Was ist Take-Out-Verpflichtung?
Take-out-Zusage ist eine schriftliche Zusage eines Kreditgebers, eine dauerhafte Finanzierung bereitzustellen, um ein kurzfristiges Darlehen zu einem bestimmten zukünftigen Zeitpunkt zu ersetzen, wenn das Projekt eine bestimmte Phase erreicht hat.
Die zentralen Thesen
- Take-out-Zusage ist eine schriftliche Zusage eines Kreditgebers, eine dauerhafte Finanzierung bereitzustellen, um ein kurzfristiges Darlehen zu einem bestimmten zukünftigen Zeitpunkt zu ersetzen, wenn das Projekt eine bestimmte Phase erreicht hat. Eine Take-out-Zusage ist in der gewerblichen Immobilienentwicklung weit verbreitet Darlehensgeber mit befristeter Laufzeit benötigen in der Regel eine Selbstverpflichtung eines anderen Darlehensgebers, bevor sie sich zur Gewährung des Darlehens verpflichten.
Take-out-Verpflichtung verstehen
Ein Take-out-Engagement ist in der gewerblichen Immobilienentwicklung durchaus üblich. Es garantiert, dass eine Bank nach Abschluss des Baus oder der Renovierung eine Hypothek für die Immobilie ausstellt. Es stellt auch sicher, dass ein langfristiger gewerblicher Hypothekengeber das kurzfristige Baudarlehen und seine aufgelaufenen Zinsen zurückzahlt oder herausnimmt.
Übernahmeverpflichtungen mindern das Risiko für die Kreditgeber von Baukrediten und ermöglichen die weitere Entwicklung. Immobilienentwickler leihen sich in der Regel kurzfristige Mittel (Überbrückungskredite) aus, um den Bau ihrer Projekte zu finanzieren.
Projekte können sich jedoch aufgrund von Streiks, Problemen mit Auftragnehmern, Umweltproblemen oder einer Vielzahl anderer Variablen verzögern. Angesichts der Aussicht auf höhere Kosten aufgrund dieser Rückschläge könnte ein Entwickler versucht sein, das Projekt abzubrechen und das Darlehen nicht in Anspruch zu nehmen. Aus diesem Grund benötigen die kurzfristigen Darlehensgeber in der Regel eine Abnahmeverpflichtung eines anderen Darlehensgebers, der zugestimmt hat, der dauerhafte Hypothekeninhaber des abgeschlossenen Projekts zu werden, bevor sie sich zur Gewährung des Darlehens bereit erklären.
Mit Take-Out-Verpflichtungen arbeiten
Eine Take-out-Verpflichtung, auch Take-out-Darlehen oder Take-out-Vereinbarung genannt, gibt dem Bauherrn die Möglichkeit, einen bestimmten Geldbetrag zu einem vereinbarten Zinssatz (häufig an einen Index gebunden) für einen bestimmten Betrag zu leihen von Zeit. Die Vereinbarung umfasst einige Eventualverbindlichkeiten wie:
- Entwurfs- und MaterialgenehmigungDer Fertigstellungstermin des ProjektsEine Mindestbelegungsquote vor der Freigabe der Mittel, möglicherweise 60 ProzentVorschriften zur Verlängerung des Startdatums des Darlehens bei Verzögerungen
Das Engagement ist oft vom Boden bis zur Decke. Vom Boden bis zur Decke bedeutet, dass für das Projekt ein bestimmter Endbetrag und für den Fall, dass die Eventualverbindlichkeiten nicht erfüllt werden, ein geringerer Betrag verliehen wird. Diese Eventualverbindlichkeiten versuchen, sowohl den ständigen als auch den ursprünglichen kurzfristigen Darlehensgeber zu schützen oder zu entschädigen, wenn später Probleme auftreten. Das Prinzip ist, dass es die Aufgabe des Entwicklers und nicht der Bank ist, sicherzustellen, dass das Projekt reibungslos voranschreitet. Die Bank wird sich bemühen, ihr Engagement für die Probleme der Entwickler zu begrenzen.
Lückenfinanzierung für Verpflichtungen
Natürlich möchte der Baukreditgeber nicht riskieren, dass der dauerhafte Kreditgeber Mittel aufgrund von Eventualverbindlichkeiten zurückhält, die sich auf die Rückzahlung des Baukredits auswirken könnten. Zu den Abnahmeverpflichtungen gehören daher auch Rückstellungen für Lückenfinanzierungen. Lückenfinanzierungen oder Überbrückungskredite helfen, falls eine der Eventualverbindlichkeiten eine Teilzahlung des ständigen Kreditgebers auslöst.
Wenn beispielsweise ein neuer Büroturm nicht genügend Einheiten gemietet hat, um die Mindestbelegungsklausel der Take-out-Verpflichtung zu erfüllen, wird durch die Lückenfinanzierung sichergestellt, dass der Baukreditgeber zurückgezahlt wird, obwohl die endgültige Hypothek noch nicht ausgestellt wurde.
