Der Einfluss der Zinssätze auf Immobilieninvestmentfonds

Ein Real Estate Investment Trust (REIT) muss mindestens 90% seines steuerpflichtigen Gewinns als Dividende an die Aktionäre ausschütten, was REITs zu relativ renditestarken Instrumenten macht. Unter dem Gesichtspunkt der Gesamtrendite - Dividenden plus Kursanstieg - verhalten sich REITs tatsächlich wie eine typische Small-Cap-Aktie. Im Gegensatz zu einer Small-Cap-Aktie resultiert die erwartete Rendite eines REITs jedoch zum größten Teil nicht aus Kurssteigerungen, sondern aus Dividenden. Tatsächlich stammen durchschnittlich zwei Drittel der Rendite eines REITs aus Dividenden. Ein Nachteil für Anleger ist, dass ein REIT als hochrentierliches Investment eine Sensitivität gegenüber Zinsänderungen aufweisen muss. untersuchen wir diese Beziehung. (Hintergrundinformationen finden Sie unter Was sind REITs ?)

Relativ hohe Erträge

In Abbildung 1 zeigen wir die Medianrendite für jeden REIT-Sektor ab September 2004 als Beispiel für das Risiko, das ein REIT darstellen kann. Die Spitze jedes Riegels befindet sich in der 75% Ausbeute; der Boden ist in der 25% Ausbeute; und die Unterbrechung von Grün nach Blau in der Mitte ist die mittlere Ausbeute.

Abbildung 1: Renditen in verschiedenen REIT-Sektoren

Sie können sehen, dass die Renditen je nach Sektor variieren. Ab September 2004 betrug die mittlere Rendite aller REITs (der am weitesten rechts liegende Balken) etwa 5, 5%, die Renditen waren jedoch verteilt: Die 25% -Rendite (der Boden des blauen Teils) betrug etwa 4% und die 75%. Die Ausbeute betrug mehr als 6, 5% (der obere Teil des grünen Teils). Dies bedeutet, dass nur die Hälfte der REIT-Renditen zwischen 4% und 6, 5% lag, während die andere Hälfte der REIT-Renditen außerhalb dieses Bereichs lag. Gleichzeitig lag die Rendite langfristiger US-Staatsanleihen unter 5%. Dies deutet darauf hin, dass Sie mit einem REIT besser abschneiden, wenn Ihr Ziel das Einkommen ist, aber ein zusätzliches Risiko eingehen würden. Das

REIT Gesamtrendite im Vergleich zu Zinssätzen

Herkömmliche Weisheit besagt, dass höhere Raten für REITs im Allgemeinen schlecht sind. Der beliebteste REIT-Index ist der NAREIT Equity REIT-Index. Abbildung 2 vergleicht den Wert des NAREIT-Index mit der 10-jährigen Staatsanleihe (T-Anleihe) von Anfang 1972 bis fast Ende 2004:

Abbildung 2 - Copyright NAREIT Index

Annualisierte Rendite für den Zeitraum bis September 2004

1 Jahr	2 Jahre	3 Jahre	4 Jahre	5 Jahre	6 Jahre	7 Jahr
25, 6%	26%	20, 4%	18, 6%	18, 8%	13, 7%	9, 2%

Tabelle 1

REIT-Kursrenditen im Vergleich zu Zinssätzen Leider können wir davon ausgehen, dass sich solche Renditen aus der Vergangenheit für die gesamte Branche langfristig nicht in die Zukunft übertragen lassen. Kurzfristig wird es Ausnahmen geben.

Konzentrieren wir uns nur auf die Preiskomponente der REIT-Aktien. In Abbildung 3 unten vergleichen wir dieselben Zinssätze für 10-jährige Staatsanleihen mit einem reinen Preisindex. Mit anderen Worten, wir schließen Dividenden aus und isolieren nur auf Preisänderungen, um zu sehen, was mit 100 USD passieren würde, wenn es 1972 investiert würde.

Abbildung 3 - Copyright Funds from Operations (FFO).

Während solche Gewinne in Zukunft repliziert werden könnten, ist es unwahrscheinlich. Darüber hinaus ist es durchaus möglich, dass die Preise auf frühere Vielfache zurückgesetzt werden (z. B. Preis als Vielfaches des FFO).

Zweitens ist der mittelfristige Zinssatz im historischen Vergleich niedrig. Es ist sehr wahrscheinlich, dass dieser Zinssatz nach oben steigen wird. Wenn sich die oben gezeigte 15-jährige inverse Korrelation zwischen Zinssätzen und REIT-Preisen fortsetzen würde, würden die REIT-Preise darunter leiden.

Zusammenfassung

Der oben untersuchte Zeitraum von 15 Jahren zeigt, dass ein starkes inverses Verhältnis zwischen REIT-Preisen und Zinssätzen besteht. Im Durchschnitt ist davon auszugehen, dass Zinserhöhungen voraussichtlich von REIT-Kursrückgängen begleitet werden. Natürlich wird die Reaktion nach Sektoren variieren. Einige argumentieren beispielsweise, dass steigende Zinsen bei Wohn- und Büro-REITs die REIT-Preise in die Höhe treiben würden, da steigende Zinsen mit Wirtschaftswachstum und mehr Nachfrage korrespondieren. In einer solchen Umgebung müssen Sie jedoch selektiv vorgehen. Die gute Nachricht bei REITs ist, dass hohe Renditen eine Art Absicherung gegen Kursrückgänge darstellen: Wenn Sie einen hochrentierlichen REIT kaufen, wird jeder Preisverfall in der Zwischenzeit durch hohe Erträge gemildert.

Weitere Informationen zu REITs finden Sie unter Grundbewertung eines Real Estate Investment Trust (REIT) und The REIT Way .