Private-Equity-Immobilienfonds ermöglichen vermögenden Privatpersonen und Institutionen wie Stiftungen und Pensionskassen, in Beteiligungen und Schuldtitel im Immobilienvermögen zu investieren. Private Equity-Immobilien verfolgen mit einer aktiven Managementstrategie einen diversifizierten Ansatz im Immobilienbesitz. Komplementärin investiert an verschiedenen Standorten in verschiedene Objekttypen. Eigentümerstrategien können von Neuentwicklungen und Rohlandbeständen bis hin zur vollständigen Sanierung bestehender Immobilien oder Cashflow-Injektionen in schwache Immobilien reichen. ( Weitere Informationen finden Sie unter: Was ist Private Equity? )
Hier erhalten Sie einen Überblick darüber, wie Anleger an Private-Equity-Immobilien teilnehmen können, sowie einen Überblick über die Chancen, Risiken und Einschränkungen der Branche.
Suche nach dem idealen Private Equity-Immobilienfonds
Erstens ist die durchschnittliche Person nicht in der Lage, sich an Private-Equity-Immobilieninvestitionen zu beteiligen. Der traditionelle Private-Equity-Fonds verlangt von den Anlegern, dass sie mindestens 250.000 USD in einen Fonds investieren, obwohl die meisten Manager Personen oder Institutionen suchen, die bereit sind, mit anderen Anlegern über 20 bis 25 Millionen USD für ein langfristiges kollektives Investment zu investieren.
Da Private-Equity-Immobilienfonds nur wenig reguliert sind, sind die Möglichkeiten traditionell auf „akkreditierte Anleger“ beschränkt. Dies bedeutet, dass der Anleger über ein persönliches oder gemeinsames Vermögen von mindestens 1 Million USD (ohne Berücksichtigung des Werts seiner Hauptansässigen) oder des Investmentfonds verfügen muss Das jährliche Einkommen einer Person muss mindestens 200.000 USD betragen. Teilnahmeberechtigt sind auch Paare, deren Einkommen in den letzten zwei Jahren zusammen mindestens 300.000 US-Dollar betrug und die mit „angemessener Erwartung“ rechnen, dass ihr Einkommen im laufenden Jahr auf diesem Niveau bleibt.
Einzelpersonen oder Paare, die in Private-Equity-Immobilien investieren möchten, sollten ein auf diese Disziplin spezialisiertes Unternehmen suchen. Bei der Prüfung der Fondsoptionen einer Private-Equity-Gesellschaft sollten sie die Struktur der einzelnen Private-Equity-Fonds verstehen, bei denen es sich in der Regel um eine Kommanditgesellschaft handelt.
Wenn Sie einem Fonds beitreten, werden externe Anleger zu Kommanditisten, dh sie übernehmen die Haftung für das in den Fonds investierte Geld und haben keine Vetokontrolle über die von den Komplementärs (GPs) ausgewählten Immobilien. Das Geld eines Kommanditisten wird mit anderen teilnehmenden Anlegern zusammengelegt, und Fondsmanager werden ein Portfolio von Immobilien aufbauen, um die Rentabilität zu maximieren und das finanzielle Risiko zu minimieren.
Kosten und Anlagestruktur des Fonds verstehen
Private-Equity-Immobilienfonds haben eine Reihe von Verwaltungs- und Performancegebühren, die von den Anlegern zu zahlen sind. Es ist üblich, dass Private-Equity-Fonds eine jährliche Gebühr von 2% des investierten Kapitals verlangen, um feste Gehälter, Beschaffungs- und Rechtsdienstleistungen, Daten- und Forschungskosten, Marketing sowie zusätzliche feste und variable Kosten zu bezahlen. Diesen Anlegergebühren sind jedoch keine Grenzen gesetzt.
Einzelpersonen sollten diese Kosten vor einer Investition genau kennen, da dies die Gesamtrendite der Investition einschränkt. Wenn beispielsweise ein Private-Equity-Immobilienfonds 500 Millionen US-Dollar einbringt, kassiert er jedes Jahr 10 Millionen US-Dollar, um die damit verbundenen Ausgaben zu bezahlen. Während des zehnjährigen Zyklus würde ein Fonds Gebühren in Höhe von 100 Mio. USD erheben, was bedeutet, dass in diesem Jahrzehnt nur 400 Mio. USD tatsächlich investiert würden.
Private-Equity-Manager erhalten auch einen „Carry“, eine Performancegebühr, die üblicherweise 20% des übersteigenden Bruttogewinns des Fonds beträgt. Die Anleger sind traditionell bereit, diese Gebühren zu zahlen, da der Fonds dazu beiträgt, Corporate Governance- und Managementprobleme zu entschärfen Dies könnte sich negativ auf eine Aktiengesellschaft auswirken.
Die meisten Private-Equity-Immobilienfonds gelten als „bedarfsorientierte“ Anlagen, dh, die Partner stellen Kapital je nach Bedarf in Raten für die Komplementärunternehmen zur Verfügung. Wenn Hausärzte potenzielle Anlageimmobilien ausfindig machen, sendet der Fonds eine formelle Kapitalanforderung, die die Kommanditisten zu Beginn des Zyklus an den Immobilienfonds verpfändet haben. Bekannt als "Capital Call", ist es eine gesetzliche Verpflichtung, die die Kommanditisten erfüllen müssen. (Weitere Informationen finden Sie unter: Lernen Sie das Lingo des Private Equity-Investierens.)
