Inhaltsverzeichnis
- Darlehensarten
- Eigenkapital- und Einkommensanforderungen
- Private Hypothekenversicherung
- Fixed vs Floating Rates
- Die Quintessenz
Die Vielzahl an Finanzierungsmöglichkeiten für Erstkäufer kann überwältigend erscheinen. Wenn Sie sich jedoch die Zeit nehmen, die Grundlagen der Immobilienfinanzierung zu erforschen, können Sie viel Zeit und Geld sparen. Zu verstehen, auf welchem Markt sich die Immobilie befindet und ob sie Anreize für Kreditgeber bietet, kann zusätzliche finanzielle Vorteile für Sie bedeuten. Sehen Sie sich Ihre Finanzen an, um sicherzustellen, dass Sie die Hypothek erhalten, die Ihren Bedürfnissen am besten entspricht.
Die zentralen Thesen
- Der Erhalt einer Hypothek ist ein entscheidender Schritt beim Kauf Ihres ersten Eigenheims, und es gibt mehrere Faktoren für die Auswahl des am besten geeigneten. Die Kreditgeber bewerten Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre Fähigkeit zur Rückzahlung auf der Grundlage Ihres Einkommens, Ihres Vermögens, Ihrer Schulden und Ihrer Kreditwürdigkeit Bei der Auswahl einer Hypothek müssen Sie entscheiden, ob Sie einen festen oder variablen Zinssatz wählen, wie viele Jahre Ihre Hypothek abbezahlt werden soll und wie hoch Ihre Anzahlung ist. Herkömmliche Kredite sind Hypotheken, die nicht durch den Bund versichert oder garantiert sind Regierung. Abhängig von Ihren Umständen haben Sie möglicherweise Anspruch auf günstigere Konditionen durch einen FHA- oder VA-Kredit oder einen anderen staatlich garantierten Kredit.
Darlehensarten
Herkömmliche Kredite sind Hypotheken, die vom Bund nicht versichert oder garantiert sind. Sie sind in der Regel festverzinsliche Hypotheken. Obwohl ihre strengeren Anforderungen an eine höhere Anzahlung, eine höhere Kreditwürdigkeit, ein niedrigeres Verhältnis von Einkommen zu Verschuldung und das Potenzial, eine private Hypothekenversicherung zu benötigen, sie am schwierigsten zu qualifizieren machen, sind herkömmliche Hypotheken in der Regel kostengünstiger als garantierte Hypotheken.
Konventionelle Kredite sind entweder konforme oder nicht konforme Kredite. Konforme Kredite entsprechen Richtlinien wie Kreditlimits, die von den staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) Fannie Mae oder Freddie Mac festgelegt wurden, da sie oder verschiedene Kreditgeber diese Kredite häufig kaufen, verpacken und als Wertpapiere auf dem Sekundärmarkt verkaufen. Das Kreditlimit für eine konventionelle Hypothek für 2019 beträgt insgesamt 484.350 USD, obwohl es für ausgewiesene Gebiete mit hohen Kosten höher sein kann.
Ein Kredit, der über diesen Betrag hinausgeht, wird als Jumbo-Kredit bezeichnet und ist in der Regel mit einem etwas höheren Zinssatz verbunden, da diese Kredite mit einem höheren Risiko verbunden sind (da sie mehr Geld erfordern) und für den Sekundärmarkt weniger attraktiv sind. Für nicht konforme Kredite hat das kreditgebende Institut, in der Regel ein Portfolio-Kreditgeber, eigene Richtlinien festgelegt.
FHA-Darlehen
Die Federal Housing Administration (FHA), Teil des US-amerikanischen Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, bietet verschiedene Hypothekendarlehensprogramme an. Ein FHA-Darlehen hat niedrigere Anzahlungsanforderungen und ist leichter zu qualifizieren als ein herkömmliches Darlehen. FHA-Kredite eignen sich hervorragend für Erstkäufer, da Sie neben niedrigeren Vorabkreditkosten und weniger strengen Kreditanforderungen auch eine Anzahlung von nur 3, 5% leisten können. FHA-Kredite dürfen die oben beschriebenen gesetzlichen Grenzen nicht überschreiten.
Der Fang? Alle FHA-Darlehensnehmer müssen eine Hypothekenversicherungsprämie (MIP) zahlen, die in ihre Hypothekenzahlungen einfließt (siehe private Hypothekenversicherung unten).
VA-Darlehen
Das US-Veteranenministerium (VA) garantiert VA-Darlehen. Die VA vergibt keine Kredite an sich, sondern garantiert Hypotheken qualifizierter Kreditgeber. Diese Garantien ermöglichen es Veteranen und Servicemitarbeitern, günstige Wohnungsbaudarlehen zu erhalten, in der Regel ohne Anzahlung. In den meisten Fällen sind VA-Darlehen leichter zu qualifizieren als herkömmliche Darlehen. Kreditgeber beschränken den maximalen VA-Kredit im Allgemeinen auf herkömmliche Hypothekendarlehenslimits. Beantragen Sie vor der Beantragung eines Darlehens die Berechtigung bei der VA. Wenn Sie akzeptiert werden, stellt die VA ein Berechtigungszertifikat aus, mit dem Sie einen Kredit beantragen können.
