Ein HUD-1-Formular, auch als HUD-Abrechnungsnachweis bezeichnet, ist eine detaillierte Liste aller Gebühren, die vom Kreditnehmer zu zahlen sind, um eine umgekehrte Hypothek oder ein Refinanzierungsgeschäft abzuschließen. Das Closing Disclosure-Formular ersetzte das HUD-1-Formular für die meisten anderen Immobilientransaktionen zum 3. Oktober 2015.
Beide Formulare müssen vor dem Abschluss vom Kreditnehmer überprüft werden, um Fehler oder unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Grundlegendes zum HUD-1-Formular
Das HUD-1 listet alle mit dem Abschluss der Transaktion verbundenen Kosten auf. Das Bundesgesetz schreibt vor, dass das Formular als Standardformular für die Abwicklung von Immobiliengeschäften bei umgekehrten Hypotheken- und Hypothekenrefinanzierungsgeschäften verwendet wird.
Die zentralen Thesen
- Das HUD-1-Formular mit einer Auflistung aller Abschlusskosten wird allen an Reverse-Mortgage- und Hypothekenrefinanzierungsgeschäften beteiligten Parteien ausgehändigt. Ab Ende 2015 wird ein anderes Formular, das Closing Disclosure, für die an allen anderen Immobilientransaktionen beteiligten Parteien erstellt vor dem Closing vom Kreditnehmer überprüft werden, um Fehler oder Überraschungen zu vermeiden.
Das Gesetz verlangt auch, dass den Kreditnehmern mindestens einen Tag vor der Abrechnung eine Kopie des HUD-1 ausgehändigt wird, obwohl Zahlen hinzugefügt, korrigiert oder aktualisiert werden können, bis die Parteien am Schlusstisch sitzen.
Die meisten Käufer und Verkäufer überprüfen das Formular bei einem Immobilienmakler, Anwalt oder Abwicklungsagenten.
Eine Anmerkung: Auf dem HUD-1-Formular werden Käufer auch dann als "Kreditnehmer" bezeichnet, wenn es sich nicht um ein Darlehen handelt.
HUD-1-Einzelgebühren
Wer vor dem 3. Oktober 2015 eine Immobilientransaktion abgeschlossen hat, sollte vor Abschluss ein HUD-1 erhalten haben.
Seltsamerweise sollte das HUD-1 zuerst auf der Rückseite überprüft werden.
Die Rückseite enthält zwei Spalten: In der linken Spalte sind die Gebühren des Kreditnehmers und in der rechten Spalte die Gebühren des Verkäufers aufgeführt.
Das Formular „Closing Disclosure“ war aufgrund der 2010 erlassenen Rechtsvorschriften zur Bankenreform erforderlich.
Die Liste des Kreditnehmers enthält die mit der Hypothek verbundenen Gebühren, z. B. eine Gebühr für die Kreditaufnahme, Diskontierungspunkte, die Zahlung für eine Kreditauskunft sowie Gebühren für die Begutachtung und Hochwasserbescheinigung. Dies kann auch vorausbezahlte Zinsgebühren, Versicherungsgebühren für Eigenheimbesitzer, Grundsteuern, Eigentumsversicherungen für Eigentümer und Kreditgeber sowie die Gebühren der Abschlussstelle einschließen.
Die detaillierte Verkäuferliste kann die Immobilienprovision, alle vertraglich vereinbarten Kredite an den Käufer und Angaben zur Hypothekenzahlung enthalten. Die aufgeschlüsselten Gebühren des Verkäufers sind in der Regel niedriger als die Gebühren des Käufers.
Die Zahlen auf der HUD-1-Rückseite werden addiert und die Gesamtsummen auf die Vorderseite des Formulars übertragen. Der vom Kreditnehmer zu zahlende Bargeldbetrag und der an den Verkäufer zu zahlende Betrag werden unten auf der Titelseite angezeigt.
Die Closing Disclosure
Nach dem Dodd-Frank Wall Street Reform- und Verbraucherschutzgesetz von 2010 müssen Kreditgeber Kreditnehmern aller Arten von Hypotheken, mit Ausnahme von umgekehrten Hypotheken und Hypothekenrefinanzierungen, ein Abschlussformular zur Offenlegung vorlegen.
Die Offenlegung muss dem Kreditnehmer drei Tage vor dem Closing erfolgen.
Das fünfseitige Formular enthält endgültige Zahlen zu allen Abschlussgebühren und -kosten für den Darlehensnehmer sowie zu den Darlehensbedingungen, den voraussichtlichen monatlichen Hypothekenzahlungen und den Abschlusskosten.
Die drei Tage sollen es dem Kreditnehmer ermöglichen, dem Kreditgeber Fragen zu stellen und etwaige Unstimmigkeiten oder Missverständnisse in Bezug auf die Kosten zu beseitigen, bevor der Kredit geschlossen wird.
