Was ist ein No-Appraisal-Darlehen?
Bei einem unbewerteten Darlehen handelt es sich um eine Hypothek, die keine professionelle Schätzung des aktuellen Marktwerts der Sicherheitenimmobilie erfordert. Dies wird in der Immobiliensprache als Bewertung bezeichnet. Kredite ohne Wertermittlung sind höchst ungewöhnlich und werden einem Kreditnehmer, der eine Wohnimmobilie zur privaten Nutzung erwirbt, nur selten angeboten. Das Risiko für einen Kreditgeber ist einfach zu groß, wenn der Wert der vom Kreditgeber finanzierten Immobilie nicht unparteiisch eingeschätzt wird. Wenn die Immobilie weit weniger wert ist als die Höhe der Hypothek, verlässt ein Hausbesitzer, der die Hypothek in Verzug bringt, den Kreditgeber ohne die Möglichkeit, den vollen Wert des Darlehens durch den Verkauf der Immobilie wiederzugewinnen.
So funktioniert ein No-Appraisal-Darlehen
Ein unbewerteter Kredit kann alternative Methoden zur Bestimmung des Werts eines Eigenheims verwenden, um zu bestimmen, wie viel Geld verliehen werden soll, oder es erfordert möglicherweise keine professionelle Beurteilung des aktuellen Marktwerts des Eigenheims, sondern lediglich Informationen über den Kreditsaldo und die Finanzen des Kreditnehmers.
Kredite ohne Wertermittlung stehen in der Regel Anlegern zur Verfügung, die die Immobilie so ändern oder bündeln, dass eine aktuelle Bewertung ungültig wird oder nicht zustande kommt. Sie können auch Anlegern angeboten werden, die wesentlich mehr als die übliche Anzahlung von 20% des Kaufpreises der Immobilie leisten. Beides sind jedoch besondere Situationen, die für den Durchschnittskäufer nicht zutreffen.
Ein No-Appraisal-Refinanzierungsdarlehen kann als No-Appraisal-Hypothek bezeichnet werden, aber eine Ersthypothek und eine Hypothekenrefinanzierung funktionieren unterschiedlich, und die Gründe für das Angebot ohne Bewertung unterscheiden sich.
Für den typischen Käufer von Eigenheimen ist ein Nulldarlehen bei einer Ersthypothek sehr ungewöhnlich, aber es ist häufiger, wenn eine Hypothek refinanziert wird.
No-Appraisal-Kredite vs. No-Appraisal-Refinanzierungen
Für die meisten Ersthypotheken ist eine Schätzung erforderlich, für eine Refinanzierung einer Hypothek, die als Refinanzierung bezeichnet wird, ist jedoch möglicherweise keine Schätzung erforderlich, je nachdem, wo die erste Hypothek ihren Ursprung hat. Eine Hypothekenrefinanzierung ist ein Darlehen, das die ursprüngliche Hypothek zurückzahlt und die erste Hypothek ersetzt. Der Hausbesitzer leistet monatliche oder zweiwöchentliche Zahlungen für die refinanzierte Hypothek genauso wie für die ursprüngliche Hypothek.
Hypothekeninhaber bemühen sich in der Regel um eine Refinanzierung, um bessere Konditionen für ihre Kredite zu erzielen: ein niedrigerer Zinssatz und damit geringere monatliche Zahlungen, wenn beispielsweise die Zinssätze erheblich gesunken sind. Oder vielleicht hat sich ihr Eigenkapital im Eigenheim aufgrund eines Anstiegs der lokalen Immobilienwerte erheblich erhöht, wodurch sie für einen niedrigeren Satz qualifiziert wurden. Weitere Gründe für die Refinanzierung sind der Wunsch, der ursprünglichen Hypothek eine andere Partei hinzuzufügen oder diese zu entfernen oder eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) in eine Hypothek mit festem Zinssatz umzuwandeln.
Beispiele aus der Praxis für No-Appraisal-Refinanzierungen
Einige Bundesprogramme bieten unbewertete Hypotheken an. Beispielsweise stellt das US-Veteranenministerium (VA) denjenigen, die bereits VA-Darlehen besitzen, ein Refinanzierungsdarlehen zur Zinssenkung (IRRRL) zur Verfügung. Der Verzicht auf die Hausbewertung gehört zu den großzügigen Bedingungen. Die Federal Housing Administration (FHA) und das US-Landwirtschaftsministerium (USDA) haben ähnliche gestraffte Programme.
2017 begannen die staatlich geförderten Kreditgeber Fannie Mae und Freddie Mac, in einigen ausgewählten Fällen Bewertungsverzichtserklärungen sowohl für Refinanzierungsdarlehen als auch für originäre Wohnungsbaukredite anzubieten.
Federal Refis helfen sicherzustellen, dass Hausbesitzer nicht mit der ersten Hypothek in Verzug geraten und in ihren Häusern bleiben können, was der Gemeinde und dem lokalen Immobilienmarkt Stabilität verleiht. Aus diesem Grund konzentrieren sich die Refinanzierungsmöglichkeiten ohne Prüfung häufig auf bestimmte Risikokategorien von Hausbesitzern, denen kein ursprüngliches Darlehen ohne Prüfung angeboten wurde.
Der Grund für eine Einschätzung ist, dass es für Kreditgeber wichtig ist - auch wenn der Kreditgeber die US-Regierung ist - den richtigen Geldbetrag für eine Immobilie zu leihen, damit der Hausbesitzer keine Probleme mit Zahlungen und dem Kreditgeber bekommt könnte den Wert des Darlehens wiederherstellen, wenn die Immobilie verkauft würde. Da der Zweck einer Nichteinschätzung der Immobilie darin besteht, die Immobilie nicht korrekt einzuschätzen, sondern die Bedingungen und Zahlungen des Hausbesitzers zu vereinfachen, spielt der tatsächliche Wert der Immobilie keine Rolle. Das ist der Grund, warum ein Re-Fi ohne Prüfung Sinn machen kann.
