige Transaktion im Rahmen von Veräußerungs- oder Missbrauchsverhütungsvorschriften betrachten. Daher kann ein UPREIT die logischere Wahl für einen Immobilieneigentümer sein, dessen Hauptanliegen darin besteht, die Steuerschuld aufzuschieben.
Im Gegensatz zu UPREITs, bei denen das Eigentum an Immobilien nicht beteiligt ist, beinhaltet ein DownREIT den Besitz von Immobilien. Ein Teil dieser Liegenschaft befindet sich im vollständigen Eigentum, während andere durch Kommanditgesellschaften mit denjenigen, die die Liegenschaft dazu beigetragen haben, im Eigentum stehen können.
Ein DownREIT kann eine logische Option sein, wenn der Eigentümer der Ansicht ist, dass seine Immobilien mehr als die anderen Bestände des REIT wertschätzen werden, da er mit einem DownREIT ein größeres Interesse an seiner eingebrachten Immobilie behält als mit einem UPREIT.
Da die Eigentümerstruktur eines DownREIT komplexer ist, erfordert die Umrechnung von operativen Einheiten in Bargeld komplexere Berechnungen. Ebenso verhalten sich UPREITs und DownREITs als Anlagen unterschiedlich, da sie unterschiedlich strukturiert sind. Bei einem DownREIT kann sich die Partnerschaft zwischen dem REIT und dem Investor anders entwickeln als die Performance des REIT insgesamt.
DownREITs sind UPREITs jedoch in ihrem Wert als Nachlassplanungstool ähnlich. Beide erhöhen die Basis der operativen Einheiten nach dem Tod des Eigentümers und ermöglichen eine steuerfreie Übertragung geschätzter Immobilien an die Erben. Die Erben können dann die operativen Einheiten in REIT-Aktien oder bar umwandeln, ohne Steuern zu zahlen.
Beispiel für DownREIT
Betrachten Sie ein Portfolio von fünf Immobilien im Wert von 100 Millionen US-Dollar. Die Immobilien haben Schulden in Höhe von 80 Mio. USD bei einem Zinssatz von 8%. Die Partner, denen die Immobilie gehört, verfügen über einen kumulierten Kontostand von 5 Mio. USD. Der REIT geht in die Transaktion ein und zahlt bestehende Schulden in Höhe von 60 Mio. USD für die Immobilie ab und ersetzt Kapitalkontensalden für die übrigen Partner durch Schulden in Höhe von 7%. Für die verbleibenden 20 Millionen US-Dollar, die von Partnern gehalten werden, werden Anteile als operative Einheiten ausgegeben, und der REIT wird der Mehrheitsbeteiligte, während die verbleibenden Partner GPs und LPs werden.
