Inhaltsverzeichnis
- Vor- und Nachteile von Auktionen
- Abschottungseigenschaften
- Grundsteuer Standard
- Teilnahme an der Auktion
- Immobilienauktionen finden
- Mehrfachnennung von Servicedaten
- Was Bieter wissen müssen
- Zugriff auf eine Immobilie
- Zustand und Inspektionen
- Zahlungsmöglichkeiten: Vorausplanen
- Ansprüche, Grundpfandrechte und Insassen
- Die Quintessenz
Möchten Sie eine Immobilie erwerben? Sie müssen sich nicht auf die traditionellen Kanäle beschränken, in denen Sie nach Immobilienanzeigen suchen und mit Immobilienmaklern zusammenarbeiten. Sie können eine Immobilie auch auf einer Auktion erwerben.
Sollten Sie ein Haus bei einer Auktion kaufen?
Was du wissen musst
- Der Kauf eines Eigenheims bei einer Auktion ist riskanter als der Kauf nach dem üblichen Verfahren. Es ist wichtig, über die Funktionsweise von Immobilienauktionen gut informiert zu sein. Sie können Immobilienauktionen über lokale Behörden, Immobilienmakler und Online-Sites wie RealtyTrac und Auction.com finden. Auktionseigenschaften erlauben oft keine Hausinspektion oder andere legale Methoden den Innenraum persönlich zu sehen. Wenn Sie sich das Risiko nicht leisten können, eine Immobilie in schlechtem Zustand zu kaufen, halten Sie sich an Auktionen, mit denen Sie die Immobilie vor dem Bieten überprüfen können. Überprüfen und verstehen Sie alle Auktionsregeln und führen Sie Ihre Due Diligence für jede Immobilie durch, an der Sie interessiert sind, zum Beispiel Suchen Sie nach Ansprüchen, Grundpfandrechten und Insassen, bevor Sie darauf bieten.
Vor- und Nachteile von Auktionen
Zu den Vorteilen des Auktionskaufs zählen die Erweiterung Ihrer Optionen und der Kauf mit einem Rabatt. Sie sind möglicherweise weniger Konkurrenz beim Kauf einer Immobilie ausgesetzt als beim Kauf auf herkömmliche Weise, haben jedoch auch mit einem anderen Pool potenzieller Käufer zu tun - häufig erfahrenen Anlegern.
Möglicherweise besteht das größte Risiko beim Kauf auf einer Auktion darin, dass Sie nur begrenzte Kenntnisse über die zu verkaufenden Immobilien haben, was einen teuren Fehltritt zu einer sehr realen Möglichkeit macht. Und wie bei jedem Immobilienkauf müssen Sie viel Papierkram lesen, verstehen und unterschreiben (idealerweise mithilfe eines Immobilienanwalts).
Die Immobiliengeschichte ist reich an Geschichten von Häusern, die bei Auktionen weit unter dem Marktwert gekauft wurden, und solche Schnäppchen gibt es auch. Auktionen sind jedoch im Allgemeinen eine riskantere Art, Eigentum zu erwerben, als der Kauf durch den üblichen Prozess. Aufgrund dieser Realität ist es von entscheidender Bedeutung, über die Funktionsweise von Immobilienauktionen und über die Immobilien, für die Sie ein Gebot abgeben möchten, gut informiert zu sein.
"Viele Menschen glauben fälschlicherweise, dass Auktionshäuser ein gutes Geschäft sind", sagt John Myers, Immobilienmakler und qualifizierter Makler bei Myers & Myers Real Estate in Albuquerque, New Mexico."
Um einen großen Fehler zu vermeiden, werden in diesem Artikel die Grundlagen der Versteigerung von Wohnimmobilien erläutert, damit Sie entscheiden können, ob diese Option für Sie geeignet ist - ob Sie in der Immobilie wohnen oder sie nur als Investition verwenden möchten.
