Was ist ein Land Trust?
Eine Grundbesitzstiftung ist eine juristische Person, die auf Geheiß des Eigentümers Eigentum an einem Grundstück übernimmt oder die Autorität über ein Grundstück ausübt. Wie bei anderen Arten von Trusts sind die Bedingungen für jeden Land Trust einzigartig.
Die zentralen Thesen
- Land Trusts sind Organisationen, die auf Geheiß des Landbesitzers legales Eigentum, Verwaltung oder teilweise Kontrolle über das Eigentum übernehmen. Land Trusts mit Eigentumsrechten, auch als Illinois Land Trusts bezeichnet, schützen die Anonymität der Landbesitzer und halten das Eigentum von Nachlassverwaltern fern Mit der Bewirtschaftung von unbebautem Land zur Erhaltung natürlicher Ressourcen, historischer Stätten und öffentlicher Erholungsgebiete für künftige Generationen beauftragt. Grundbesitzer, die Erhaltungsmaßnahmen nutzen, um Entwicklungsrechte an eine Naturschutzstiftung zu übertragen, können für ihre wohltätige Spende einen Steuerabzug erhalten Betrugsfälle, einige Spenden für Naturschutzmaßnahmen und die sie annehmenden Länderverträge sind einer genaueren Prüfung unterzogen worden.
Wie ein Land Trust funktioniert
Beginnen Sie mit dem Verständnis der beiden Arten von Land Trust.
- Eine Eigentumsstiftung ermöglicht es dem Eigentümer, alle Rechte an der Immobilie anonym zu wahren und die Handlungen der Grundstücksstiftung zu leiten. Diese Trusts werden im Allgemeinen auch als "Illinois Land Trusts" bezeichnet, da sie im 19. Jahrhundert zum ersten Mal in Chicago popularisiert wurden. Zu dieser Zeit war es den Eigentümern nicht gestattet, an den Orten, an denen sie Grundstücke besaßen, über Stadtprojekte abzustimmen. Um dieses Gesetz zu umgehen, würden wohlhabende Geschäftsleute und Politiker Land Trusts nutzen, um anonym Land zu kaufen und so ihre Stimmrechte zu schützen.
Nicht alle 50 Staaten haben eine rechtliche Struktur für eine Grundbesitzstiftung. Die meisten Bundesstaaten halten sich jedoch an die Gesetze zum Land Trust in Illinois, wenn sie keine eigenen haben. Dies bedeutet, dass jeder Einzelne in jedem Bundesstaat mit angemessener rechtlicher Anleitung einen Land Trust im Stil von Illinois gründen kann. Ein Naturschutzgebietsstiftung verlangt andererseits, dass der Eigentümer einige Rechte hinsichtlich der Landnutzung und -entwicklung aufgibt. Ziel eines Naturschutzgebiets ist es, wild lebende Tiere, historische oder kulturelle Stätten und natürliche Ressourcen vor kommerzieller Entwicklung oder anderen Aktivitäten zu schützen, die zu Störungen oder Umweltverschmutzung führen können.
Titelhaltende Land Trusts (auch bekannt als Illinois Land Trusts)
Bei einer Grundbesitzstiftung mit Eigentumsrechten unterzeichnet der Grundbesitzer eine Urkunde mit der Bezeichnung Treuhandvertrag, in der das rechtmäßige Eigentum an der Immobilie übertragen wird. Bei der Einrichtung des Trusts kann der Landbesitzer (der sowohl der Treuhandgeber als auch der Begünstigte ist) angeben, wie das Land verwaltet werden soll, wer die Kontrolle darüber hat und wie die damit erzielten Einnahmen verteilt werden. Dies bedeutet, dass der Grundbesitzer die vollständige Kontrolle über das Eigentum behält, während der Trust der Inhaber des Eigentums in Papierform ist.
Eigentums-Trusts werden von Eigentümern genutzt, um die Anonymität zu wahren und wertvolle Vermögenswerte vor Nachlass zu schützen. Sie können auch eine Reihe anderer Nachlassplanungsleistungen erbringen und Vermögenswerte vor Urteilen oder Grundpfandrechten schützen. Dies kann besonders nützlich sein für sehr reiche, prominente und große Unternehmen, die ihre Entwicklungspläne geheim halten möchten.