Zusätzlich zu diesen Kreditarten und -programmen des Bundes fördern die Regierungen und Agenturen der Bundesstaaten und Gemeinden Hilfsprogramme, um Investitionen oder Wohneigentum in bestimmten Bereichen zu erhöhen.
Eigenkapital- und Einkommensanforderungen
Die Preisgestaltung für Hypothekendarlehen wird vom Kreditgeber auf zwei Arten bestimmt, die beide auf der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers beruhen. Zusätzlich zur Überprüfung Ihrer FICO-Punktzahl von den drei großen Kreditauskunfteien berechnen die Kreditgeber den Beleihungsgrad (LTV) und den Schuldendienst-Deckungsgrad (DSCR), um den Betrag, den sie Ihnen ausleihen, und die Zinsen festzulegen Bewertung.
Der LTV ist der Betrag des tatsächlichen oder implizierten Eigenkapitals, der in den Sicherheiten verfügbar ist, gegen die geliehen wird. Bei Eigenheimkäufen wird der LTV bestimmt, indem der Darlehensbetrag durch den Kaufpreis des Eigenheims dividiert wird. Kreditgeber gehen davon aus, dass je mehr Geld Sie aufbringen (in Form einer Anzahlung), desto unwahrscheinlicher ist es, dass Sie mit dem Kredit in Verzug geraten. Je höher der LTV, desto höher das Ausfallrisiko, sodass die Kreditgeber mehr verlangen.
Der Schuldendienst-Deckungsgrad (DSCR) bestimmt Ihre Fähigkeit, die Hypothek zu bezahlen. Kreditgeber dividieren Ihr monatliches Nettoeinkommen durch die Hypothekarkosten, um die Wahrscheinlichkeit zu bestimmen, dass Sie mit der Hypothek in Verzug geraten. Die meisten Kreditgeber benötigen DSCRs von mehr als eins. Je höher die Quote, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie die Fremdkapitalkosten decken können, und desto geringer ist das Risiko, das der Kreditgeber eingeht. Je höher die DSCR, desto wahrscheinlicher ist es, dass ein Darlehensgeber den Darlehenszinssatz aushandelt, da der Darlehensgeber selbst bei einem niedrigeren Zinssatz eine bessere risikoadjustierte Rendite erhält.
Aus diesem Grund sollten Sie bei Verhandlungen mit einem Hypothekengeber jede Art von qualifiziertem Einkommen angeben. Manchmal kann eine zusätzliche Teilzeitbeschäftigung oder ein anderes einkommensschaffendes Unternehmen den Unterschied zwischen der Qualifizierung oder Nichtqualifizierung für ein Darlehen oder dem Erhalt des bestmöglichen Zinssatzes ausmachen.
Private Hypothekenversicherung
LTV bestimmt auch, ob Sie eine private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) abschließen müssen. PMI schützt den Kreditgeber vor Zahlungsverzug, indem ein Teil des Kreditrisikos auf einen Hypothekenversicherer übertragen wird. Die meisten Kreditgeber verlangen einen PMI für Kredite mit einem LTV von mehr als 80%, dh für Kredite, bei denen Sie weniger als 20% Eigenkapital im Eigenheim besitzen. Die Versicherungssumme und das Hypothekenprogramm bestimmen die Kosten der Hypothekenversicherung und wie sie eingezogen werden.
Die meisten Hypothekenversicherungsprämien werden monatlich zusammen mit Steuer- und Vermögensversicherungs-Treuhandkonten erhoben. Sobald der LTV 78% oder weniger beträgt, soll der PMI automatisch eliminiert werden. Möglicherweise können Sie den PMI kündigen, wenn der Wert des Eigenheims so hoch ist, dass Sie 20% Eigenkapital erhalten und ein festgelegter Zeitraum (z. B. zwei Jahre) verstrichen ist. Einige Kreditgeber, wie die FHA, bewerten die Hypothekenversicherung als Pauschalbetrag und aktivieren sie in den Darlehensbetrag.
Versuchen Sie als Faustregel, eine private Hypothekenversicherung zu vermeiden, da diese Kosten für Sie keinen Nutzen haben.
Es gibt Möglichkeiten, PMI nicht zu bezahlen. Man darf beim Kauf eines Eigenheims nicht mehr als 80% des Immobilienwerts ausleihen; Die andere Möglichkeit besteht darin, Eigenheimfinanzierung oder eine zweite Hypothek zu verwenden, um mehr als 20% abzubauen. Das häufigste Programm ist eine Hypothek 80-10-10 genannt. Die 80 steht für den LTV der ersten Hypothek, die ersten 10 für den LTV der zweiten Hypothek und die dritten 10 für das Eigenkapital, über das Sie verfügen.