Abschottungseigenschaften
Wenn ein Hausbesitzer die Hypothek für mindestens ein paar Monate nicht bezahlt hat, kann er in Verzug geraten und in den Zwangsvollstreckungsprozess geraten. In diesem Fall reicht die Bank eine Zahlungsaufforderung beim County Recorder ein. Wenn der Hausbesitzer den geschuldeten Restbetrag nicht zahlt oder die Hypothek mit dem Darlehensgeber neu aushandelt, kann der Darlehensgeber das Haus zur Auktion stellen und den Hausbesitzer zur Nichtzahlung zwingen. Diese Zwangsversteigerungen werden von von Banken beauftragten Treuhändern durchgeführt.
Grundsteuer Standard
Eine andere Möglichkeit, wie ein Haus in den Auktionsblock gelangt, besteht darin, dass der Eigentümer die veranschlagten Grundsteuern nicht zahlt. In diesen Fällen beschlagnahmt nicht die Bank, sondern die unbezahlte Steuerbehörde das Vermögen. Die sich daraus ergebende Steuerrückbehaltsauktion wird von einem örtlichen Sheriff, einem Gerichtsschreiber oder dem Kontrollbüro des Landkreises oder der örtlichen Behörde durchgeführt.
Teilnahme an der Auktion
Unabhängig von der Art der Auktion können diese Veranstaltungen an physischen Orten wie in Gerichtsgebäuden von Kommunalverwaltungen und in Hotelkonferenzräumen stattfinden, und diese persönlichen Auktionen werden schnell abgeschlossen. Immobilienauktionen finden zunehmend auch online statt und Online-Auktionen können Tage oder Wochen dauern.
Nach Ansicht von Earl White, Mitbegründer von House Heroes LLC, einem Immobilieninvestmentunternehmen in Florida, das Häuser, Eigentumswohnungen und unbebautes Wohngrundstück kauft, war und ist der Kauf von Häusern beliebt. „Eigennutzer mit kleinem Budget und Immobilienfachleute migrieren zu Quellen, in denen weniger Wettbewerb herrscht“, sagt er. „Auktionshäuser generieren natürlich weniger Angebote, was zu einem niedrigeren Verkaufspreis führt.
"Zwangsversteigerungen bieten jedoch nicht die Rabatte, die in der Zeit der Krise bestanden", fährt White fort. Wenn weniger Immobilien verfügbar sind, sind die Käufer aufgrund der Wertschätzung von Eigenheimen und günstigen Hypothekenzinsen hoch motiviert, und Online-Auktionen haben zugenommen Wettbewerb und getriebene Preise.
Immobilienauktionen finden
Eine Möglichkeit, Auktionen zu finden, besteht darin, sich direkt an die örtlichen Behörden zu wenden oder deren Websites zu besuchen, um Informationen zu erhalten. Anschließend können Sie die Details telefonisch bestätigen. Eine andere Möglichkeit sind Websites wie RealtyTrac und Auction.com. Online-Informationen sind jedoch nicht immer korrekt.
Möglicherweise werden Eigenschaften aufgelistet, die vor der Abschottung stehen, da der Eigentümer mit den Zahlungen in Verzug ist. Diese Immobilien werden möglicherweise nie zum Verkauf angeboten, da ihre Eigentümer Zahlungen nachholen oder eine Vereinbarung mit ihren Kreditgebern treffen.
Lokale Immobilienmakler und Makler können ebenfalls wertvolle Ressourcen sein. Sie sind jedoch möglicherweise nicht bereit zu helfen, da Agenten und Makler nicht automatisch Provisionen für Live-Auktionen verdienen. Diese Makler können jedoch Provisionen durch Online-Auktionen verdienen.
Mehrfachnennung von Servicedaten
Laut White sind MLS-Berichte (Direct Multiple Listing Service) für potenzielle Käufer weitaus wertvoller als Online-Berichte, da sie die vollständigen Daten für die Auflistung enthalten, einschließlich Fotos und vor allem nicht öffentlicher Maklerkommentare. "Nicht öffentliche Kommentare sind wichtig, da sie wichtige Informationen enthalten, die sich auf den Verkaufspreis und die Markteinführung auswirken. Zum Beispiel Sachmängel, Finanzierungsoptionen, Belegung und Mietverträge."
