In der Blütezeit des Immobilienbooms in den Jahren 2004 und 2005 scherzten die Kreditgeber immer wieder: "Alles, was Sie brauchen, um eine Hypothek zu erhalten, ist zu atmen." Die Zeiten haben sich geändert. Zwischen dem Immobilienmarktdebakel und der Bankenkrise haben sich die Standards für die Kreditgenehmigung deutlich verschärft. (Weitere Informationen finden Sie unter 4 Schlüsselfaktoren für den Immobilienmarkt .)
TUTORIAL: Wirtschaftsindikatoren zu wissen
Obwohl es heute schwieriger ist, sich für eine Hypothek zu qualifizieren, ist der Prozess in vielerlei Hinsicht einfach eine Rückkehr zu den Tagen vor dem Immobilienboom, als die Verbraucher ihr Einkommen und Vermögen nachweisen, ihre Fähigkeit zur Rückzahlung des Kredits nachweisen und über ausreichende Ersparnisse verfügen mussten für eine Anzahlung und Barreserven.
Anforderungen an die Anzahlung Die Zeit der weit verbreiteten Darlehen ohne Anzahlung ist für die meisten Käufer vorbei. Inmitten des Immobilienbooms waren Kredite ohne Anzahlung leicht verfügbar, aber heutzutage erfordern herkömmliche Kredite eine Anzahlung von 5 bis 15%. Für staatlich versicherte FHA-Kredite ist eine Anzahlung von 3, 5% für qualifizierte Käufer erforderlich, für Kredite mit einem Kredit-Score unter 580 ist eine Anzahlung von 10% erforderlich. VA-Kredite, die Militärangehörigen und Veteranen zur Verfügung stehen, sind ohne Anzahlung erhältlich. Das USDA-Darlehensprogramm, das Anwohnern in ausgewiesenen ländlichen Gebieten zur Verfügung steht, bietet auch keine Anzahlungsdarlehen. (Weitere Informationen zu VA-Darlehen finden Sie unter Die einzigartigen Vorteile von VA-Hypotheken .)
Darlehensarten Früher konnten Kreditnehmer eine Vielzahl von Hypothekenprodukten wie zinslose Darlehen und Options-ARMs beantragen. Während zinslose Kredite heutzutage selten verfügbar sind, sind die Options-ARMs vollständig verschwunden. Plain-Vanilla-Darlehen mit festem Zinssatz sind heute bei der Mehrheit der Kreditnehmer am beliebtesten, gefolgt von Hybrid-ARMs mit einem festen Zinssatz von ein bis zehn Jahren, gefolgt von einem Zinssatz, der jährlich angepasst wird. (über Options-ARMs in Options-ARMs: American Dream oder Mortgage Nightmare? )
Kredit-Scores Kreditgeber verlassen sich heute stärker als in der Vergangenheit auf Ihre Kredit-Scores, um nicht nur zu bestimmen, ob Sie für eine Hypothek qualifiziert sind, sondern auch, um Ihren Zinssatz festzulegen. Während Kreditgeber variieren, sagen die meisten, eine Kredit-Score von 680 für ein herkömmliches Darlehen genehmigt werden muss. Die Anforderungen für FHA-Kredite sind etwas geringer, und einige Kreditgeber (aber nicht alle) genehmigen ein FHA-Darlehen für Verbraucher mit einem Kredit-Score von 620 oder darunter. Viele benötigen eine Punktzahl von 640 für ein FHA-Darlehen. Kreditnehmer mit einem Kredit-Score von 720 oder 740 oder höher werden wahrscheinlich in Abhängigkeit von anderen finanziellen Umständen zugelassen. Die Zinssätze werden gestaffelt festgelegt, wobei die besten Zinssätze an die Kreditnehmer mit den höchsten Kredit-Scores gehen.
Überprüfung Auf dem Höhepunkt des Immobilienbooms genehmigten viele Kreditgeber "einkommenslose Überprüfungen / nicht dokumentierte Kredite", aber diese sind heutzutage so gut wie unmöglich zu finden. Kreditnehmer müssen ihr Einkommen mit einer zweijährigen Steuererklärung nachweisen und einen Kontoauszug benötigen, um nachzuweisen, dass sie über Vermögenswerte und Barreserven verfügen. Geld, das für eine Anzahlung und Abschlusskosten verwendet wird, muss einen Papierpfad aufweisen, aus dem hervorgeht, woher es stammt, da Regeln für die Verwendung von Geschenkgutscheinen gelten.
Beschäftigung Vor einigen Jahren genehmigten die Kreditgeber Kredite mit "angegebenem Einkommen", aber jetzt nehmen sich die Kreditgeber die Zeit, um die Beschäftigung zu überprüfen, und prüfen die Arbeitsplatzstabilität im Rahmen des Genehmigungsverfahrens sorgfältig. Hypothekengenehmigungen sind für selbständige Bewerber, die einen stetigen Einkommensstrom und die Rentabilität des Unternehmens nachweisen müssen, viel schwieriger.
Kennzahlen Ein weiterer, heute restriktiverer Schritt für Kreditnehmer ist das Verhältnis von Schulden zu Einkommen. In Zeiten lockerer Richtlinien waren die Kreditgeber eher bereit, das Verhältnis von Schulden zu Einkommen auf bis zu 50% zu erhöhen, wenn die Kreditnehmer die Möglichkeit zu haben schienen, den Kredit zurückzuzahlen. Die meisten Kreditgeber beschränken die Kreditnehmer inzwischen auf eine Wohngeldzahlung von 31 bis 33% des monatlichen Bruttoeinkommens und eine Gesamtverschuldung von 43 bis 45%. Manchmal können Kreditnehmer aufgrund einer hohen Kreditwürdigkeit oder erheblicher Barreserven oder einer hohen Anzahlung diese Richtlinien überschreiten, aber die Kreditgeber sind viel weniger bereit, diese Quoten zu erweitern als in der Vergangenheit.
Zusätzliche Bonitätsprüfungen Im Rahmen der neuen, strengeren Richtlinien überprüfen Kreditgeber manchmal Ihre Kreditwürdigkeit nach einer Kreditgenehmigung, jedoch vor dem Datum der Kreditabwicklung, um ihre Investition zusätzlich zu schützen. Kreditnehmer müssen sehr vorsichtig sein, um die Verwendung ihrer Kreditkarten, die Beantragung zusätzlicher Kredite oder den Wechsel von Arbeitsplätzen in der entscheidenden Zeit zwischen einer Kreditgenehmigung und der Abrechnung zu vermeiden.
Fazit Mit all diesen neuen Regeln und Änderungen im Hypothekenprozess hat sich seit der Bankenkrise noch eines geändert: Die Kreditgenehmigungen dauern länger. Die Kreditgeber müssen nun alle Details des Kreditantrags sorgfältig prüfen und eine Bewertung vornehmen, sodass die Kreditnehmer auf einen Zeitraum von mindestens 30 Tagen bis zur Antragsabwicklung vorbereitet sein müssen, häufig jedoch 45 bis sogar 60 Tage. Dies mag zwar frustrierend sein, es ist jedoch Teil einer erneuten Anstrengung der Kreditgeber, die Kreditantragsteller sorgfältig zu prüfen. (Weitere Informationen finden Sie unter Höchste Kreditpunktzahl: Ist es möglich, diese zu erhalten? )