Kommt ein Kommanditist einem Kapitalabruf nicht nach, kann ein Fonds diese Person oder Institution in Verzug bringen und ihren gesamten Eigentumsanteil einbüßen. Andere Kommanditisten erhalten in der Regel die Möglichkeit, verfallen- de Aktien im Falle eines solchen Ausfalls zu erwerben.
Arten von Private Equity-Immobilienstrategien
Bei der Investition in Private Equity-Immobilien gibt es traditionell vier Arten von Anlagestrategien:
- Core ist die konservativste Strategie und umfasst möglicherweise nur Immobilien mit geringerem Risiko und geringerem Ertragspotenzial, da sie an gut besiedelten oder weit gereisten Standorten vorhanden sind. Diese Strategie könnte sich auch stark auf Investitionen in qualitativ hochwertige Immobilien konzentrieren, die nur sehr wenig saniert oder gewartet werden müssen. Diese Immobilien bieten vorhersehbare Cashflows und bestehen in der Regel aus vollständig vermieteten Strukturen mit mehreren Mandanten. Core-Plus erfordert ein bisschen mehr Risiko, kann aber eine höhere Rendite als die Kernstrategie bieten. Diese Eigenschaften erfordern ein bescheidenes Maß an Wertschöpfung oder eine Verbesserung des Standorts. Die Wertschöpfung ist eine Strategie mit mittlerer bis hoher Rendite und mittlerem Risiko, die sich stärker auf die Immobilienentwicklung und das Market Timing konzentriert. Bei dieser Strategie kaufen Portfoliomanager Immobilien, nehmen an einer gewissen Sanierung teil und verkaufen, wenn sich der Markt entwickelt. Eigenschaften mit Mehrwert erfordern in der Regel Änderungen in der Verwaltung, in der physischen Verbesserung oder bei der Bewältigung von Kapitalbeschränkungen. Diese Schritte umfassen Gebäudesanierungen und die Suche nach Möglichkeiten zur Erhöhung der Mietpreise in sich verbessernden Märkten. Zu den Wertschöpfungsstrategien gehört auch die Sanierung von ausfallenden operativen Unternehmen oder die Übernahme von Schulden zur Kontrolle der zugrunde liegenden Immobilien. Opportunistic bietet die höchste Rendite, geht jedoch das größte Risiko ein. Mit dieser Strategie erwerben Manager Grundstücke, die unbebautes Land oder Märkte umfassen, die eine geringe Wertentwicklung aufweisen oder leicht gehandelt werden.
Risiken und langfristige Aussichten akzeptieren
Investoren in Private-Equity-Immobilien sollten verstehen, dass sie bei einer Anlage in einen Fonds akzeptieren müssen, dass ihr Kapital für einen festgelegten Zeitraum gebunden sein kann, der viele Jahre dauern kann.
Darüber hinaus bestehen auf dem Immobilienmarkt mehrere Risiken, und bei Kapitalabrufen kann zu einem Zeitpunkt, an dem eine Person einen geringen Cashflow aufweist, ein hoher Investitionsaufwand erforderlich sein. Viele Allgemeinmediziner strukturieren ihre Fonds als jahrzehntelange oder längere Anlagen und bieten Anlegern kaum oder gar keine Möglichkeiten, ihr Geld abzuheben oder zurückzuzahlen. Die Illiquidität von Private-Equity-Fonds erfordert von den Anlegern ein Verständnis für die Risiken einer längeren Bindung ihres Geldes.
Die Art der Private-Equity-Fondsstrukturen macht es sehr schwierig, die finanzielle Leistung eines Fonds oder die von ihm gehaltenen Immobilien zu bewerten. Da eine eingeschränkte Regulierung für Private-Equity-Immobilienfonds besteht, sind die Komplementärinnen und Komplementär nicht verpflichtet, den Anlegern Aktualisierungen zu potenziellen Anlagen, Bewertungen des Portfolios oder sonstigen zusätzlichen Informationen in Bezug auf die Anlagen anzubieten. Um in Private Equity-Immobilien zu investieren, müssen Kommanditisten erhebliches Kapital bereitstellen und darauf vertrauen, dass der Fondsmanager seine Anlageziele erreicht, ohne über das erforderliche Maß an Transparenz zu verfügen. Fondsmanager senden jedoch in der Regel Aktualisierungen an ihre Anleger und entscheiden sich möglicherweise für eine transparente Wertentwicklung, um das Vertrauen in einen aktuellen oder zukünftigen Fonds zu stärken.
Die Quintessenz
Vor einer Investition in Private-Equity-Immobilien muss der Einzelne feststellen, ob er zur Teilnahme am Prozess qualifiziert ist. Diejenigen, die qualifiziert sind, werden ihre persönlichen Anlageziele, Liquiditätsanforderungen und Risikobereitschaft auf den Immobilienmärkten untersuchen wollen. Nach einem Gespräch mit einem Finanzberater sollten Anleger verschiedene Fonds untersuchen, um ein besseres Verständnis der Verwaltungsstrategien der persönlich haftenden Gesellschafter und der früheren Wertentwicklungen anderer Immobilienfonds zu erhalten.