Die beste Methode zur Beurteilung eines Auktionsobjekts besteht in der Zusammenarbeit mit Immobilienmaklern, Gutachtern, Bauunternehmern und anderen Personen, die die Bau- und Umbaukosten verstehen und den Wert des Objekts und die Kosten der erforderlichen Arbeiten genau einschätzen können.
Während die Regeln je nach Standort variieren, sind MLS- und County-Aufzeichnungen häufig nur für Immobilienlizenznehmer verfügbar, sagt White. Nach seiner Erfahrung helfen sie normalerweise gerne kostenlos weiter, wenn Sie mit ihnen Kontakt aufnehmen.
White merkt auch an, dass persönliche Auktionen verschwunden sind, da sogar kleinere Bezirke ihre persönlichen Auktionen in Online-Auktionen umgewandelt haben. Miami und Palm Beach sind zwei Standorte, an denen sowohl Steuer- als auch Zwangsversteigerungen jetzt vollständig online sind.
Beachten Sie, dass Zwangsversteigerungen häufig verschoben oder sogar in letzter Minute abgesagt werden. Möglicherweise hat der Kreditgeber nicht alle erforderlichen Unterlagen erhalten, oder der Kreditnehmer hat eine Lösung gefunden, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.
Was Bieter wissen müssen
Bevor Sie bei einer Immobilienauktion mitbieten, müssen Sie wissen, welches Risiko Sie eingehen. Ein schlechter Kauf könnte Sie jahrelang verfolgen. Sie müssen auch die Regeln der Auktion verstehen und bereit sein, diese zu befolgen, bevor Sie versuchen, an der Auktion teilzunehmen.
Sie müssen sich registrieren und eine erstattbare Anzahlung in Höhe von 5% bis 10% des voraussichtlichen Verkaufspreises der Immobilie an die ersteigernde Stelle leisten. Wenn die Auktion persönlich stattfindet, checken Sie mindestens eine Stunde vor dem geplanten Start ein und holen Sie sich die offizielle Karte, die Sie erheben, wenn Sie bieten möchten.
Ein Objekt bei einer Auktion zu gewinnen, kann auf zwei verschiedene Arten funktionieren.
- Bei einer Versteigerung zur Bestätigung des Kreditgebers muss der Kreditgeber Ihr Angebot nicht annehmen, auch wenn Sie der Höchstbietende sind. Bei einer absoluten Versteigerung erhält das Höchstgebot das Eigentum.
Der Startpreis für die Auktion kann der Restbetrag der Hypothek oder ein niedrigerer Betrag sein, um das Bieten zu fördern. Bei einer Zwangsversteigerung darf der Kreditgeber nicht von der Versteigerung profitieren. Oft werden diese Immobilien mit Verlust verkauft; Wenn es einen Gewinn gibt, soll er an den ausgeschlossenen Hausbesitzer gehen, nachdem die Hypothek und alle anderen Grundpfandrechte bezahlt sind. Auktionseigenschaften sind nicht immer großartige Angebote. Beispielsweise könnte der Auktionator einen verborgenen Mindestpreis für eine Eigenschaft festlegen. Dies ist das Minimum, das geboten werden muss.
„Unabhängig davon, ob ein Käufer persönlich oder online an der Auktion teilnimmt, muss er berücksichtigen, dass es für jede Immobilie einen Schwellenpreis gibt, bei dem ein kluger Kauf zu einem dummen Kauf werden kann, und er darf die Veranstaltung, den Ort oder ihre Emotionen nicht zulassen um ihre Entscheidung zu beeinflussen “, rät Ron Humes, Makler seit 2000 und derzeit Vice President of Operations für Post Modern Marketing in Lexington, Ky, USA.