Obwohl der Zinssatz für die zweite Hypothek auf gemischter Basis höher sein wird als der Zinssatz für die erste Hypothek, sollte er nicht viel höher sein als der Zinssatz für einen 90% igen LTV-Kredit. Eine Hypothek vom Typ 80-10-10 kann günstiger sein als die Zahlung für PMI. Außerdem können Sie die Zahlung der zweiten Hypothek beschleunigen und diesen Teil der Schulden schnell beseitigen, damit Sie Ihr Haus frühzeitig abbezahlen können.
Fest- oder variabel verzinsliche Hypotheken
Eine weitere Überlegung ist, ob eine Hypothek mit festem oder variablem Zinssatz (oder variabelem Zinssatz) aufgenommen werden soll. Bei einer Festhypothek ändert sich der Zinssatz nicht für die gesamte Laufzeit des Darlehens. Der offensichtliche Vorteil eines Festzinsdarlehens besteht darin, dass Sie wissen, wie hoch die monatlichen Darlehenskosten für die gesamte Darlehenslaufzeit sind. Und wenn die vorherrschenden Zinssätze niedrig sind, haben Sie für eine beträchtliche Zeit einen guten Zinssatz festgelegt.
Eine variabel verzinsliche Hypothek, z. B. eine Zinshypothek oder eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM), soll Erstkäufern oder Personen helfen, die erwarten, dass ihr Einkommen während der Darlehenslaufzeit erheblich steigt. Bei variabel verzinslichen Darlehen können Sie in den ersten Jahren des Darlehens in der Regel niedrigere Einführungszinsen erhalten, sodass Sie mehr Geld erhalten können, als wenn Sie versucht hätten, ein teureres festverzinsliches Darlehen zu erhalten. Natürlich kann diese Option riskant sein, wenn Ihr Einkommen nicht mit der Zinserhöhung mitwächst. Der andere Nachteil ist, dass der Weg der Marktzinsen ungewiss ist: Wenn sie dramatisch ansteigen, werden die Konditionen Ihres Kredits mit ihnen in die Höhe schnellen.
Wie ARMs funktionieren
Die gebräuchlichsten ARM-Typen gelten für einen Zeitraum von einem, fünf oder sieben Jahren. Der anfängliche Zinssatz wird normalerweise für einen bestimmten Zeitraum festgelegt und dann regelmäßig, häufig monatlich, zurückgesetzt. Sobald ein ARM zurückgesetzt wird, passt er sich an den Marktkurs an, in der Regel durch Hinzufügen eines vorher festgelegten Spreads (Prozentsatz) zum aktuellen US-Treasury-Kurs. Obwohl der Anstieg in der Regel begrenzt ist, kann eine ARM-Anpassung teurer sein als der derzeitige festverzinsliche Hypothekarkredit, um den Kreditgeber dafür zu entschädigen, dass er in der Einführungsphase einen niedrigeren Zinssatz anbietet.
Nur-Zins-Darlehen sind eine Art von ARM, bei dem Sie nur Hypothekenzinsen und nicht Kapital während der Einführungsphase zahlen, bis das Darlehen zu einem festen, Kapital zahlenden Darlehen zurückkehrt. Solche Kredite können für erstmalige Kreditnehmer sehr vorteilhaft sein, da nur durch die Zahlung von Zinsen die monatlichen Kreditkosten erheblich gesenkt werden und Sie sich für einen viel größeren Kredit qualifizieren können. Da Sie jedoch in der ersten Periode keinen Kapitalbetrag zahlen, ändert sich der auf den Kredit entfallende Saldo erst, wenn Sie mit der Rückzahlung des Kapitalbetrags beginnen.
Die Quintessenz
Wenn Sie zum ersten Mal nach einer Hypothek suchen, ist es möglicherweise schwierig, alle Finanzierungsoptionen zu überprüfen. Nehmen Sie sich Zeit, um zu entscheiden, wie viel Eigenheim Sie sich leisten können, und finanzieren Sie sich dann entsprechend. Wenn Sie es sich leisten können, einen beträchtlichen Betrag zu senken, oder wenn Sie genug Einkommen haben, um einen niedrigen LTV zu erzielen, haben Sie mehr Verhandlungsmacht mit Kreditgebern und die meisten Finanzierungsmöglichkeiten. Wenn Sie auf das größte Darlehen drängen, erhalten Sie möglicherweise einen höheren risikoadjustierten Zinssatz und eine private Hypothekenversicherung.
Wägen Sie den Nutzen eines größeren Kredits mit dem Risiko ab. Die Zinssätze schwanken in der Regel nur während des Zinszeitraums und werden häufig als Reaktion auf Änderungen der Marktzinssätze angepasst. Berücksichtigen Sie auch das Risiko, dass Ihr verfügbares Einkommen nicht mit der möglichen Erhöhung der Fremdkapitalkosten steigt.
Ein guter Hypothekenmakler oder Hypothekenbanker sollte in der Lage sein, Sie durch die verschiedenen Programme und Optionen zu führen, aber nichts hilft Ihnen besser, als Ihre Prioritäten für einen Hypothekarkredit zu kennen.
