Die Zinssätze, insbesondere die Kurse an Interbankenbörsen und Schatzwechseln, beeinflussen den Wert einkommensschaffender Immobilien so stark wie jedes Anlageinstrument. Da ihr Einfluss auf die Fähigkeit des Einzelnen, Wohnimmobilien zu kaufen (durch Erhöhen oder Verringern der Hypothekarkapitalkosten), so tiefgreifend ist, gehen viele Menschen fälschlicherweise davon aus, dass der einzige entscheidende Faktor bei der Immobilienbewertung der aktuelle Hypothekenzins ist.
Hypothekenzinsen sind jedoch nur ein zinsrelevanter Faktor, der die Immobilienwerte beeinflusst. Da die Zinssätze auch die Kapitalflüsse, das Angebot und die Nachfrage nach Kapital sowie die erforderlichen Kapitalrenditen der Anleger beeinflussen, wirken sich die Zinssätze auf verschiedene Weise auf die Immobilienpreise aus.
Wie Zinssätze die Immobilienwerte beeinflussen
Bewertungsgrundlagen
Um zu verstehen, wie sich von der Regierung beeinflusste Zinssätze, Kapitalflüsse und Finanzierungsraten auf die Immobilienwerte auswirken, sollten Sie ein grundlegendes Verständnis des Einkommensansatzes für Immobilienwerte haben. Obwohl Immobilienwerte von Angebot und Nachfrage nach Immobilien in einem bestimmten Gebiet und den Wiederbeschaffungskosten für die Erschließung neuer Immobilien beeinflusst werden, ist der Ertragsansatz die häufigste Bewertungstechnik für Investoren. Der Ertragsansatz von Gutachtern von Gewerbeimmobilien sowie von Zeichnern und Anlegern von Immobilieninvestments ist der Discounted-Cashflow-Analyse für Aktien- und Renteninvestments sehr ähnlich.
Vereinfacht ausgedrückt beginnt die Bewertung mit der Prognose der Immobilieneinnahmen in Form von voraussichtlichen Leasingraten oder, im Falle von Hotels, der voraussichtlichen Belegung multipliziert mit den durchschnittlichen Kosten pro Zimmer. Wenn der Analyst dann alle immobilienbezogenen Kosten einschließlich der Finanzierungskosten berücksichtigt, gelangt er zum Netto-Betriebsergebnis (NOI) oder zum Cashflow, der nach allen betrieblichen Aufwendungen verbleibt.
Durch Abzug aller Kapitalkosten sowie jeglichen Investitionskapitals für die Instandhaltung oder Reparatur der Immobilie und anderer nicht immobilienspezifischer Ausgaben von NOI ergibt sich der Netto-Cashflow (NCF). Da Immobilien normalerweise keine liquiden Mittel behalten oder keine festgelegte Dividendenpolitik verfolgen, entspricht der NCF den für Anleger verfügbaren liquiden Mitteln und entspricht dem Cash from Dividends, der für die Bewertung von Aktien oder festverzinslichen Anlagen verwendet wird. Durch Aktivierung von Dividenden oder durch Abzinsung des Cashflows (einschließlich etwaiger Restwerte) für einen bestimmten Investitionszeitraum wird der Immobilienwert ermittelt.
Kapitalströme
Zinssätze können die Finanzierungskosten und Hypothekenzinsen erheblich beeinflussen, was sich wiederum auf die Sachkosten und damit auf die Werte auswirkt. Angebot und Nachfrage nach Kapital und konkurrierenden Investitionen haben jedoch den größten Einfluss auf die erforderlichen Renditen (RROR) und Investitionswerte. Da das Federal Reserve Board den Schwerpunkt nicht mehr auf die Geldpolitik, sondern auf die Steuerung der Zinssätze gelegt hat, um die Wirtschaft anzukurbeln oder die Inflation abzuwehren, hat sich diese Politik direkt auf den Wert aller Anlagen ausgewirkt.
Wenn die Interbank-Wechselkurse sinken, sinken die Kosten der Mittel, und die Mittel fließen in das System. Umgekehrt nimmt die Verfügbarkeit von Mitteln mit steigenden Zinsen ab. Bei Immobilien führen die Änderungen der Interbank-Kreditzinsen zu einer Erhöhung oder Verringerung des für Investitionen verfügbaren Kapitals. Die Höhe des Kapitals und die Kapitalkosten beeinflussen die Nachfrage, aber auch das Angebot - das Geld, das für Immobilienkäufe und -entwicklungen zur Verfügung steht. Wenn beispielsweise die Kapitalverfügbarkeit knapp ist, tendieren Kapitalgeber dazu, weniger als Prozentsatz des inneren Werts oder nicht so weit oben im "Kapitalstapel" zu verleihen. Dies bedeutet, dass Kredite zu niedrigeren Beleihungsgraden vergeben werden, wodurch sich der Leveraged Cashflow und die Immobilienwerte verringern.