Das Problem des Zugriffs auf eine Eigenschaft
Auktionsimmobilien bieten potenziellen Käufern selten die gleichen Zugangsmöglichkeiten wie traditionell verkaufte Immobilien. Sie werden wahrscheinlich nicht in der Lage sein, mit Ihrem Makler nach Belieben durch das Anwesen zu gehen, obwohl einige Auktionshäuser Tag der offenen Tür anbieten.
„Ich persönlich würde einem Kunden niemals empfehlen, eine Immobilie aus der Ferne zu kaufen, ohne zuvor den Augentest durchgeführt zu haben“, sagt David Roberson, Immobilienanwalt und Makler in San Jose, Kalifornien. Er und seine Frau besitzen 22 Mietobjekte in drei Bundesstaaten ist der Eigentümer und Betreiber der Silicon Valley Property Management Group. Entweder Sie oder Ihr vertrauenswürdiges Investmentteam sollten sowohl die Immobilien, die Sie in Betracht ziehen, als auch die Personen, mit denen Sie zu tun haben, gründlich prüfen, bevor Sie sich rechtlich oder finanziell verpflichten.
In ähnlicher Weise weist Humes darauf hin, dass Quellen, die über den aktuellen oder zukünftigen Wert einer Immobilie berichten, sehr ungenau sein können, es sei denn, sie wurden vor Ort von Fachleuten bewertet, die alle erforderlichen Details erfassen und bewerten können. Die beste Methode zur Beurteilung eines Auktionsobjekts besteht in der Zusammenarbeit mit Profis - Immobilienmaklern, Schätzern und Auftragnehmern -, die die Bau- und Umbaukosten verstehen und den aktuellen und zukünftigen Wert des Objekts sowie die Kosten der erforderlichen Arbeiten genau einschätzen können.
Eigentumszustand und Inspektionen
Das Haus konnte alle möglichen Probleme haben - denken Sie daran, dies war ein Haus, das jemandem gehörte, der sich die Hypothek oder die Grundsteuern nicht leisten konnte, sodass er sich wahrscheinlich auch keine routinemäßigen Wartungs- oder Reparaturarbeiten leisten konnte. Wenn dieser Eigentümer einmal realisiert hat, dass er das Haus verlieren würde, hat er es möglicherweise absichtlich vernachlässigt oder es sogar ernsthaft beschädigt. Objekte, die leer standen, wurden möglicherweise zerstört oder besetzt.
Angenommen, wenn die Immobilie von außen schrecklich aussieht, sieht sie wahrscheinlich auch von innen schrecklich aus. Auktionsimmobilien werden so verkauft, wie sie sind, und Sie müssen sich alle Reparaturen leisten können. Auch wenn es verlockend sein mag, sollten Sie es nicht betreten, um sich ein besseres Bild über den Zustand der Unterkunft zu machen.
Möglicherweise haben Sie im Fernsehen Flossen gesehen, die in Hinterhöfe gingen, hineinschauten oder sogar durch Fenster kletterten - aber das ist nicht legal. Und Sie möchten definitiv niemanden stören, der das Haus bewohnt, nicht nur aus Höflichkeit, sondern auch zu Ihrer Sicherheit. Informieren Sie sich über die Eigentumsverhältnisse der Immobilie anhand der Aufzeichnungen der örtlichen Behörden, sprechen Sie mit den örtlichen Immobilienmaklern und fordern Sie von den Nachbarn respektvoll Informationen an.
Auktionshäuser erlauben oft keine Hausinspektion oder legale Art und Weise, das Innere persönlich zu besichtigen. Wenn Sie sich das Risiko nicht leisten können, eine Immobilie in schlechtem Zustand zu kaufen, halten Sie sich an Auktionen, die es Ihnen ermöglichen, die Immobilie vor dem Bieten zu inspizieren. Ohne diese Informationen kann es schwierig sein zu wissen, worauf Sie sich einlassen, wie hoch die Reparaturkosten für eine Immobilie sind oder wie hoch der tatsächliche Wert ist, bis Sie Eigentümer geworden sind.