Ein typisches Beispiel: Das berühmte Walt Disney World Resort in Orlando im US-Bundesstaat Florida wurde ursprünglich 1965 mit einem Grundbesitz erworben. Die ursprünglichen Besitzer der Sumpfgebiete in Florida, auf denen das Resort errichtet wurde, hatten keine Ahnung, dass Disney, zu diesem Zeitpunkt bereits ein bekannter Name, hinter dem Kauf steckt. Wären sie sich der Identität des Käufers bewusst gewesen, hätten sie wahrscheinlich ihren Angebotspreis erhöht.
Conservation Land Trusts
In einer Naturschutzstiftung übernimmt die Stiftung nicht unbedingt den Grundbesitz, es sei denn, die Liegenschaft wird vollständig gespendet. Stattdessen kann ein Landbesitzer eine rechtsverbindliche Vereinbarung, eine sogenannte Erhaltungsabteilung, abschließen und damit dem Trust seine Entwicklungsrechte "spenden". Das Vertrauen hat die Aufgabe sicherzustellen, dass die Erleichterung durchgesetzt wird, und in einigen Fällen das Eigentum zu verwalten.
Die Erhaltungsmaßnahmen können so angepasst werden, dass der Landbesitzer die Eigentums- und Nutzungsrechte behält, z. B. das Recht, weiterhin Ackerbau zu betreiben oder Vieh zu züchten, und gleichzeitig dafür sorgt, dass das Land auf Dauer unbebaut bleibt. Erhaltungsmaßnahmen "folgen dem Land", was bedeutet, dass die Bedingungen der Maßnahme auch dann in Kraft bleiben, wenn das Land verkauft oder an Erben weitergegeben wird.
56 Millionen
Die Gesamtzahl der Morgen unbebauten Landes, die von mehr als 1.300 privaten Naturschutzfonds in den USA verwaltet werden
Besondere Überlegungen
Es gibt noch einen weiteren wichtigen Unterschied zwischen Eigentums- und Naturschutzstiftungen: Eine Spende an letztere könnte Ihnen eine große Steuervergünstigung einbringen.
Wenn ein Landbesitzer seine Entwicklungsrechte an einen Naturschutzfonds spendet, kann er einen Steuerabzug in Höhe der Differenz zwischen dem Wert des belasteten Landes (bei vorhandener Erleichterung) und dem Wert erhalten, den es haben könnte, wenn es für seinen Zweck entwickelt würde. " höchste und beste Verwendung. " In einigen Fällen kann dieser Abzug Millionen von Dollar wert sein.
Landbesitzer sind in der Regel entweder Landwirte und Viehzüchter, die das Grundstück seit Generationen besitzen, oder sehr wohlhabende Einzelpersonen, Familien oder Unternehmen, die es sich leisten können, Grundstücke zu kaufen. In jüngster Zeit hat sich jedoch eine neue Investitionsnische entwickelt, die einem größeren Teil der Bevölkerung die steuerlichen Vorteile des Naturschutzes eröffnen soll.
In Erhaltungsmaßnahmen investieren…
Diese Investmentgesellschaften nutzen eine Partnerschaft mit mehreren Mitgliedern (oder ein „Syndikat“), um mehreren akkreditierten Anlegern die Möglichkeit zu geben, ihr Geld zusammenzulegen, um Land für den Naturschutz zu erwerben. Nachdem die Grundstückserschließungsrechte über eine Naturschutzvereinbarung an einen Grundbesitzstift gespendet worden waren, teilten die Gesellschafter den Steuerabzug anteilig auf. Zum Teil dank dieser Naturschutzpartnerschaften ist der Flächenschutz zwischen 2005 und 2015 schätzungsweise um 175% gestiegen.
… und die Kontroverse um Erhaltungsinvestitionen
Natürlich wird immer jemand das System missbrauchen, wenn Gewinnpotenzial besteht. Es gab einige hochkarätige Fälle, in denen Personen sehr hohe Abzüge für die Spende von Dienstbarkeiten auf Golfplätzen, Wohngebäuden und anderen Liegenschaften vorgenommen haben, die eigentlich keinen großen ökologischen oder kulturellen Wert haben.
Als Reaktion darauf kam es zu einer aggressiven Gegenreaktion gegen syndizierte Investitionen, insbesondere gegen die Land Trusts, die ihre Spenden annehmen. Dieser singuläre Fokus kann jedoch möglicherweise kein vollständiges Bild der aktuellen Probleme zeichnen. Unabhängig davon, ob von Landwirten, Milliardären oder syndizierten Investoren gespendet, ist es klar, dass die Spendengesetze für Naturschutzmaßnahmen eine genauere Betrachtung erfordern, um sicherzustellen, dass das Missbrauchsrisiko minimiert wird, ohne dass der Anreiz zur Erhaltung aufgehoben wird.
