Inhaltsverzeichnis
- Eine kleine Geschichte
- Kauf eines HUD-Hauses
- Seien Sie bereit, sich schnell zu bewegen
- Seien Sie realistisch über den Preis
- Recherchiere
- Und Ihre Due Diligence
- Die Quintessenz
Während des Immobilienbooms, der 2006 seinen Höhepunkt erreichte, waren HUD-Häuser kaum ein heißes Gesprächsthema. Doch seit dem bald folgenden Wohnungsbruch hat das HUD-Programm an Bekanntheit gewonnen und ist mehr und mehr zu einem Begriff geworden.
Was ist ein HUD-Zuhause? Obwohl es viele Missverständnisse gibt, ist die Antwort ziemlich einfach. HUD-Häuser, ein Programm des US-amerikanischen Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, wurden von der Regierung aufgrund der Zwangsvollstreckung einer Hypothek erworben, die von der FHA versichert wurde. Um den Geldverlust bei der Zwangsvollstreckung auszugleichen, bemüht sich HUD, diese Häuser an die Öffentlichkeit zu verkaufen.
Die zentralen Thesen
- HUD-Häuser sind solche, die die Regierung aufgrund von Zwangsvollstreckungen zurückgefordert hat und die dann zum Verkauf oder zur Versteigerung angeboten werden. Dies kann große Chancen bieten, ein Haus mit hohen Rabatten zu kaufen, ist jedoch bereit, schnell zu handeln, da erstklassige Standorte eine Menge sehen können Achten Sie wie bei jeder Zwangsvollstreckung auf den Zustand der Immobilie und unternehmen Sie Nachforschungen und Due Diligence, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Eine kleine Geschichte
Wie sehen die aktuellen Bedingungen für den Markt für Zwangsvollstreckungen in der Zeit nach der Rezession aus? Erstens eine kleine Geschichte: Nach der Subprime-Hypothekenkrise war 2008 der dramatischste Anstieg der Zwangsvollstreckungen zu verzeichnen. Historisch gesehen ist dies nach wie vor der dramatischste Verlust an Eigenheimen und das größte Volumen an Zwangsvollstreckungen unter allen amerikanischen Rezessionen . Von 2006 bis 2012 beliefen sich die Gesamtverluste im US-Eigenheim auf mehr als 7 Billionen US-Dollar. Diese Verluste sind jedoch insbesondere seit 2015 erheblich zurückgegangen.
Für die Wirtschaft ist es eine gute Nachricht, dass die Zwangsvollstreckungsraten gesunken sind. Laut Angaben der Housing Data Authority realtytrac.com sind die bundesweiten Raten von Eigenheimen in den letzten Jahren gesunken . Laut dem neuesten Bericht von Attom Data Solution hatten 933.045 US-Immobilien im Jahr 2016 Zwangsvollstreckungseinreichungen. Dies bedeutet, dass trotz eines historischen Rückgangs der Zwangsvollstreckungsmeldungen immer noch mehrere Zwangsvollstreckungseigenschaften verfügbar sind.
Kauf eines HUD-Hauses
Zwar hat die Zwangsvollstreckung eine besonders negative Konnotation erhalten, da Millionen von Amerikanern während des Subprime-Hypothekendebakels der Rezession ihr Zuhause verloren haben, doch der Kauf eines HUD-Hauses kann sowohl eine positive Erfahrung als auch eine Menge sein. Es ist jedoch wichtig, die verschiedenen Facetten sowohl des Zwangsvollstreckungsprozesses als auch des HUD-Programms zu verstehen. Wenn Sie über den Kauf eines HUD-Hauses nachdenken, aber mit dem HUD-Programm nicht so vertraut sind, sind Sie nicht allein.
Beginnen Sie mit der Erkundung der offiziellen Informationen zu HUD-Häusern. Immerhin handelt es sich um ein Regierungsprogramm, das den erforderlichen Teil der Regierungsregeln enthält. Zum Glück hat das US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung den Verbrauchern die Bereitstellung einer hilfreichen Website erleichtert, auf der häufig gestellte Fragen zum Kauf, zur Inspektion und zur Finanzierung des Kaufs von HUD-Häusern aufgeführt sind. Neben hilfreichen Tipps zu Krediten und Inspektionen bietet die Website landesspezifische Informationen zu regionalen Ressourcen, die die auf Bundesebene angebotenen Programme zur Unterstützung des Eigenheimkaufs ergänzen. Diese variieren stark von Staat zu Staat.
Seien Sie bereit, sich schnell zu bewegen
Kennen Sie Ihre Konkurrenz. Denken Sie daran, dass HUD-Häuser wahre Goldminen für Investoren sein können, die das enorme Gewinnpotenzial beim Renovieren und Umkippen einer Immobilie oder sogar beim Vermieten sehen. Heißt das, Sie stehen im Wettbewerb mit Immobilieninvestoren, die möglicherweise Zugang zu höherem Kapital haben? Ja. Abgesehen von den ersten 30 Tagen, das heißt: In den ersten 30 Tagen, in denen ein Haus auf den Markt gekommen ist, kann HUD keine Immobilienangebote von Immobilieninvestoren annehmen.