Selbst wenn Sie eine Hausinspektion erhalten können, hat jede Inspektion ihre Grenzen. Probleme hinter Wänden, in Decken und unter Fußböden werden möglicherweise erst sichtbar, wenn Sie sie in Besitz nehmen. Wenn die Hilfsprogramme ausgeschaltet sind, können Sie möglicherweise keine Undichtigkeiten, elektrischen Probleme, defekte Geräte oder defekte HLK-Geräte erkennen.
Zahlungsmöglichkeiten: Vorausplanen
Der Kauf einer Immobilie bei einer Auktion erfordert in der Regel viel Geld. Jedes Auktionsunternehmen und jede Provinzregierung hat ihre eigenen Zahlungsanforderungen. Wahrscheinlich benötigen Sie jedoch Bargeld, um Ihr Gebotsrecht zu sichern. Anzahlungsbeträge und Kaufmethoden hängen oft von der Immobilie und dem Auktionshaus ab. Möglicherweise stehen flexiblere Finanzierungsoptionen zur Verfügung, wenn Sie ein Eigentum einer Bank auf herkömmliche Weise kaufen: Auktionen sind nicht die einzige Möglichkeit, Zwangsvollstreckungen zu kaufen.
Als Zahlungsmittel sollten Bieter bei einer Auktion Bargeld, eine Zahlungsanweisung oder einen Bankscheck mitbringen, um den vom Auktionsinhaber geforderten Betrag zu erhalten. In der Regel müssen Sie die Immobilie sofort nach dem Gewinn der Auktion vollständig bezahlen. Gelegentlich haben Sie möglicherweise bis zum nächsten Tag Zeit, um die Zahlung abzuschließen. Wenn Sie die Zahlung nicht abschließen, verfällt Ihre Einzahlung und Sie werden von zukünftigen Auktionen ausgeschlossen. Bereiten Sie sich darauf vor, den Nachweis zu erbringen, dass Sie den Kauf abschließen können. Wenn Sie als Unternehmen bieten, z. B. als LLC, Trust oder Limited Partnership, müssen Sie möglicherweise Ihre Unternehmensdokumente vorzeigen.
Die Gewinner durchlaufen die Übertragungsurkunde und schließen wie bei jedem anderen Eigenheimkauf. Bieter bei Immobilienauktionen sind oft Immobilieninvestoren, die es sich leisten können, bar zu zahlen. Für Auktionen, bei denen finanzierte Einkäufe möglich sind, müssen Sie sich im Voraus qualifizieren.
Einige Auktionshäuser bevorzugen, dass Sie mit ihren verbundenen Kreditgebern zusammenarbeiten und diese Kreditgeber bei der Auktion vor Ort haben. Machen Sie jedoch Ihre Recherchen im Voraus, um die von konkurrierenden Kreditgebern verfügbaren Zinssätze zu ermitteln. Diese Informationen können Ihnen eine Hebelwirkung verschaffen.
Stellen Sie außerdem sicher, dass Sie die zu erwartenden Auktionsgebühren verstehen. "Häuser, die oft auf Auktionen gekauft wurden, haben Kosten und Gebühren von Auktionatoren, Banken, Anwälten und anderen Unternehmen, die erforderlich sind, um die Immobilie zur Auktion zu bringen", sagte Humes. "Es ist nicht ungewöhnlich, 10% Auktionsgebühren, Bankzinsen und Strafen, Anwaltsgebühren, 12% Verkaufsgebühren, Vorbereitungsgebühren und dergleichen zu finden, die an den Käufer weitergegeben werden."
Suchen Sie nach Ansprüchen, Grundpfandrechten und Insassen
Bevor Sie bieten, sollten Sie ein Unternehmen für die Titelsuche beauftragen, um herauszufinden, wer möglicherweise Grundpfandrechte an der Immobilie hat. Wenn Sie gewinnen, werden Sie für alle Grundpfandrechte verantwortlich, was bedeutet, dass Sie mehr Geld aus Ihrer Tasche haben.