Diese Änderungen der Kapitalströme können sich auch direkt auf die Angebots- und Nachfragedynamik von Immobilien auswirken. Die Kapitalkosten und die Kapitalverfügbarkeit wirken sich auf das Angebot aus, indem zusätzliches Kapital für die Immobilienentwicklung bereitgestellt wird. Sie beeinflussen auch die Bevölkerung potenzieller Käufer, die nach Deals suchen. Diese beiden Faktoren bestimmen zusammen die Eigenschaftswerte.
Rabatte
Der offensichtlichste Einfluss der Zinssätze auf die Immobilienwerte zeigt sich in der Ableitung von Diskontierungs- oder Kapitalisierungszinssätzen. Der Kapitalisierungssatz kann als der vom Anleger geforderte Dividendensatz angesehen werden, während ein Abzinsungssatz den Renditeanforderungen des Anlegers entspricht. K bezeichnet normalerweise RROR, während der Kapitalisierungssatz (Kg) entspricht, wobei g das erwartete Wachstum des Einkommens oder die Erhöhung des Kapitalzuwachses ist.
Jeder dieser Zinssätze wird von den geltenden Zinssätzen beeinflusst, da sie dem risikofreien Zinssatz zuzüglich einer Risikoprämie entsprechen . Für die meisten Anleger ist der risikofreie Zinssatz der Zinssatz für US-Staatsanleihen. Sie gelten als risikofrei, da die Ausfallwahrscheinlichkeit so gering ist. Da Anlagen mit höherem Risiko eine entsprechend höhere Rendite erzielen müssen, um das zusätzliche Risiko zu kompensieren, addieren Anleger bei der Ermittlung der Diskontierungs- und Kapitalisierungssätze eine Risikoprämie zum risikofreien Satz, um die risikobereinigten Renditen zu ermitteln, die für jede berücksichtigte Anlage erforderlich sind.
Da K (Abzinsungssatz) dem risikofreien Satz zuzüglich einer Risikoprämie entspricht, entspricht der Kapitalisierungssatz dem risikofreien Satz zuzüglich einer Risikoprämie abzüglich des erwarteten Ertragswachstums (g). Obwohl sich die Risikoprämien aufgrund von Angebot und Nachfrage sowie anderer Risikofaktoren auf dem Markt unterscheiden, variieren die Abzinsungssätze aufgrund von Änderungen der Zinssätze, aus denen sie bestehen. Steigen die geforderten Renditen von Konkurrenz- oder Ersatzinvestitionen, sinken die Immobilienwerte. Umgekehrt steigen die Immobilienpreise, wenn die Zinsen fallen.
Die Quintessenz
Es ist wichtig, sich auf die Hypothekenzinsen zu konzentrieren, da diese einen direkten Einfluss auf die Immobilienpreise haben. Wenn Sie ein potenzieller Hausbesitzer oder Immobilieninvestor sind, können Sie die aktuellen Zinssätze auf einfache Weise mit einem Hypothekenrechner ermitteln.
Das heißt, es ist wichtig zu beachten, dass sich ändernde Zinssätze auf zahlreiche Aspekte von Immobilien auswirken. Über den Preis Ihres neuen Eigenheims hinaus wirken sich die Zinssätze auch auf die Verfügbarkeit von Kapital und die Nachfrage nach Investitionen aus. Diese Kapitalströme beeinflussen das Angebot und die Nachfrage nach Immobilien und wirken sich infolgedessen auf die Immobilienpreise aus.
Die Zinssätze wirken sich auch auf die Rendite von Ersatzinvestitionen aus, und die Preise ändern sich entsprechend dem inhärenten Risiko von Immobilieninvestitionen. Diese Änderungen der erforderlichen Renditen für Immobilien variieren auch während der Destabilisierungsperioden auf den Kreditmärkten. Da die Anleger eine erhöhte Variabilität der künftigen Zinssätze oder einen Anstieg des Risikos erwarten, nehmen die Risikoprämien zu, was den Druck auf die Immobilienpreise verstärkt.