Wo und wie solltest du anfangen zu suchen? Während HUD-Häuser auf einer Vielzahl von Immobilienseiten wie Trulia Inc. und Re / Max Holdings, Inc. (RMAX) gelistet sind, bleibt die von der US-Regierung betriebene Site hudhomestore.com der umfassendste und aktuellste Startpunkt Deine Suche. Wenn Sie einen Makler im Sinn haben, stellen Sie sicher, dass er bei HUD registriert ist: Rechtlich gesehen können Sie nur von registrierten Agenten vertreten werden.
Seien Sie realistisch über den Preis
Seien Sie realistisch in Bezug auf Ihre Preisspanne. Die Wichtigkeit, ein Haus mit realisierbaren Hypothekenzahlungen und Zinssätzen zu kaufen, hat sich als eine der am härtesten erarbeiteten Lehren des Wohnungsbaus erwiesen. Verwenden Sie Online-Hypothekenrechner, um die monatliche Hypothekenzahlung, die Sie sich leisten können, Ihre geschätzten Abschlusskosten und eine Vielzahl anderer Faktoren zu ermitteln, die Ihren Kauf beeinflussen.
Während beim Schaufensterbummel nichts auszusetzen ist, sollten Sie die Finanzierung rechtzeitig sicherstellen. Im schlimmsten Fall finden Käufer das Haus ihrer Träume und verlieren es an einen anderen Käufer, weil ihr Darlehen noch nicht genehmigt wurde.
Nehmen Sie Kontakt zu Hypothekengebern auf, die mit Informationen zu HUD-Ressourcen ausgestattet sind. Zu den zwei attraktiven Optionen zählen das 100-Dollar-Anzahlungsprogramm sowie das 203 (K) -Rehabilitations- und Renovierungsdarlehen, mit dem die zum Zeitpunkt des Kaufs erforderlichen Renovierungsarbeiten ausdrücklich finanziert werden sollen.
Recherchiere
Stellen Sie sicher, dass Sie alle Hintergrundinformationen zur Geschichte des Eigenheims nutzen, einschließlich der Verkaufsgeschichte, der jüngsten Steuerveranlagungen und des durchschnittlichen Verkaufspreises vergleichbarer Eigenheime in der Nachbarschaft.
Ein Teil dieser Nachforschungen besteht darin, die Nachträge zum Haus zu überprüfen, in denen Schäden und andere gesetzlich vorgeschriebene Informationen aufgeführt sind - beispielsweise, ob Ihr zukünftiges Traumhaus ein ehemaliges Meth-Labor gewesen sein könnte. Leider ist diese Existenz von Häusern mit Drogenherstellungsgeschichte so weit verbreitet, dass in einigen Bundesstaaten Gesetze zum Schutz zukünftiger Käufer erlassen wurden.
Und Ihre Due Diligence
In mehreren Bundesstaaten wie Minnesota, South Dakota und Arizona sind Verkäufer gesetzlich verpflichtet, Käufer zu informieren, wenn sie wissen, dass das Haus für die Methamphetaminherstellung verwendet wurde. In anderen Staaten steht eine solche Gesetzgebung noch aus. Wenn Sie für ein Haus in einem Staat einkaufen, für den es keine solchen gesetzlichen Anforderungen gibt, sollten Sie im Rahmen der routinemäßigen Hausinspektion ein Audit der Luftqualität in Innenräumen durchführen.
Leider wurde einigen Banken vorgeworfen, sie hätten es versäumt, die Käufer über die zweifelhafte Geschichte eines Eigenheims zu informieren, selbst in Staaten, in denen Gesetze zur Offenlegung der Methanproduktion gelten. In diesem Punkt lohnt es sich, Ihre Hausaufgaben zu machen: Eine frühere Meth-Exposition ist nicht nur potenziell schädlich für die neuen Bewohner eines Hauses, sondern eine professionelle Sanierung und Reinigung ist im Allgemeinen kostspielig - und nicht unbedingt durch eine Versicherung abgedeckt. Bestimmte Bundesstaaten wie Colorado verlangen, dass ein staatlich geprüfter Hygieniker nachweist, dass eine Immobilie bewohnbar ist. Denken Sie daran, dass es fast unmöglich ist, einen FHA-Kredit für ein Haus zu erhalten, das mit Methamphetamin kontaminiert ist.
Unabhängig davon, ob Sie befürchten, dass in der Immobilie schändliche Aktivitäten stattgefunden haben, ist es ratsam, eine Inspektion durchzuführen, bevor Sie ein Angebot für ein Haus abgeben. Während der FHA-Listenpreis eine Schätzung enthält, möchten Sie eine detaillierte Liste möglicher Reparaturen und Aktualisierungen erstellen, die das Haus möglicherweise benötigt.
Die Quintessenz
Lassen Sie negative Konnotationen zum HUD-Programm hinter sich: Mit Due Diligence und proaktiver Forschung können HUD-Häuser solide Wohnimmobilien zu einem praktisch unschlagbaren Preis anbieten. Informieren Sie sich über die unzähligen Bundes- und Landesressourcen für HUD, FHA-Darlehen und andere Ressourcen für Erstkäufer: Die Website des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung ist Ihre erste Anlaufstelle. Sobald Sie einen von HUD registrierten Makler gefunden, die Finanzierung gesichert und Ihr Traumhaus gefunden haben, möchten Sie es gründlichen Inspektionen und Nachforschungen zur (hoffentlich makellosen) Geschichte des Hauses unterziehen.