Es kann andere Ansprüche gegen das Eigenheim geben - nicht nur Steuerpfandrechte, sondern auch Grundpfandrechte oder eine zweite Hypothek. Bieter sollten sich bei der Auktionsfirma erkundigen, um sicherzustellen, dass die Immobilie einen eindeutigen Titel hat. Wenn Sie eine Auktion gewinnen, möchten Sie eine Eigentumsversicherung während des Treuhandvorgangs oder unmittelbar nach dem Abschluss abschließen, um sich vor Pfandrechten zu schützen, die bei der Titelsuche nicht aufgedeckt wurden.
In einigen Fällen wird der (frühere) Eigentümer oder ein Hausbesetzer die Immobilie besetzen, was bedeutet, dass Sie sie räumen müssen - ein Vorgang, der im besten Fall unangenehm und im schlimmsten Fall langwierig und teuer sein kann. Um den Vorgang zu vereinfachen, möchten Sie ihnen möglicherweise mehrere Tausend Dollar im Voraus anbieten, um die Schlüssel herauszuziehen und zu übergeben.
Unterlassen Sie alles, bis Sie den Titel halten. Vermeiden Sie den Drang, sofort nach Erhalt Ihres Verkaufszertifikats mit Renovierungsarbeiten zu beginnen oder in die Unterkunft umzuziehen. Sie müssen noch bis zu 10 Tage warten, um Ihr Eigentumszertifikat zu erhalten. Die Immobilie gehört Ihnen erst, wenn Sie über dieses Zertifikat verfügen. Der Eigentümer kann sein Recht an der Wohnung behalten, indem er beim Gericht Widerspruch gegen den Verkauf einlegt oder das Darlehen zurückzahlt.
Die Quintessenz
Zwangsvollstreckte Häuser mögen finanziell attraktiv sein, aber es gibt viele Hindernisse, die vor dem Kauf berücksichtigt werden müssen. Nur weil ein Haus versteigert wird, heißt das noch lange nicht, dass Sie es zu einem guten Preis bekommen können (oder dass das Haus um jeden Preis ein gutes Geschäft ist - es könnte eine Geldgrube sein). Für versierte, intelligente und motivierte Einzelpersonen lohnt es sich jedoch, Immobilienauktionen durchzuführen, um ein Eigenheim oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie kostengünstig zu erwerben.
Vor diesem Hintergrund sollten Sie Objekte, die nicht zur Auktion gehören, als Alternative in Betracht ziehen. "Es kann möglich sein, ein besseres Geschäft zu finden, wenn Sie mit einem Verkäufer verhandeln, der Beteiligungen an einer Immobilie hat und in eigenem Namen verhandeln kann, ohne dass alle mit der Auktion verbundenen Strafen und Gebühren anfallen", rät Humes. "Möglicherweise haben Sie auch mehr Konkurrenz bei Auktionen von Unternehmen, die Immobilien kaufen, um sie als Geschäftsmodell umzudrehen. Versteigerte Häuser sind nicht immer das beste Angebot für den durchschnittlichen Käufer von Eigenheimen."
Wenn Sie versuchen möchten, ein Schnäppchen bei einer Auktion zu machen, gibt es viel zu lernen. Auktionen sind eine riskantere Art, eine Immobilie zu kaufen als über einen Immobilienmakler. Es ist wichtig, über den Prozess und die Eigenschaften, auf die Sie bieten möchten, sehr gut informiert zu sein. Die Zusammenarbeit mit einem lokalen Immobilienmakler oder Makler zur Ermittlung potenzieller Immobilien kann hilfreich sein, auch wenn diese möglicherweise nicht interessiert sind, es sei denn, Sie können eine Entschädigungsvereinbarung treffen.
Lesen Sie alle Auktionsregeln sorgfältig durch und führen Sie vor dem Bieten eine sorgfältige Prüfung der Immobilie durch. Lassen Sie sich von einem Immobilienanwalt beraten, der im Idealfall Erfahrung mit Zwangsvollstreckungsverkäufen hat, und stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, welche Verantwortlichkeiten und Verbindlichkeiten Sie haben, wenn Sie der Gewinner sind.
